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Circulaire n°49-2000 du 12 mai 2000 relative au prêts accordés par les coopératives d’Hlm

Mise à jour : 12/05/2000

Destinataires :


· Sociétés Coopératives de Production d’HLM,
· Sociétés Coopératives de Location-Attribution d’HLM,
· Conseil Fédéral.

MA/CG/CP - cir. n°49 - 2000

Paris, le 12 mai 2000

Objet : crédit immobilier

Madame, Monsieur le Président,
Madame, Monsieur le Directeur,

Nous avons été alertés par le Directeur Général de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction sur le caractère illégal des tableaux d’amortissement de prêts consentis par certaines sociétés coopératives.

Il nous a semblé indispensable de rappeler quelques éléments de droit qui vous permette de vous mettre en conformité si besoin était.

Voici donc un rappel des règles essentielles concernant les prêts immobiliers.

Le crédit immobilier est régi par les articles L. 312-1 à L. 312-35 du Code de la consommation et par les textes réglementaires pris en application de ces articles. Ils s’appliquent à tous les prêteurs, banques, marchands de biens, Etat et organismes d’HLM. Ils sont d’ordre public et doivent être scrupuleusement respectés.

Vous trouverez, ci-dessous, un rappel des obligations essentielles en la matière pouvant concerner les sociétés coopératives, dans le cadre de leur rôle initial de prêteur secondaire ou lors de la renégociation des prêts initialement consentis.

Mentions obligatoires de l’offre de prêt.

L’offre doit être formulée par écrit par le prêteur et comporter les mentions obligatoires de l’article L. 312-8 du Code de la consommation :

- L’identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;
- La nature, l’objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ;
- Un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts, sauf pour les offres de prêts à taux variable ;
- Le montant du crédit susceptible d’être consenti et, le cas échéant, celui des fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux effectif global ; certaines charges peuvent cependant ne pas être incluses dans le TEG lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion du contrat. S’il y a lieu, l’offre préalable doit en outre indiquer les modalités de l’indexation.

Remarque : le TEG mentionné dans l’offre, le contrat ou l’avenant doit être cohérent avec le taux réellement appliqué pour l’établissement du tableau d’amortissement joint au contrat, par exemple, il est à bannir un calcul d’intérêts sur une base annuelle alors que les remboursements sont mensuels.

- Les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt, en donnant une évaluation de leur coût et qui doivent respecter les prescriptions de l’article L. 312-9 du Code de la consommation ;
- Les conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne (ces conditions concernent essentiellement la solvabilité de cette dernière) ;
- Les dispositions de l’article L. 312-10 du Code de la consommation ; c’est-à-dire l’obligation, pour le prêteur, de maintenir son offre pendant 30 jours et, pour l’emprunteur, de ne l’accepter que 10 jours au moins après l’avoir reçue.

Aux mentions obligatoires imposées par l’article L. 312-8 précité, il convient d’ajouter celle prévue par l’article L. 312-14 du Code de la consommation : le montant des frais qui pourront être retenus si le contrat principal n’est pas conclu.

Tableau d’amortissement

L’échéancier des amortissements doit faire apparaître pour chaque échéance :

- Le montant ;
- La part d’amortissement du capital et la part d’intérêts, sauf pour les prêts à taux variable ;
- Le capital restant dû. Ce n’est pas strictement obligatoire mais il s’agit d’une recommandation de l’Association Française de Banque.

Généralement, l’échéancier des amortissements est joint à l’offre de prêt, il est donc essentiel que le prêteur se réserve la preuve qu’il était bien joint à l’offre de prêt (par exemple par une mention spéciale dans l’accusé de réception de l’offre par l’emprunteur et sa caution).

Renégociation du prêt

L’article L. 312-14-1 du Code de la consommation (créé par l’article 115 de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière applicable au 30 juin 1999), précise les conditions de renégociation des prêts immobiliers. Les modifications au contrat de prêt initial sont apportées sous la forme d’un avenant. Il doit :

- Comprendre un échéancier des amortissements détaillant, pour chaque échéance, le capital restant dû, en cas de remboursement anticipé ; sauf pour les prêts à taux variable ;
- Préciser le taux effectif global et le coût du crédit calculés sur la base des seules échéances et frais à venir.

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception des informations ci-dessus.

Toutes ces règles sont d’ordre public et doivent être scrupuleusement respectées, en particulier le délai de réflexion imposé par la loi à l’emprunteur ne peut pas être raccourci même avec l’accord de ce dernier.

Si la proposition de l’avenant et sa signature ne sont pas effectuées par lettre recommandée avec accusé de réception (frais importants), il est essentiel que le prêteur se réserve la preuve que le délai de 10 jours a bien été respecté, par exemple par une mention dans l’avenant.

Par ailleurs, l’article L. 312-8 modifié par la loi du 25 juin 1999 du Code de la consommation répute régulières, les renégociations de prêts antérieures au 30 juin 1999, dès lors qu’elles ont eu pour effet de baisser le taux d’intérêt du prêt, de diminuer le montant des échéances ou diminuer la durée du prêt sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée.

Sanctions et jurisprudence en cas d’offre préalable ou tableau d’amortissement, absents ou incomplets.

Les dispositions de l’article L. 312-8 du Code de la consommation doivent être cumulativement et scrupuleusement observées. L’article L. 312-33, alinéa 1, dudit Code énonce que tout manquement sera puni d’une amende de 2 000 à 20 000 F. L’alinéa 4 de l’article précité prévoit que le prêteur pourra, en outre, être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge.

Deux organismes prêteurs ont été déchus de leur droit aux intérêts parce qu’aux offres étaient joints des tableaux d’amortissement incluant des échéances pour 10 000 F et non pour le capital réellement emprunté (Cass. Civ. 1ère ch. 18 mars 1997 avis n° 538 et Cass. Civ. 1ère ch. 18 mars 1997 avis n° 537 Cass. 1ère civ. 2 juillet 1996 n° 1527).

Par ailleurs, la Cour de cassation considère que l’inobservation des règles d’information relative à l’offre suffit à elle seule, en-dehors de toute autre considération, à entraîner la nullité du prêt et de tous les contrats et actes subséquents, ceci en raison du caractère d’ordre public qui est attaché aux dispositions légales protégeant l’emprunteur (Cass. Civ. 1ère 27 juin 1995).

Elle a retenu en présence d’une offre préalable dont l’échéancier ne précisait pas, pour chaque échéance, la part de l’amortissement du capital par rapport à celle couvrant les intérêts, que le non-respect des dispositions d’ordre public est sanctionné "non seulement par la déchéance du droit aux intérêts pour le prêteur, mais encore par la nullité du contrat de prêt" (Cass. 1ère civ. 20 juillet. 1994).

Elle a aussi précisé que "la seule sanction civile de l’inobservation des règles de forme prévues par l’article L. 312-8 du Code de la consommation est la perte, en totalité ou en partie, du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge". (Cass. 1ère civ. 23 mars 1999 n° 97-11. 525).

Nous sommes à votre disposition pour tout complément et,

Vous prions de croire, Madame, Monsieur le Président, Madame, Monsieur le Directeur, à l’assurance de nos meilleurs sentiments.


Le Directeur,

Michèle ATTAR.

post-scriptum : Remboursement anticipé

Pour mémoire, l’article L. 312-21 du Code de la consommation modifié par l’article 97 de la loi du 25 juin 1999, prévoit désormais qu’aucune indemnité ne peut être réclamée par le prêteur à l’emprunteur lorsque le remboursement par anticipation du prêt est motivé :

- Par la vente d’un bien immobilier suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- Par le décès de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- Par la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

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