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La crise et l’immobilier

Mise à jour : 20/05/2009

La crise et l’immobilier : tel était le thème de la table-ronde organisée jeudi 30 avril 2009 par la Fédération des coopératives d’Hlm dans le cadre de son assemblée générale.

Animée par Philippe Riès (journaliste à Médiapart), elle a réuni Guillaume Duval (rédacteur en chef d’Alternatives économiques), Patrick Leguil (économiste à VP Finance), Christophe Robert (Fondation Abbé Pierre), Claude Sadoun (président de l’UESAP) et Marie-Noëlle Lienemann (présidente de la FNSCHLM).



Philippe RIES : Il est rare que les crises financières et bancaires n’aient pas une dimension immobilière. Cependant, le lien entre les deux dimensions n’est pas systématique. L’Espagne est ainsi confrontée l’explosion d’une bulle spéculative immobilière mais ne connaît pas de crise bancaire ; l’Irlande, quant à elle, a été contrainte de nationaliser la totalité de son système bancaire, en partie du fait de l’explosion d’une bulle spéculative immobilière.

En tout état de cause, la crise que nous traversons conserve une dimension particulière. Il s’agit de la première crise financière globale. Après avoir pris naissance aux Etats-Unis, elle s’est étendue à l’ensemble de la planète. Nous aurons l’occasion de revenir sur les raisons de cette contagion, essentiellement liées au rôle joué par le système financier américain dans l’intermédiation de l’épargne mondiale.

Dans ce contexte, faut-il absolument encourager l’accession à la propriété ? La crise de subprimes procède d’une démarche idéologique particulière : l’ownership society. Cette politique a consisté à encourager l’accession à la propriété, dans un pays traditionnellement caractérisé par une très grande mobilité des personnes.

Comment assurer, par ailleurs, un équilibre optimal entre l’accession et la location ? Entre le secteur privé et le secteur aidé ?

Une étude de l’OCDE sur l’économie française est parue cette semaine qui émet l’hypothèse selon laquelle le poids du secteur de la construction et de l’immobilier dans le PIB aurait eu un impact sur la dégradation de la compétitivité économique nationale, entre 2000 et 2007. N’existe-t-il pas un danger lorsque les politiques publiques et les mécanismes de marché confèrent à un secteur économique particulier un poids aussi considérable dans l’économie, aussi bien que dans les processus de décision ?

Guillaume DUVAL : C’est avec plaisir que je participe à cette table ronde. Je ne suis pas un spécialiste du logement. Je ne prétendrai donc pas maîtriser les sujets complexes et techniques qui vous occupent. Néanmoins, ma culture me permet de comprendre que votre action en faveur de l’accession sociale à la propriété n’a rien de commun avec celle ayant conduit à la crise des subprimes. La volonté affichée par les coopératives d’HLM d’accompagner les accédants tout au long du processus semble écarter le risque de voir apparaître de telles dérives. 

S’agissant de la crise, il convient de noter que celle-ci est d’abord une crise du modèle de développement américain. 95 % des américains n’ont pas vu leurs revenus augmenter depuis près de 30 ans ; au contraire des 5 % restant. Les américains ont pourtant continué à consommer de plus en plus, en asseyant cette consommation sur l’endettement. En outre, l’économie américaine a généré un déficit extérieur considérable. De manière quasi-insensée, les pays en développement en sont venus à prêter leur épargne excédentaire aux Etats-Unis, au lieu de développer leurs propres infrastructures, augmenter leurs propres salaires, etc.

Ce « mécanisme fou » a explosé suite à la crise des subprimes, que personne n’avait anticipée. Aucun analyste n’aurait imaginé que cette part minime du crédit américain puisse générer une crise de cette ampleur.

Une crise mondiale est aujourd’hui observée, avec ceci de paradoxal que l’Europe y semble davantage menacée que les Etats-Unis. Les prévisions économiques font état d’un recul plus important de la croissance en Europe - ce qui est un comble. Mis à part l’Espagne, le Royaume-Uni et l’Irlande, les pays européens ne connaissent pas une situation de surendettement semblable à celle des Etats-Unis.

De même, les pays européen ne s’inscrivent pas dans une logique semblable de surconsommation. Le choc pourrait cependant être plus violent encore sur l’économie réelle des pays européens.

En France, le chômage augmente de façon relativement moins importante, du fait notamment de la diminution de la population active. Cependant, la situation de l’emploi demeure extrêmement préoccupante.

Les relances budgétaires proposées pour remédier à cette situation s’avèrent insuffisantes. Proportionnellement, le plan de relance français de 26 milliards d’euros demeure sans commune mesure avec les efforts consentis par les Etats-Unis. Ramené à l’échelle de la France, le plan mis en œuvre par Barack Obama représenterait 130 milliards d’euros. Certes, nous conservons des dispositifs de protection sociale. Néanmoins, les mesures que nous mettons en œuvre à court terme s’avèrent insuffisantes.

Dans ce contexte, quel est votre sentiment à l’égard des 240 millions d’euros débloqués pour le logement social dans le cadre du plan de relance ? Cela est-il suffisant ? Sauriez-vous faire plus vite et plus fort avec davantage de moyens ? D’autres mécanismes peuvent-ils être proposés à la société ? Qu’en est-il de l’auto-construction, par exemple ?

Telles sont les interrogations que je souhaitais vous soumettre.

Claude SADOUN : Il convient de distinguer la politique du logement, des politiques industrielles dont le logement serait le truchement. Je considère, pour ma part, que nous ne conduisons plus aucune politique du logement. Des mesures sont adoptées en faveur du logement mais qui ne relèvent pas d’une véritable politique du logement. De fait, l’impact de ces mesures est souvent biaisé par la volonté d’en faire un outil de développement économique.

Le logement demeure, par essence, une activité économique. Celle-ci ne doit cependant pas être déconnectée de la réalité des besoins. Certains mécanismes d’aides à l’investissement locatif ont pu ainsi avoir des effets pervers.

Par ailleurs, il est juste de dire que ce qui a alimenté la crise des subprimes est la connivence entre l’ensemble des acteurs économiques et politiques, dont font partie les acquéreurs. Dans un environnement juridique et financier différent, les acquéreurs américains, avant d’être victimes, ont été consentants. Les acteurs politiques ont, quant à eux, un intérêt à ce que des bulles immobilières génèrent de l’activité, de l’emploi et des recettes fiscales. En France, nous voyons bien quelle est la réaction des collectivités territoriales face à la baisse des droits de mutation.

Un consensus est né autour des subprimes car ils constituaient une façon de compenser une répartition de la valeur ajoutée défavorable au travail. La bulle spéculative a permis de créer un enrichissement artificiel des ménages, a fortiori en application du principe de l’extraction hypothécaire. Les développements conjoints du secteur de la construction et de la consommation ont alors produit un effet d’entraînement. Or l’hypertrophie d’un secteur économique demeure une situation extrêmement dangereuse.

S’agissant de l’accession à la propriété, il convient de souligner que les gouvernements français ont tenu à conserver une politique qui couvre l’ensemble des choix possibles en matière de logement. Un équilibre a ainsi été maintenu entre le secteur locatif social, le secteur locatif libre et la propriété. Il est aujourd’hui fondamental de conserver ce type de modèle. La liberté de choix doit être préservée ; de même que des facteurs de mobilité doivent être conservés. Les Etats-Unis ont apporté la preuve que la propriété pouvait s’accompagner d’une mobilité absolue. Les deux termes ne sont donc pas antinomiques.

Nous sommes aujourd’hui confrontés à une forme de « schizophrénie politique » qui consiste à définir des objectifs en matière d’accession à la propriété, tout en demeurant aveugle quant aux moyens à mettre en œuvre pour atteindre ces objectifs. L’accession à la propriété est aujourd’hui abordée de façon idéologique, sans considération pour les moyens.

Nous nous trouvons aujourd’hui totalement démunis pour lutter contre la décorrélation entre les revenus des ménages et les prix du logement. Ceci donne l’impression que la formation des prix est une fatalité. Or celle-ci est très largement le fruit des politiques publiques (ou de leur absence). Les prix de revient dérivent aujourd’hui, sans qu’aucun lien ne puissent plus être établi avec les moyens dont disposent les ménages - c’est-à-dire avec ce que les personnes sont prêtes à investir.

Il existe également un problème majeur vis-à-vis du foncier. Or la rareté foncière demeure administrativement créée. Les espaces consacrés au logement ont ainsi diminué lors du passage des POS aux PLU. Ceci témoigne encore d’une forme de schizophrénie.

Il devient donc nécessaire de mettre en œuvre une politique du logement. En tant que professionnels, il nous faut quant à nous engager une réflexion sur la conception des produits. Je demeure convaincu que nous pouvons avoir un rôle majeur dans ce domaine.

Sans pour autant proposer des logements « au rabais », il nous faut sortir du concept de la maison de maçon. Les coûts de construction demeurent, en moyenne, 50 % plus élevés en France qu’aux Pays-Bas. Il nous appartient à nous, professionnels, de réfléchir à d’autres façons de concevoir et de construire, en vue d’approcher des coûts correspondant aux moyens dont disposent les ménages.

Philippe RIES : les politiques publiques ne risquent-elles pas, en définitive, de renforcer les facteurs de crise, ou de distordre le fonctionnement du marché par une mauvaise allocation des ressources ?

Patrick LEGUIL : la notion d’encadrement est fondamentale. En tant qu’analyste financier, je demeure un « abominable défenseur des professionnels de la finance ». Cela étant, j’adresse mes compliments aux banquiers américains qui ont réussi là où le terrorisme avait échoué en détruisant le système bancaire mondial. De fait, la crise demeure à ce jour le meilleur produit d’exportation des Etats-Unis, alors même que les subprimes ne représentaient qu’un très faible volume d’encours. Il s’avère que le problème des subprimes aurait pu être solutionné à l’époque pour un coût, somme toute, dérisoire. La dimension immobilière de la crise n’est donc pas la principale.

En réalité, nous payons aujourd’hui une gestion dérégulée de la dette et de l’épargne. Depuis les années 80, une confiance totale a été accordée au marché. Cependant, la « main invisible » est devenu totalement invisible - c’est-à-dire inexistante. Nous avons alors assisté à une explosion de l’endettement, alimenté par un afflux de liquidités en provenance de la Chine et des pays en développement.

Le système américain s’avère fondé sur un mode de prêt reposant sur les biens immobiliers eux-mêmes. Tant que la valorisation de ces biens était accrue, le système pouvait fonctionner. Les prêts étaient renouvelés et la consommation soutenue.

En France, les prêts sont accordés en fonction de la situation propre des individus et de leur capacité à rembourser. De surcroît, les français s’endettent à taux fixe. Avec 90 % de ses crédits à taux variable, l’Espagne est aujourd’hui dans une situation bien différente de la nôtre.

Le système américain s’est enrayé avec l’explosion de la bulle immobilière, en amont de la crise financière. La crise financière a donc dû être gérée dans un contexte de ralentissement économique. La conjugaison des deux phénomènes a entrainé une récession absolue.

Aujourd’hui, il est clair que des besoins existent en matière de logement. De toute évidence, il convient de partir de ces besoins, notamment s’agissant d’encourager l’accession à la propriété. Cette démarche doit cependant relever d’une véritable politique du logement et non pas d’une politique d’incitation fiscale.

En tout état de cause, l’accession à la propriété ne saurait empêcher la mobilité. Certes, la population française demeure peu mobile. Néanmoins, force est de constater que la législation française, contrairement à la législation américaine, n’encourage guère la mobilité.

Philippe RIES  : du reste, il est tout à fait possible d’observer une crise bancaire ne s’accompagnant pas d’une crise immobilière. Tel est le cas en Allemagne notamment.
Quoi qu’il en soit, des sommes considérables ont été consacrées par la France à l’immobilier et au logement.

Néanmoins, la crise du logement pour les plus démunis dure depuis une dizaine d’années, voire depuis les grands exodes ruraux intervenus il y a plus d’un demi-siècle.

Comment expliquer cette incapacité à traiter la question du logement ? Quel sera l’impact de la crise actuelle sur la situation des plus démunis ? Une baisse des prix pourrait-elle avoir un effet positif ?

Christophe ROBERT : la Fondation Abbé Pierre et le mouvement HLM partagent un certain nombre de valeurs. Je suis donc très heureux de pouvoir prolonger le débat qui vient d’être lancé. Pour ma part, je crois qu’une politique du logement est bel et bien menée, avec une idéologie sous-jacente. Si nous n’avons pas su anticiper la crise économique et financière, nous tentons de décrypter la crise du logement depuis de nombreuses années.

Il apparaît, tout d’abord, que la production de logements n’a pas été pensée pour satisfaire les besoins sociaux et territoriaux. Des dispositifs techniques d’incitation, fiscale notamment, ont été mis en place qui ont conduit à faire sortir des logements de manière totalement déconnectée des besoins réels et à des prix supérieurs à ceux des marchés locaux.

Une telle politique a été menée de 2003 à 2008. Ces mesures ont même été décriées pour leur inefficacité au regard de la dépense correspondante, avant d’être reproduites. Madame la Ministre fait même état des pressions exercées par un certain nombre de lobbys et d’élus pour aller plus loin dans cette logique, à travers le dispositif Scellier.

Qu’en est-il du travail accompli avec Jean-Louis Borloo, alors même que nous étions tous d’accord sur le diagnostique ?

La crise économique et financière a par ailleurs ralenti un certain nombre de projets idéologiques et de politique publique. Le projet de l’UMP concernant le crédit hypothécaire en est un exemple. Le candidat Nicolas Sarkozy affirmait que la France était trop frileuse et n’était pas suffisamment ambitieuse. Le crédit hypothécaire devait être une réponse à la crise du logement. La France des propriétaires devait être également une réponse, y compris pour les plus modestes. Nous aurons l’occasion de revenir sur les conditions de la sécurisation et de l’accession.

Comme Thierry Repentin l’a souligné, la crise du logement précède la crise que nous traversons aujourd’hui. Ce n’est pas en prolongeant la même dynamique que nous sortirons de la crise du logement. Nous assistons depuis 6-7 ans à un élargissement des catégories de population victimes de la crise du logement. Les classes moyennes inférieures sont aujourd’hui touchées, de même que les personnes âgées propriétaires. La violence sociale subie par les jeunes en matière de mal-logement va également en s’accroissant. Le rapport de la Fondation fait aujourd’hui état de 3,5 millions de mal-logés, auxquels s’ajoutent 6 millions de personnes fragilisées par rapport au logement.

Dans ce contexte, les 230 millions d’euros consacrés à la relance ne sont effectivement pas suffisants, d’autant plus qu’une partie de ces sommes procède d’un rattrapage de coupes budgétaires opérées quelques mois auparavant.

Au-delà de la question des moyens, il convient également de s’interroger sur leur utilisation. Qu’il s’agisse d’accession ou de location, la question est celle du logement aidé.

A qui doivent être destinées les aides ? En fonction de quelles ressources ? La part des logements aidés dans les logements nouveaux, tous statuts confondus, est passée de 60 % à 40 % en l’espace de 7 ans. Ceci est bien le reflet d’une politique du logement qui relève de choix idéologiques, politiques et économiques. La Fondation Abbé Pierre est aujourd’hui extrêmement préoccupée par la situation.

Les classes moyennes inférieures, aujourd’hui confrontées à la crise, se positionnent sur un marché autrefois réservé aux modestes et aux précaires. Par un effet de domino, certaines populations se retrouvent totalement exclues de l’ensemble des dispositifs.

S’agissant de l’accession à la propriété, l’enjeu demeure celui des conditions. L’accession ne peut se faire à n’importe quel prix, ni au détriment d’une offre locative (sociale ou privée à vocation sociale) qui corresponde aux ressources des ménages. Il semble que nos représentants ignorent aujourd’hui ce dont les ménages disposent dans leurs portefeuilles.

Avec un revenu médian disponible de 2 000 euros par mois, le prix moyen du logement devrait être de 500 euros par mois - ce qui s’avère très éloigné de la réalité.

Un équilibrage entre les dépenses et les contreparties sociales est aujourd’hui nécessaire. En outre, il nous faut développer une vision prospective, à travers des analyses de coûts et d’efficacité sociale, conduites dans la durée. Dans ce domaine, il nous appartient de proposer.

Philippe RIES  : les politiques traduisent nécessairement des intérêts. Quels intérêts aboutissent donc à de telles distorsions dans la manière dont les politiques publiques sont conçues et mises en œuvre ? Ce schéma peut-il être modifié ?

Par ailleurs, comment faire en sorte que le niveau d’information des français en matière économique et financière s’améliore ? Comment faire en sorte que le débat occupe la scène publique, au-delà des revendications corporatistes ?

Marie-Noëlle LIENEMANN  : à titre personnel, je suis frappée de constater que personne n’ose affirmer clairement que la crise trouve ses racines dans la formation des revenus et dans l’accroissement des inégalités. L’écart entre les revenus et les besoins en matière de logement doit nous interpeller. Le creusement des inégalités aux Etats-Unis ne tombe pas du ciel. Le fait que nous comptions de plus en plus de pauvres parmi nos personnes âgées est directement lié au fait que nous n’ayons pas actualisé le niveau des retraites. La précarité de l’emploi et le rapport capital / travail sont au cœur du débat. La crise a bel et bien des origines structurelles, au-delà des difficultés financières et bancaires.

La question fondamentale demeure celle des ressources permettant de répondre aux besoins - que ces ressources soient liées au travail ou à diverses formes de solidarité. Plus la répartition des ressources s’avère déséquilibrée, moins les travailleurs sont en mesure de répondre à leurs besoins. Dans un système de libre échange généralisé caractérisé par des capitaux hyper-mobiles, l’impossibilité de prélever sur la richesse produite ou sur le capital nous est, de surcroît, signifiée.

La mondialisation du capitalisme financier a abouti à un accroissement des inégalités, à une stagnation d’un certain nombre de ressources, ainsi qu’à l’explosion d’un certain nombre de prix.

Nous discutons peu des liens qui existent entre immobilier, logement et mécanismes spéculatifs. Il n’est guère fait mention d’outils qui permettraient de lutter contre la spéculation immobilière. Or les marchés de l’immobilier et du foncier sont, par nature, spéculatifs. La demande sera toujours plus élevée que l’offre sur les territoires attractifs, notamment du fait des limites rencontrées en termes de densité et de disponibilité du foncier. Comment réguler structurellement ce marché ?

Des politiques de prix pourraient être mises en œuvre de manière plus interventionniste. En dehors de la fiscalité, de quel autre outil pourrions-nous disposer ?

En tout état de cause, des choix malheureux ont été opérés en matière de libéralisation. Nous devons aujourd’hui trouver des outils de régulation. Pour ce faire, il nous faut considérer la captation de la rente foncière. En pratique, l’aide à la pierre a été captée par les propriétaires et n’a pas permis d’augmenter le pouvoir d’achat des citoyens - la part du logement dans les dépenses n’ayant cessé de s’accroître. Ceci illustre les effets pervers des aides à la personne destinées à solvabiliser les ménages ne pouvant s’adapter aux prix du marché.

Quoi qu’il en soit, l’immobilier demeure peu délocalisable. Le secteur n’est donc pas soumis à une concurrence mondiale. Il devrait donc être possible de partir des besoins.

Nous devrions disposer de marges de manœuvre nationales ou européennes dans le secteur de l’immobilier. Nous nous trouvons cependant en permanence en concurrence de placements, notamment vis-à-vis des placements financiers à court terme. Cette concurrence fait que le secteur de l’immobilier est extrêmement sensible à l’évolution des politiques de placements. De nouveaux outils sont donc à inventer.

Par ailleurs, il s’avère que la construction de logements n’a pas entraîné de baisse des prix, contrairement aux principes défendus par les libéraux. En réalité, le flux de construction est faible par rapport à l’état du stock. La construction n’a donc qu’un faible impact sur les prix.

Dans ce contexte, les banques ont un rôle à jouer. L’investissement locatif a chuté dès lors que les investisseurs institutionnels n’ont plus été obligés de conserver une quantité significative de logements dans leurs fonds. Aujourd’hui, les aides apportées aux banques pourraient être assorties d’une obligation d’investir dans du locatif intermédiaire à prix régulé. Il est fondamental que nous puissions nous appuyer sur des acteurs acceptant une rentabilité capitalistique inférieure à celle des placements avec lesquels l’immobilier est en concurrence.

Vis-à-vis des politiques publiques, l’enjeu est d’exprimer à nouveau correctement les besoins. La notion de plan territorialisé a été abandonnée alors qu’elle était indispensable.

Si la puissance publique ne porte pas un regard sur le marché et ne conserve pas une capacité à agir sur ce dernier au travers d’une planification, nous resterons dans la schizophrénie. Il est regrettable que notre Etat ait renoncé à être un facteur de régulation économique et d’intervention dans certains secteurs. Il est navrant que nous ayons renoncé à réguler le foncier et la construction sur lesquelles nous conservions une réelle prise.

Du reste, l’immobilier et le logement ne font pas l’objet d’une forte mobilisation intellectuelle en vue de permettre de répondre aux besoins et d’imposer une nouvelle régulation économique. Nous, coopératives, pouvons susciter le débat. La crise de l’immobilier a été à l’origine de la crise et personne ne semble se préoccuper de son issue.

Philippe RIES  : la régulation constitue sans doute une solution. Hélas, chaque crise ne donne lieu à des mesures qu’a posteriori. Force est de constater que nous combattons toujours la crise précédente.

Dans ces conditions, peut-on faire en sorte que la pénurie ne provoque pas de nouvelles distorsions ? Comment articuler une gestion de l’offre avec une gestion du financement de l’immobilier ?

Guillaume DUVAL  : nombreux sont ceux qui pensent que la rente foncière doit être administrée. Pour ma part, j’insisterai sur le fait que nous ne nous sommes pas focalisés sur les bons indicateurs macroéconomiques. La Commission européenne s’est focalisée durant de nombreuses années sur le déficit budgétaire des différents Etats. Or personne ne s’est soucié du niveau d’endettement des acteurs privés.

Les banques centrales se sont, quant à elles, focalisées sur le niveau des prix à la consommation. En revanche, elles ont toujours refusé d’interagir sur les prix des actifs, financiers ou immobiliers. Elles ont toujours considéré qu’elles n’avaient pas à intervenir dans ce domaine. Les choses semblent aujourd’hui évoluer. Une des fonctions des banques centrales doit être d’éviter l’inflation des prix d’actifs.

Philippe RIES  : comment faire en sorte que la gestion de l’offre constitue un mécanisme de prévention de la spéculation ?

Claude SADOUN  : il nous faut considérer les causes plutôt que les effets. Il n’existe pas en France de rareté physique du foncier, si ce n’est en des endroits extrêmement localisés. Dans ce contexte, aucune politique du logement ne saurait être mise en œuvre sans une planification territoriale. Depuis 1961, nous avons renoncé à mettre en adéquation les projections démographiques à long terme avec les besoins en logements. Nous vivons avec un bandeau sur les yeux.

Que dire, par ailleurs, des lois de décentralisation ! La juxtaposition de 30 000 centres de décision ne saurait conduire à une politique cohérente en matière de logement. Un tel objectif ne saurait être atteint sans une intervention forte de l’Etat.

Philippe RIES  : comment faire en sorte que l’épargne soit orientée pour répondre aux besoins en matière de logement et n’alimente pas la spéculation ?

Patrick LEGUIL  : nous avons su tenir compte d’un certain nombre d’excès dans ce domaine. Aujourd’hui, il n’est plus possible de signer une promesse pour la revendre le jour même. Cependant, la fiscalité sur les plus-values en matière foncière n’est guère encourageante pour les particuliers. La fiscalité sur les revenus fonciers est quant à elle décourageante.

Afin que l’apport des particuliers puisse être à la hauteur des besoins, les enjeux demeurent néanmoins ceux de la régulation et de la mise en œuvre, par l’Etat, d’une stratégie allant dans ce sens.

Nous souffrons, hélas, d’une absence totale de vision. Notre démographie connaît une phase descendante. Une réflexion s’avère donc nécessaire sur les besoins. Or les mesures qui nous sont proposées sont chaque fois des « mesurettes fiscales ».

Le marché serait le premier à saluer la mise en œuvre d’une réflexion sur ce thème. A ce jour, le secteur de l’immobilier ne représente qu’une part infime de l’activité boursière. Les sociétés foncières ont abandonné le volet résidentiel pour se consacrer à l’immobilier de bureaux et à l’immobilier commercial. Les investisseurs institutionnels ne considèrent pas les problématiques associées au logement.

Philippe RIES : ne faudrait-il pas que les politiques publiques soient véritablement destinées à ceux qui en ont besoin ? Comment faire pour atteindre cet objectif ?

Christophe ROBERT : madame la Ministre a fait part de son souhait de tenter une expérience de décentralisation totale de la politique du logement, auprès des agglomérations. Pour ma part, je reste persuadé que les acteurs économiques, y compris les promoteurs, sont demandeurs d’une intervention de l’Etat. Il manque une réflexion dans ce domaine.

Dans l’idéal, il conviendrait que nos 36 000 maires soient tous vertueux. Certains maires interviennent directement auprès des acteurs qui forgent les prix, parfois en menaçant d’exercer un droit de préemption. D’autres outils mériteraient peut-être d’être développés pour leur permettre d’assurer cette régulation. En tout état de cause, je demeure très inquiet devant l’absence de planification.

S’agissant de destiner les politiques à ceux qui en ont besoin, il s’agirait de rompre avec une logique de régulation par le marché et de prise en charge des exclus au travers des politiques publiques. Le problème est que près de 10 millions de ménages sont aujourd’hui confrontés à une problématique de logement, dont 3,5 millions connaissent des situations de mal-logement. Les politiques publiques ne doivent pas se concentrer exclusivement sur les plus démunis, afin notamment de prévenir les effets de domino. En outre, il serait trop facile que le fait de se pencher sur le sort de quelques pauvres tienne lieu de politique.

Pour ma part, je défends l’idée d’un logement pour tous et je suis favorable à ce que la question du logement soit déconnectée du marché. Le logement ne doit pas être un bien comme un autre, compte tenu de son impact sur les situations familiales, l’emploi, l’éducation, la mixité sociale, etc. C’est précisément ce qu’à voulu réaffirmer le Parlement en votant le droit au logement opposable.

De la salle  : nous commençons seulement à ressentir les effets de la crise économique. Néanmoins, il est probable que les défaillances d’entreprises et de personnes auront pour effet de durcir les courbes de risques des financiers. Un repli des financeurs pourrait conduire à un nouveau ralentissement de l’économie. N’existe-t-il pas un risque « d’effet boule de neige » ? 

Guillaume DUVAL : cela est tout à fait exact. C’est précisément pour cela qu’un plan de relance à court terme serait nécessaire. Il s’agirait ainsi d’enrayer la spirale. De fait, certaines mesures du plan de relance, concernant notamment les emplois aidés ou les logements supplémentaires, ne sont que des rattrapages.

D’autres mesures, concernant notamment les heures supplémentaires, sont quant à elles toujours en place, avec un impact extrêmement négatif sur l’emploi. Il conviendrait également de soutenir plus avant les banques. Dans ce domaine, la question est cependant celle de la conditionnalité.

Patrick LEGUIL  : j’aurais tendance à considérer, pour ma part, que les banques ont été suffisamment soutenues. En revanche, il est essentiel que le système bancaire retrouve sa capacité à prêter. Il est vrai que le coût social de la crise ne va faire qu’augmenter le coût du risque pour les banques. Cependant, celui-ci a atteint des niveaux historiquement bas ces dernières années. Il nous faudrait aujourd’hui réfléchir à des politiques d’incitation.

Du reste, les réglementations comptables telles que la fair value ont tué la vision à long terme des investisseurs. Nous n’aurions pas connus de telles chutes des valeurs boursières s’il n’existait une obligation comptable d’évaluer les actifs à leur valeur de marché. Ces règlementations sont aujourd’hui paralysantes et doivent être revues. Elles sont d’ailleurs en train d’évoluer aux Etats-Unis.

De la salle : la crise aurait-elle pu être évitée si les banques avaient pris le risque de continuer à se prêter entre elles ?

Patrick LEGUIL : les banques se méfiaient les unes des autres, car elles se souvenaient avoir eu elles-mêmes des pratiques contestables. Les primes de risques à l’intérieur même de la zone euro et la cotation des CDS continuent de traduire cette méfiance. Les banques centrales ont inondé le système bancaire de liquidités afin de rétablir la confiance.

Cependant, les inquiétudes demeurent considérables. Les Etats-Unis, quant à eux, ont réussi à sortir de cette situation par l’intervention du trésor américain. A ce propos, il convient de souligner que les autorités américaines ont exigé davantage de contreparties que nos autorités.

De la salle  : Quelles sont aujourd’hui les perspectives de sortie de crise ?

Marie-Noëlle LIENEMANN : un certain nombre d’analystes économiques nous expliquent qu’une crise monétaire est à venir, qui devrait se traduire par un relatif effondrement du Dollar. En tout état de cause, la sortie de crise devrait s’accompagner d’une augmentation de l’inflation. Ces phénomènes ne sont pas neutres pour l’immobilier. L’inflation, notamment, impacte directement l’activité d’accession à la propriété.

Guillaume DUVAL : ma conviction est que les Etats-Unis auront à changer de mode de vie. Ils devront apprendre à consommer moins et à épargner davantage. Ce processus sera nécessairement long et difficile. Jusqu’en 2007, les ménages américains se sont endettés à hauteur de 2 500 milliards de dollars supplémentaires chaque année. Avec une croissance de l’endettement ramenée à des valeurs négatives, il manque aujourd’hui 2 500 milliards de dollars pour faire tourner l’économie américaine au même rythme que précédemment. La crise promet donc d’être durable.

L’Europe, en théorie, devrait être en mesure de sortir de la crise plus rapidement et de reprendre le rôle des Etats-Unis en tant que moteur de l’économie mondiale. Cependant, chaque Etat conserve un intérêt à attendre que son voisin relance pour relancer ses propres exportations. Chaque état a donc relancé timidement, en se concentrant sur le béton (peu susceptible d’être capté par l’étranger). En attendant que ces mesures aient un effet réel, la situation économique s’aggrave. Dans ce contexte, je demeure relativement peu optimiste. En définitive, l’Europe est davantage menacée que les Etats-Unis - ce qui constitue un paradoxe.

Philippe RIES : merci à tous pour votre contribution.

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