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Circulaire n°09-047 du 24 février 2009 relative à la loi de mobilisation pour le logement

Mise à jour : 24/02/2009
- Sociétés coopératives d’Hlm
- Conseil Fédéral, pour information

Objet : Loi de mobilisation pour le logement  

Circulaire n° 09.047

Paris, le 24 février 2009

Madame, Monsieur le Président,
Madame, Monsieur le Directeur,

Le 19 février dernier, le Parlement a définitivement adopté le projet de loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion dont il avait débuté l’examen en août 2008.

Au cours de ces sept mois, la crise économique et financière s’est amplifiée sans épargner les marchés immobiliers et le secteur du logement. Les parlementaires ont pris en compte cette évolution de l’environnement et ont tempéré le texte de la Ministre du Logement qui risquait d’obérer les capacités des organismes Hlm à se développer et à entretenir leur patrimoine, et qui était de nature à créer une insécurité malvenue pour une partie des locataires du parc social.

La Fédération s’est attachée pendant cette période à défendre la spécificité des coopératives d’Hlm. Il s’agissait moins de revendiquer un traitement spécifique en tant que tel mais d’attirer l’attention des pouvoirs publics et des parlementaires sur nos conditions d’activité qui, en accession sociale à la propriété, sont assez différentes de ce qu’elles peuvent être en locatif social.

De ce point de vue, les coopératives d’Hlm peuvent, dans l’ensemble, être satisfaites du texte qui va être publié au Journal officiel dans les prochains jours. Si nous n’avons pas réussi à convaincre nos interlocuteurs sur toutes nos suggestions, c’est en particulier le cas pour l’accession en zone de rénovation urbaine, nos coopératives d’Hlm ont préservé leur capacité à développer leur offre de logements sociaux, en accession comme en locatif.

Dans les prochains jours, l’Union sociale pour l’habitat diffusera une analyse fine de l’ensemble des dispositions de la loi. Nous nous attacherons dans cette circulaire à attirer votre attention aux principales dispositions qui concernent les organismes d’Hlm et l’accession sociale à la propriété.

L’article 4 de la loi instaure un prélèvement annuel sur les moyens financiers des bailleurs sociaux « ayant une activité d’investissement réduite ».

Si dans sa rédaction initiale, cet article englobait l’ensemble des organismes d’Hlm alors même que le mode de calcul de ce prélèvement, basé sur le rapport entre les investissements annuels moyens et le potentiel financier annuel moyen, ne prenait pas en compte l’activité en accession sociale, la Fédération et l’Union sociale pour l’habitat ont plaidé auprès des pouvoirs publics pour restreindre le champ de ce prélèvement aux seuls organismes d’Hlm qui disposent d’un patrimoine locatif. Le Sénat a entériné ce nouveau périmètre.

Le nouveau dispositif rentrera en vigueur en 2010 et pour la première année d’application il sera calculé soit sur la moyenne des exercices 2008 et 2009, soit sur le seul exercice 2009. Le montant du prélèvement dû sera égal au plus faible des deux montants ainsi calculés.

Concernant les organismes ayant une activité mixte, les pouvoirs publics se sont engagés à ce que le décret d’application valorise l’activité d’accession sous toutes ses formes (CCMI, VEFA, SCI) par la prise en compte des augmentations de stocks liés à cette activité. La Fédération a été associée aux travaux de l’administration. Dès qu’un projet de décret sera connu, les coopératives d’Hlm concernées seront sollicitées pour des simulations. D’ores et déjà, nous vous invitons à réfléchir aux choix stratégiques qui s’avéreraient opportuns.

Alors que la loi entérine la diminution de 10,3% des plafonds de revenus d’accès au logement locatif social, les parlementaires ont accepté, contre l’avis de la ministre, notre proposition de maintenir les plafonds de l’accession sociale à leur niveau actuel.

Désormais, les plafonds définis par le code de la construction et de l’habitation comme étant ceux du service d’intérêt général des organismes d’Hlm en accession sociale ne seront plus les plafonds PLS et PLI (appelés à diminuer) mais de nouveaux plafonds équivalant aux plafonds PLS et PLI (nouveaux) revalorisés de 11% (voir les nouvelles valeurs en annexe de cette circulaire).

Cette mesure entrera en vigueur dès la publication de la loi alors que les plafonds d’accès au parc locatif ne diminueront de 10,3% qu’à compter du premier jour du troisième mois suivant la date de publication de la loi. Dans cet intervalle, les plafonds de l’accession sociale vont se trouver artificiellement majorés de 11%, ce qui n’était nullement notre demande ni l’intention du législateur. Aussi, nous vous recommandons de continuer à appliquer les plafonds en vigueur depuis le 1er janvier 2009 jusqu’à la baisse effective des plafonds de revenus locatifs et d’appliquer le nouveau barème ensuite.

A l’occasion de la discussion parlementaire, la Ministre du Logement a annoncé une révision du classement des communes par zone au printemps 2009.

Le régime de TVA à taux réduit pour les acquisitions de résidences principales situées dans les zones en rénovation urbaine et dans un périmètre de 500 mètres autour connaît plusieurs évolutions.

Malgré nos efforts, les plafonds PLS d’éligibilité à ce régime diminueront de 10,3%, en même temps que les autres plafonds locatifs. Par contre, nous avons obtenu que les revenus ne soient plus vérifiés uniquement à la signature du contrat de vente mais au contrat de réservation s’il existe, comme c’est le cas en PSLA.

Alors que la baisse des plafonds n’est attendue que pour dans trois mois, la modification de la date de constatation des revenus s’appliquera dès publication de la loi. Cet intervalle doit vous permettre de solliciter les documents justifiant les revenus de l’ensemble des ménages concernés sous contrat de réservation pour valider leur éligibilité au taux réduit de TVA. Ce délai peut aussi vous donner l’occasion d’une communication plus forte pour attirer des ménages qui pourraient ne plus être éligibles après l’abaissement des plafonds de revenus PLS.

La loi entérine également la création d’un nouveau Pass foncier destiné à financer l’acquisition de logements neufs en Vefa et bénéficiant d’une Tva à taux réduit jusqu’à fin 2010.

Comme nous vous l’avions annoncé sur le site internet de la Fédération, ce Pass foncier, qui prendra la forme d’un portage financier d’une fraction du prix de vente sur une longue durée, pourra aussi financer les maisons individuelles en CCMI, évitant désormais le montage compliqué et coûteux de dissociation du foncier et du bâti. L’application du taux réduit de Tva en secteur diffus est tout de même prorogée à fin 2010.
 
Les modalités pratiques de mise en œuvre de ce Pass foncier n’ont pas encore été diffusées par l’UESL et un décret devra en fixer les règles. L’encadrement restera le même : le financement Pass foncier octroyé par les CIL concernera l’acquisition d’une résidence principale neuve par un ménage sous plafonds de revenus PSLA ayant obtenu une aide de collectivité locale d’un montant de 3.000 à 5.000 euros selon la taille du ménage et la commune.

La loi de finances rectificative pour 2009 met en place une subvention de l’Etat de 1.000 à 3.000 euros par logement pour 30.000 logements. Cette subvention sera versée aux communes ayant financé un ou plusieurs Pass foncier. La circulaire de programmation du 30 janvier 2009 fixe pour chaque région une répartition de cette enveloppe.

Le PSLA ne fait pas l’objet de mesures spécifiques dans la loi. Toutefois, les opérations PSLA peuvent désormais, comme pour les opérations locatives sociales, bénéficier d’une décôte en cas de cession de terrains publics. Une circulaire fédérale spécifique sur le PSLA vous sera adressée dès publication du décret très attendu permettant, entre autre, le financement des levées d’option par un prêt à taux zéro.

Le régime des ventes en vue d’un investissement locatif fait l’objet de plusieurs précisions, notamment pour le « Borloo ancien ». La Fédération a mis en ligne sur son site internet il y a plusieurs semaines une note décrivant le régime « Scellier social » qui peut être proposé par les coopératives d’Hlm à leurs clients. J’attire votre attention sur le fait que l’article 48 de la loi prévoit que les logements situés en zone C et dont la demande de permis de construire sera déposée après un arrêté à paraître à la suite de la loi ne pourront bénéficier des différents régimes de soutien à l’investissement locatif.

La Fédération est à votre disposition et à votre écoute pour vous accompagner dans l’appropriation de ces nouvelles dispositions.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs.

Vincent Lourier
Directeur

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