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Réforme des aides à l’accession : le point de vue des coopératives d’Hlm

Mise à jour : 09/04/2010
Madame le Ministre, le Pass Foncier semble aujourd’hui en panne faute de ressources suffisantes pendant que les couloirs bruissent de l’imminence de nouvelles mesures en faveur de l’accession à la propriété. Pensez vous que le temps de la relance de l’accession à la propriété est venu ?
 
Le secrétaire d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme a annoncé vouloir revisiter et simplifier les aides à l’accession à la propriété. Nous ne pouvons que souscrire à cette volonté de clarification car, sur le terrain, les opérateurs et les candidats à l’accession ont besoin de visibilité et de long terme.
Mais, faut-il encore être au clair sur deux exigences :
  • les aides publiques doivent être ciblées pour relancer l’accession sociale, c’est-à-dire pour des foyers dont les revenus sont en moyenne inférieurs à 3 SMIC,
  • la mise en œuvre de nouvelles mesures ne doit pas provoquer l’arrêt immédiat des dispositifs actuels car toute rupture ou incertitude dans les financements provoquerait une chute brutale d’activité, alors même que la situation est déjà fort préoccupante. C’est d’ailleurs pourquoi nous demandons que soient maintenus pour 2010 et 2011 tant le doublement du prêt à taux zéro que le Pass foncier, avec des conditions de distribution transparentes et équitables. Ces décisions sont urgentes et indispensables et méritent des engagements immédiats qui ne sauraient attendre de nouvelles mesures.
Quelles sont pour vous et la Fédération que vous présidez les principes incontournables que devrait intégrer une éventuelle nouvelle politique en faveur de l’accession sociale à la propriété ?

Le constat fait par le Secrétaire d’Etat n’est pas nouveau et nous l’avons régulièrement souligné au cours de ces dernières années : les ménages aux revenus modestes ont aujourd’hui moins de chance de devenir propriétaires que la génération précédente. Et même en 10 ans, la chute a été vertigineuse en dépit d’une baisse des taux d’intérêt.
 
La raison en est que dans la même période les prix du foncier et de l’immobilier ont explosé. La divergence entre les revenus des français et les coûts du logement, en acquisition comme en locatif est devenue insupportable et l’essentiel des aides accordées par la puissance publique a été absorbé par ce que l’on peut qualifier de rente foncière.

C’est pourquoi toute politique du logement doit prioritairement, au préalable, réguler les prix.

La solvabilisation des accédants ne doit en aucune façon reproduire les dérives passées, ce qui exclut toute mesure dite « universelle » en la matière.
 
La perspective d’une prime universelle à l’accession, évoquée, il y a quelques semaines dans le journal « Les Echos », doit, selon nous, être écartée car ses effets inflationnistes seraient redoutables. Toute intervention financière publique doit donc être sérieusement encadrée, tant pour les ressources des bénéficiaires qu’en ce qui concerne les prix de sortie. L’argent public est rare, nous dit-on, ne le gaspillons pas par des incitations fiscales qui poussent à la hausse des prix de l’immobilier et du foncier et ne répondent pas aux besoins prioritaires des français.

Nous plaidons par ailleurs aussi pour le strict encadrement du dispositif d’encouragement à l’investissement « Scellier ».

La Fédération des coopératives d’Hlm a toujours milité pour la baisse de la TVA à 5,5% dans le neuf avec des plafonds de ressources et de prix de vente, dans des secteurs d’urbanisation conforme aux exigences du Grenelle Environnement et avec une sécurisation effective des accédants. C’est pour nous le socle de toute nouvelle politique d’accession à la propriété et le nouveau dispositif devra maintenir cet acquis.

Enfin, la dimension environnementale est essentielle : les pouvoirs publics ne peuvent se désintéresser des effets sur l’urbanisme des financements qu’ils promeuvent. Une nouvelle politique d’encouragement à l’accession devra donc intégrer un traitement différencié selon qu’elle favorise les objectifs du Grenelle Environnement ou non.

La Fédération des Coopératives Hlm, organismes de l’accession et de la location sociales, dispose par nature d’une vision complète pour porter un regard sur les conditions du parcours résidentiel.
Quelles conditions mettez-vous à l’accomplissement réussi du parcours résidentiel ?


La constatation qui s’impose à tous est que les parcours résidentiels sont devenus heurtés, la progression sociale plus difficile. Les politiques du logement n’ont pas intégré cette nouvelle donne pour ce qui concerne l’accès à la propriété.

 Il nous faut retrouver des outils puissants donnant aux ménages aux revenus modestes un véritable choix entre le statut de locataire et celui de propriétaire sans les opposer. Il faut leur aménager plus de souplesse pour passer de l’un à l’autre statut tout au long de leur vie avec la sécurité suffisante mais indispensable pour éviter qu’ils ne se trouvent en difficulté majeure face aux aléas sociaux ou familiaux.

Le dispositif de sécurisation mis au point par les coopératives d’Hlm en 1998 repose à cet égard sur une assurance-revente qui protège de toute décote en cas de revente forcée, sur une garantie de rachat et sur une garantie de relogement.

L’accession et le locatif sont complémentaires. La vente massive de logements Hlm ne peut faire office de politique en faveur de l’accession à la propriété, car, en réduisant l’offre de logements locatifs abordables, elle retarde l’accès au logement de milliers de foyers qui font partie des 1,2 millions de demandeurs de logements sociaux. Elle réduit aussi les chances pour ceux qui souhaitent interrompre leur accession de trouver une solution rapide et adaptée à leur situation.

Une autre voie doit être recherchée, en particulier celle qui favorise la mobilité au sein du parc Hlm par la sortie en accession dans le neuf.

Nous militons ainsi depuis de nombreuses années pour la mise en place d’un outil d’épargne spécifique pour les locataires du parc social qui souhaitent devenir propriétaires non pas de leur logement mais d’un logement neuf répondant mieux, ou différemment, à leurs souhaits. Nous demandons un soutien des pouvoirs publics pour la valorisation de cette épargne populaire et une prime pour accompagner la sortie du parc dans ces conditions.

Notre Fédération souhaite donc prendre toute sa part à la réflexion à venir et défendre une politique orientée vers les ménages à revenus modestes en leur offrant un véritable choix de parcours résidentiel dans un cadre sécurisé.
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