Inscrivez vous
à notre lettre hebdomadaire !

Tva à taux réduit en zone Anru : comment ça marche ?

Mise à jour : 10/01/2014
L’article 29 de la loi de finances pour 2014 modifie le régime de TVA à taux réduit en vigueur dans les zones ANRU depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Cette loi soumettait au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les ventes et livraisons à soi-même de logements à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention Anru entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.
 
A compter du 1er janvier 2014, il convient de distinguer les opérations situées dans le périmètre ANRU et dans une bande de 300 mètres autour et celles situées dans une bande de 301 à 500 mètres autour.
 
Pour les opération situées en ANRU et dans un périmètre de 300 mètres autour
 
Les ventes réalisées à compter du 1er janvier 2014 bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5%.
 
Ce taux réduit de TVA de 5,5% concerne également les avants-contrats les contrats préliminaires signés avant le 1er janvier 2014. La loi de finances ne précise pas s’il y aura une régularisation de la TVA collectée antérieurement à 7%.
 
Pour les opérations situées dans un périmètre de 301 à 500 mètres autour
 
Le taux de TVA applicable aux ventes de ces logements sera de 20% à compter du 1er janvier 2014.
 
Par mesure dérogatoire, les logements situés dans des opérations dont la demande de permis de construire de l’opération concernée a été déposé au plus tard le 31 décembre 2013 peuvent continuer de bénéficier du taux réduit de TVA à 7%.

Par ailleurs, les dispositions des articles 52 et 53 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion continuent à s’appliquer : ils ont introduit un mécanisme de plafonnement des prix de vente ou de construction et ont aménagé la date d’appréciation des ressources. Ils modifient enfin les modalités de remise en cause de l’application du taux réduit. Une mise à jour du Bulletin officiel des finances publiques publiée le 29 mai 2013 fixe le cadre d’application de cette mesure.
 
Une instruction fiscale à paraître devrait préciser l’application de la réforme en vigueur depuis le 1er janvier 2014.
 


Le Bulletin officiel des finances publiques rappelle le périmètre concerné.

Les immeubles doivent être situés soit dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, soit à une distance de moins de 500 mètres (ou 300 mètres) de la limite de ces quartiers.

Les conventions en cause sont celles qui sont passées par l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) avec les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale compétents et les organismes publics et privés conduisant des opérations concourant à la rénovation urbaine à qui elle accorde son concours financier dans le cadre de sa mission de contribution à la réalisation du programme national de rénovation urbaine.

L’article 6 de la loi du 1er août 2003 déjà citée précise que ces quartiers sont ceux qui sont classés en zone urbaine sensible (ZUS1) et, à titre exceptionnel, des quartiers présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues (ces derniers sont communément appelés « quartiers ayant obtenu des dérogations au titre l’article 6 de la loi du 1er août 2003 »).

Ces quartiers (ZUS et « quartiers ayant obtenu des dérogations au titre l’article 6 de la loi du 1er août 2003 ») sont ceux délimités par un trait de couleur sur les plans au 1/25 000 consultables à la délégation interministérielle à la ville, 194, avenue du Président Wilson 93217 Saint-Denis La Plaine, ou sur les sites internet i-ville. Les quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine sont consultables sur le site internet de l’ANRU.

Dans le cas de ventes d’appartements d’immeubles collectifs, la situation de certaines parties communes hors, pour partie ou entièrement, de ce périmètre (aire de stationnement, espaces verts) n’est pas de nature à remettre en cause l’éligibilité du logement au dispositif. Il en va de même des dépendances bâties (emplacement de parkings en sous-sol, garages, boxes) situées hors de ce même périmètre étant toutefois précisé que ces dernières sont alors non éligibles au taux réduit. Ces mêmes dépendances bâties sont en revanche éligibles au taux réduit si leur vente ou leur construction sont concomitantes à la vente ou à la construction du logement éligible et si elles sont entièrement situées dans ce périmètre.

Afin de s’assurer que la condition relative au lieu de situation de l’immeuble est effectivement satisfaite, les opérateurs peuvent interroger le service des impôts territorialement compétent. Pour le bénéfice du taux réduit, il doit être précisé dans l’acte que le logement est situé dans un quartier faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres (ou 300 mètres) de la limite d’un tel quartier.
 
Par ailleurs, le permis de construire doit avoir été déposée avant la fin de la deuxième année suivant l’extinction de la convention Anru, éventuellement complétée par avenant. L’Anru doit prochainement mettre en ligne les dates butoirs par convention.
 
Les ventes concernées doivent également respecter les points suivants :


- plafonnement des prix de vente ou de construction : le prix de vente ou de construction des logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009 ne peut excéder les plafonds prévus pour les opérations PSLA.


- appréciation de la condition de ressources : l’article 53 de la loi du 25 mars 2009 déjà citée modifie le 6 du I de l’article 278 sexies du CGI en disposant que la condition de ressources est désormais appréciée à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement. Le respect de la condition de ressources est ainsi apprécié selon les cas : à la date de la signature de l’avant-contrat qui peut être soit une promesse unilatérale d’achat, soit une, promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente, à la date de la signature du contrat préliminaire3 ou, à défaut, du contrat de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, à la date de la signature du contrat de vente dans le cadre d’une vente d’immeuble construit, à la date de la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d’un autre contrat de louage d’ouvrage (contrat de maîtrise d’oeuvre, contrat d’entreprise,...).


- modalités de remise en cause du taux réduit  : Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l’une de ces conditions (situation de l’immeuble, prix et destination) n’était pas respectée lors du fait générateur de la taxe et, s’agissant de la condition de ressources, lors de l’avant contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement (art. 284 du CGI).

S’agissant de la condition de destination à l’usage de résidence principale, il est rappelé que l’acquéreur doit attester dans l’acte de vente, en cas de mutation, ou lors de la souscription de la déclaration d’achèvement, en cas de livraison à soi-même, que le logement est acquis pour un usage de résidence principale.
 
A compter du 1er janvier 2014, le reversement en cas de changement d’affectation d’un bien ayant bénéficié d’un taux réduit de TVA (vente, mise en location, résidence secondaire), n’interviendra que dans les 10 premières années, avec un abattement d’un dixième par année de détention dès la première année (au lieu de 15 ans avec un abattement d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année).

La circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l’ensemble de la phase d’accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit de TVA initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes. Il en résulte que le taux réduit ne pourra être remis en cause que lorsque la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif...)
 
Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.
 
Enfin, pour être éligible au taux réduit de TVA, la demande de permis de construire de l’opération concernée doit avoir été déposée avant le 31 décembre de l’année de la date limite de demande de solde qui marque la fin de la convention, soit dans les deux ans qui suivent la fin de cette convention. L’Anru tient à jour une liste des conventions et des dates d’échéance à respecter.
Documents associés Documents associés
A voir sur le net A voir sur le net
Instruction fiscale du 6 décembre 2007
Instruction fiscale du 6 octobre 2009
Circulaire du 27 mars 2012
 Bulletin officiel des Finances publiques
 
Version imprimable de cet article
envoyer l'article par mail
réduire
augmenter
Sur le même thème Sur le même thème
 Circulaire n°15-180 du 4 décembre 2015 relative à la TVA à taux réduit en QPV
 L’accession sociale sécurisée dans les quartiers en rénovation urbaine
 A Chambéry, Savoisienne Habitat contribue à la réussite de la rénovation urbaine
 Circulaire n°13-111 du 27 mai 2013 relative à l’Association Foncière Logement
 Les aides aux opérations d’accession sociale en Anru et QPV
Lire aussi Lire aussi
 Financement du NPNRU par Action Logement
 Harmonia : comment retrouver sa date d’agrément Hlm ?
 Le dispositif de mutualisation financière entre organismes d’Hlm
 La dématérialisation des factures des fournisseurs du secteur public
 Publication des modalités de première application des nouveaux règlements de l’ANC