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La première coopérative d’habitants de France lancée à Villeurbanne

Mise à jour : 26/01/2010
Mercredi 28 janvier, le projet du Village vertical a été officiellement lancé, à l’occasion du dépôt du permis de construire de ce premier projet de coopératives d’habitants à voir le jour.
 
Portée par une association ad-hoc, le Village vertical implanté sur la ZAC des Maisons neuves à Villeurbanne (69) comprendra 14 logements : une dizaine de logements sociaux, et quatre logements très sociaux gérés par l’URHAJ (Union régionale pour l’habitat des jeunes).
 
Des espaces collectifs sont prévus : terrasses, buanderie, salle commune avec cuisine, jardin... La mutualisation d’espaces et de moyens doit permettre de vivre mieux à moindre coût.
 
 
Une coopérative d’habitants fonctionne selon les principes suivants : la coopérative est propriétaire des logements qu’elle loue aux coopérateurs en échange d’un loyer et d’achat de parts sociales. Les habitants sont donc propriétaires collectivement du bien mais locataires individuellement. L’enjeu pour les coopérateurs est d’être les acteurs de leur projet depuis sa définition en passant par le choix architectural jusqu’à l’organisation de la vie collective après l’emménagement.
 
Ce projet a pu voir le jour grâce à la mobilisation de nombreux acteurs, dont :
  • la coopérative d’Hlm Rhône-Saône Habitat qui a apporté son savoir-faire technique, juridique et financier et qui construira à côté du Village vertical 24 logements en accession sociale à la propriété,
  • l’association Habicoop dont l’objet est d’accompagner les coopératives d’habitants dans la formalisation de leurs projets.
 
 

 
Pour Habicoop, le projet pionnier du Village Vertical, tout comme les 50 autres qui en France souhaitent aboutir sous la forme de coopératives d’habitants, ont besoin d’une adaptation du cadre légal et réglementaire. Elle conditionne l’essaimage de projets de ce type, donc l’apparition d’une
véritable troisième voie pour le logement, ainsi que la constitution d’un réseau qui consoliderait chacune des opérations.
 
La Fédération des coopératives d’Hlm, dont Habicoop vient de devenir membre associée, soutient cette initiative.

Les formes juridiques tout comme les mécanismes de financement prévus par le législateur sont pensés pour permettre soit la location, soit la propriété individuelle, mais rien n’est envisagé concernant la propriété collective d’un bien immobilier.

Les divers statuts existant (sociétés civiles immobilières classiques, d’attribution, ou d’accession progressive à la propriété, sociétés civiles coopératives de construction, copropriétés, etc.) peuvent être plus ou moins infléchis pour intégrer les valeurs constituant l’esprit coopératif : démocratie, propriété collective, non spéculation. Mais des montages de ce type sont fragiles face à des volontés ultérieures d’enrichissement personnel ou de prise de pouvoir. Ils ne garantissent pas sur le long terme le respect des valeurs, étant donné que les statuts peuvent toujours être modifiés et que certaines clauses n’auraient que peu de poids face à une jurisprudence contraire. Les initiateurs des projets ne peuvent donc être assurés que ceux-ci perdureront dans l’esprit d’origine. Ils ne peuvent pas non plus le garantir à leurs partenaires. Or les collectivités qui s’engagent auprès de ces projets cherchent des outils fiables et pérennes de lutte contre la spéculation.

C’est pourquoi Habicoop a décidé d’explorer la voie coopérative. En se plaçant sous la protection de la loi de 1947 sur la coopération, les projets se donnent à eux-mêmes un cadre stable et contraignant qui correspond aux valeurs qu’ils portent. Ce cadre permet aux politiques publiques d’être légitimes à soutenir les projets, puisque leur utilité sociale est garantie par la loi.

Mais ce cadre légal, qui n’a pas été pensé pour accueillir des projets d’habitat en propriété collective, nécessite certaines adaptations :
 
- Pour inciter la coopérative à faire des réserves pour ses travaux ultérieurs et pour l’autoriser à faire des loyers correspondant au coût réel et non au prix de marché, une fiscalité favorable doit être mise en place ;
- L’immobilier étant un domaine sensible, la non spéculation doit être renforcée par un encadrement légal du prix de cession (vente entre coopérateurs) des parts sociales ;

- Les opérations avec les tiers (par exemple la location ponctuelle des espaces communs) doivent être facilitées en accordant à la coopérative la possibilité de traiter à titre accessoire avec des personnes qui ne sont pas associées ;
 
Quant aux mécanismes de financement actuels, ils ne prévoient pas la double qualité du coopérateur. En tant que locataire, s’il répond aux critères sociaux, ce dernier a accès aux dispositifs de droit commun de solvabilisation. Il peut aussi bénéficier indirectement des aides à la pierre, mais le recours aux prêts locatifs sociaux engendre des obligations notamment en termes d’attribution qui contredisent la nécessaire adhésion au projet de la part des habitants.

Par ailleurs, les espaces collectifs sont mal financés par ces dispositifs. En outre, aucun mécanisme de financement ne couvre la part acquisitive - les fonds que le coopérateur verse en tant qu’associé, indispensables à l’équilibre financier de l’opération et constituant petit à petit une épargne qu’il récupèrera lors de son départ. Alors que l’achat de logements individuels bénéficie d’aides importantes (Pass foncier, prêt à taux zéro, aides au logement, exonération sous conditions d’impôt sur la plus-value lors de la revente, etc.), l’achat de parts sociales en vue de la participation à une propriété collective est un point aveugle de la politique du logement.

Des hommes et des femmes portent les projets de coopératives d’habitants depuis des années, malgré les incertitudes et les multiples obstacles - humains, financiers, administratifs et juridiques.
 
Aujourd’hui, alors même que le politique fait montre d’un dangereux retard sur l’opérationnel, ils persistent plus que jamais dans leur engagement, parce qu’ils croient que leur projet est porteur de solutions pour la cité. Au-delà de la satisfaction de leur besoin individuel de logement et de leur désir d’un voisinage solidaire, ils défendent la non spéculation et la participation des habitants pour construire la ville. A défaut d’être encouragés, ils demandent à ne pas être pénalisés. Une décision politique doit donc être prise d’urgence au niveau du ministère du Logement pour qu’un cadre adéquat sécurise les projets en cours de réalisation et permette un essaimage.
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Le dossier de presse du Village vertical
Article du Progrès de Lyon
Article de Lyon Plus
 Le site du Village vertical
 
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