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Circulaire n°86-02 du 12 juin 2002 relative au protocole du 28 mars 2002

Mise à jour : 12/06/2002

Le Président

JMV/mb circulaire n° 86.02

Destinataires :

Sociétés Coopératives de Production d’Hlm,
Sociétés Coopératives de Location-Attribution,
Conseil Fédéral, pour information.

Paris, le 12 juin 2002

Objet : Protocole signé le 28 mars 2002 avec le Secrétariat d’Etat au Logement
Mise en oeuvre du volet « plafonds de ressources »
 

Madame, Monsieur le Président,
Madame, Monsieur le Directeur,

Le protocole conclu le 28 mars 2002 entre votre Fédération et le Secrétariat d’Etat au Logement fixe, par la voie contractuelle, les conditions dans lesquelles les coopératives d’Hlm interviennent dans le champ de l’accession sociale en secteur groupé. Nous avons déjà commenté ce dispositif dans une circulaire fédérale en date du 5 avril sans, toutefois, être en mesure d’en préciser dans le détail les modalités d’application.

A la suite de la publication du décret et de l’arrêté du 3 mai qui régissent les plafonds de ressources applicables aux seuls SA et Offices, nous avons pu définir un mode opératoire qui soit cohérent avec celui qui sera appliqué à nos confrères.

La présente circulaire s’attachera essentiellement à exposer les conditions de mise en oeuvre du volet plafonds de ressources. Les autres objectifs, plus qualitatifs, telle la prise en compte des enjeux du développement durable et de la mixité sociale et urbaine feront l’objet d’un accompagnement fédéral sous forme de journées d’échanges, de formations prises en charge par le compte groupe et de publications à caractère technique.

Les opérations immobilières concernées par les plafonds de ressources
 
Pour définir son domaine d’application, le protocole fait référence à la production de « logements dont le prix de vente est plafonné ». Cette catégorie est définie par le nouvel article R 443-34 I du Code de la construction et de l’habitation (décret du 3 mai 2002) : il s’agit des ventes de logements, réalisées directement ou indirectement (en SCI, notamment), au profit d’acquéreurs occupants ou non (« Besson »), que le programme soit situé ou non dans le périmètre d’une zone urbaine sensible.

Sont donc exclues du champ d’application les opérations réalisées en diffus et plus particulièrement en CCMI. Nous nous permettons toutefois de vous rappeler que ce type d’opérations doit toujours s’inscrire dans le cadre de la mission sociale que le législateur a confiée aux organismes d’HLM : la priorité demeure la réalisation de résidences principales au profit de familles à ressources modestes.

Le montant des ressources à prendre en considération

Le protocole pose le principe d’un plafond de ressources pour les accédants à la propriété, 100 % des ventes sont soumises à un plafond de ressources dans les conditions suivantes :

- 90 % des ventes annuelles doivent être conclues avec des accédants occupants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés par la réglementation PLI et 10% dans le cadre des plafonds PAS (il s’agit d’un minimum) ;

- les programmes implantés dans le périmètre d’une zone urbaine sensible (ZUS) ne sont pas concernés par cette règle, ni ceux acquis par des investisseurs « Besson ».

Pour apprécier la situation de chaque acquéreur occupant, le montant des ressources à prendre en considération est celui de l’avant dernière année précédant celle de l’acquisition.

L’application du protocole dans le temps
 
Le dispositif contractuel est applicable aux contrats de réservation signés à compter du 1er avril 2002.

En ce qui concerne le premier trimestre 2002, nous vous recommandons toutefois de collecter les informations relatives à la situation financière et familiale de vos réservataires à l’égard des plafonds de ressources.

Le respect des conditions relatives aux plafonds de ressources sera apprécié sur l’ensemble de la production de la coopérative au cours d’une année civile.

Comment s’assurer que la répartition PLI/PAS est respectée ?
 
- La production totale visée au protocole comprend : l’ensemble des ventes effectuées dans l’année civile au profit d’acquéreurs occupants ou non occupants, que le programme soit situé ou non en ZUS. Lorsque les ventes sont réalisées en SCI, elles sont imputées à la production de la coopérative au prorata de sa participation au capital.

- Pour le décompte des 10% minimum qui doivent être réservés à des acquéreurs PAS, outre les acquéreurs occupants dont les ressources sont conformes au barème, seront ajoutés l’ensemble des acquéreurs de logements situés en ZUS, quelles que soient leurs ressources. Les opérations bénéficiant de la Prime à l’Accession Très Sociale sont, bien entendu, enregistrées au titre du quota PAS. Les clients de SCI dont les ressources sont inférieures au barème PAS sont imputés au prorata de la participation au capital de la coopérative d’Hlm.

- Les acquéreurs « Besson » seront retenus au titre du « contingent PLI ». En ce qui concerne les acquéreurs « Besson » en SCI, ils seront imputés au prorata de la participation au capital de la coopérative d’Hlm.

Le contrôle du respect des conditions de ressources
 
- Chaque coopérative d’Hlm doit disposer de l’avis d’imposition du propriétaire occupant.

- En ce qui concerne les investisseurs « Besson », vous devrez disposer d’une attestation de leur part indiquant leur engagement à louer le logement dans le cadre de cette disposition fiscale.

- La Fédération procédera au recensement des données à l’aide de la fiche navette semestrielle.

Pour 2002 et de manière transitoire, vous fournirez ces informations sur la base des contrats de réservation. Cette déclaration se fera par la suite sur les contrats de vente conclus à compter du 1er janvier 2003.

La généralisation de la sécurisation Hlm
 
Le protocole dispose que les coopératives d’Hlm s’engagent à développer les mécanismes de sécurisation Hlm. En tout état de cause la sécurisation doit être proposée systématiquement aux accédants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PAS.

Par sécurisation Hlm, il faut entendre les trois niveaux suivants, qui forment un tout :

- L’ assurance revente, qui prend en charge la perte financière subie par le ménage en cas de revente dans les 10 années qui suivent l’acquisition de leur logement ;

- La garantie de rachat du logement ;

- La garantie de relogement dans le parc locatif social ou dans le logement racheté.

Dans ce but, la Fédération met à votre disposition les outils suivants :

- Le guide de la sécurisation Hlm, basé sur des études de cas ;

- Une offre de formation en intra à l’attention de vos forces commerciales et destinée à leur faciliter l’appropriation de la sécurisation Hlm.

Une enquête annuelle confiée au Dispositif d’autocontrôle rendra compte du respect de cette disposition.

Nous sommes conscients que la mise en oeuvre de ce dispositif demandera sans doute à être précisée, voire à faire l’objet de quelques ajustements techniques.

Aussi, n’hésitez pas à interroger les services de votre fédération.

Je souhaite par ailleurs vous faire savoir que la courte période qui s’est écoulée depuis la signature de ce protocole a raffermi ma conviction. Non seulement, vous avez été nombreux à me confirmer que ce dispositif correspondait à vos exigences, mais les conditions dans lesquelles ont été élaborés l’arrêté et le décret du 3 mai m’ont par ailleurs confirmé qu’il s’agissait pour les coopératives d’un compromis tout à fait honorable.

J’attire encore votre attention sur le fait que le recours à la contractualisation est un procédé qui n’emporte pas encore l’adhésion de l’ensemble de nos partenaires. L’autorégulation par la profession elle-même, même sous le contrôle de la tutelle, constitue une démarche finalement innovante. Si nous ne démontrons pas notre capacité à gagner tous ensemble, ce sera un échec véritablement collectif.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, l’expression de mes sentiments les meilleurs.

Jean-Louis DUMONT

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