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Bilan 2006 de la production des prêts à taux zéro

Mise à jour : 31/07/2007

Auteur : SGFGAS
Juillet 2007, 41 pages + annexes

Synthèse

Si l’année 2005 a été celle de la naissance puis de la montée en régime du Nouveau Prêt à 0% (NPTZ), en remplacement du Prêt à 0% subventionné, l’année 2006 est celle de « l’effet année pleine » du nouveau dispositif, la seule modification sensible sur cette année ayant été la revalorisation des plafonds de ressources des ménages accédant en zone A (urbaine) à compter du 1er février 2006. La majoration du NPTZ décidée par la loi ENL du 13 juillet 2006 ne prend effet qu’au 1er janvier de l’année suivante.

Analyse des Nouveaux Prêts à 0% émis en 2006

Au 30 mars 2007, 237 926 Nouveaux Prêts à 0% (NPTZ) ont été déclarés émis en France métropolitaine en 2006 pour un montant prêté global de 3 656 millions d’euros soit une augmentation de 18% en effectifs par rapport à l’année précédente. On notera que seulement 2 points de cette augmentation sont explicables par la revalorisation des plafonds de ressources en zone A mentionnée en introduction. Outre l’augmentation liée à l’évolution dynamique des marchés du neuf et de l’ancien en 2006 (respectivement +3.9% et +12%), cela s’explique aussi par une cause propre au NPTZ, à savoir l’effet année pleine : l’année 2005 a été une année partielle de l’ouverture à l’ancien sans travaux puisqu’à partir du mois de février seulement, et la mise en place du nouveau dispositif a été progressive tout au long de l’année 2005, le rythme de croisière étant atteint seulement en 2006. Ces différents facteurs explicatifs seront développés dans la première partie du bilan.

En 2006, le montant moyen du NPTZ continue à progresser moins rapidement que le coût de l’opération. En effet, alors que le montant moyen prêté n’augmente que de 200 euros entre 2005 et 2006 pour atteindre désormais 15 400 €, le coût moyen d’opération progresse de 10 800 euros et s’élève à 140 900 ce qui abaisse la quotité moyenne de financement de 12 à 11% .

Au regard du type d’acquisition financée avec un NPTZ, le secteur de l’ancien représente près des deux tiers des opérations : l’ancien sans travaux continue à gagner du terrain avec 2 points de plus par rapport à 2005 pour atteindre désormais 48%, au détriment de l’ancien avec travaux (-1 point) à 17% et du neuf qui est désormais à 35% de l’ensemble (contre 36% en 2005). La quotité moyenne de financement dans le neuf est toujours supérieure à l’ancien ( 12% contre 10%). S’agissant du type d’immeuble, l’individuel représente toujours la majorité des opérations avec toutefois 2 points de moins par rapport à l’année précédente (68% contre 70% des opérations).

Au regard de la répartition en trois zones géographiques, la zone C, favorisée par le faible prix du foncier propice aux opérations dans l’individuel dont relève la plupart des opérations (91% en zone C contre 68% toute zones confondues), concentre 50% des prêts (mais en recul de 3 points par rapport à 2005) suivie de la zone B avec une part de 34%, tandis que la part de la zone A gagne 3 points et atteint désormais 16% des opérations financées. Le coût moyen de l’opération s’élève à 175 500 € dans la zone A contre 132 300 € dans la zone C et 137 700 € en zone B.

Par ailleurs, le nombre d’opérations dans les zones à réglementation particulière continue à augmenter de façon significative : alors qu’en 2004 seulement 106 PTZ concouraient au financement des acquisitions dans les Zones Franches Urbaines et Zones Urbaines Sensibles, leur nombre s’est monté à 473 en 2005 (dont 357 en ZFU) et à 849 en 2006 (dont 684 en ZFU).

S’agissant de la répartition géographique par type de commune selon la nomenclature spatiale définie par l’INSEE déclinant le territoire métropolitain en 4 catégories selon le caractère plus ou moins urbain des communes, les NPTZ sont majoritairement concentrés dans les zones les plus urbaines (52% en pôle urbain, 20% dans la couronne péri-urbaine contre respectivement 49% et 21% en 2005) que dans les zones plus rurales (7% dans les communes multipolarisées et 22% en espace rural).

Le coût moyen par m² de surface habitable1 progresse de 14.3% par rapport à 2005, plus sensiblement dans l’ancien sans travaux (+15.4%) que dans l’ancien avec travaux (+12.9%) et dans le neuf (+9.5%). Tout comme en 2005, il est plus élevé dans l’ancien sans travaux (2 100 € contre 1 510 € pour les opérations dans l’ancien avec travaux et 1 610 € dans le neuf) en raison d’une concentration plus forte de ce type d’opérations dans les zones où le prix de l’immobilier est le plus élevé (80% des prêts finançant les opérations dans la zone A relèvent de l’ancien sans travaux).

Concernant les caractéristiques des ménages bénéficiaires de NPTZ, les emprunteurs sont, dans près de 57% des cas, âgés de 25 à 35 ans. Ils vivent le plus souvent en couple, qu’ils soient mariés ou non (58%), autrement ils sont célibataires ou séparés. Près de 70% des emprunteurs étaient locataires du parc privé avant l’accession à la propriété avec un NPTZ. La majorité des ménages accédants sont composés d’au plus 2 personnes (56%). En 2006, la part des familles (ménage avec plus de deux personnes) diminue de 4 points (44% des opérations) après avoir perdu 11 points en 2005. En revanche, la part des ménages composés d’une personne au plus, après avoir gagné 11 points en 2005, continue d’augmenter en 2006 (+1 point). Toutefois le nombre moyen des personnes composant le ménage reste stable par rapport à 2005 et demeure à 2.5 en moyenne. De façon générale, on constate depuis 2003 que seule la proportion des ménages composés des personnes seules ou de deux personnes augmente. Enfin, les emprunteurs sont pour la majorité d’entre eux employés ou ouvriers (58% au total), en ajoutant les professions intermédiaires, ces 3 CSP cumulent 81% des NPTZ émis en 2006.

Si on s’intéresse au niveau de vie des emprunteurs en tenant compte de la taille du ménage (i. e. revenu de l’année N par unité de consommation), il apparaît que les bénéficiaires de NPTZ ont un revenu disponible par unité de consommation qui s’accroît. La proportion de ménages dont le revenu disponible par unité de consommation est faible (il s’agit majoritairement de ménages de taille supérieure à la moyenne) diminue (-4 points par rapport à 2004), tandis que la part des ménages jeunes dont le revenu par unité de consommation est plus élevé s’accroît. Cette observation est développée dans la partie relative au revenu mensuel de l’année N.

En revanche, s’agissant des revenus de l’année N sans tenir compte de la taille du ménage, 41% des ménages ont des revenus inférieurs à 2 SMIC en 2006 contre 51% en 2005 (le montant mensuel net du SMIC pour 151.67h de travail (35h/semaine) en 2006 étant de 985 € contre 958 € en 2005). Le revenu moyen de l’année N remonte à 2 240 € soit une hausse de 4% par rapport à l’année 2005. Par ailleurs, en le comparant par rapport au revenu moyen de l’année de référence, le revenu mensuel N évolue de 15.5% si l’année de référence est N-2 et de 9.8% si l’année de référence est N-1.

La hiérarchie des parts de marché du NPTZ a évolué peu depuis 2005, le Crédit Agricole (dont LCL) arrivant toujours en tête avec 26% suivi des groupes Crédit Mutuel/CIC devançant désormais celui des Caisses d’Epargne/Crédit Foncier avec une part de marché respective de 25% (+2 points par rapport à 2005) contre 23% pour ce dernier dont la part de marché reste stable par rapport à 2005 (la progression du Crédit Foncier étant compensée par le recul symétrique des Caisses d’Epargne). Le Crédit Immobilier de France arrive en 4ème position avec 8% du marché et, enfin, les groupes Banques Populaires (+1 point par rapport à 2005) et Société Générale occupent chacun une part de marché d’environ 6.5%, devant le groupe BNP Paribas/UCB avec 5%.

La nature du prêt principal accompagnant les opérations financées avec un NPTZ est plus que jamais un prêt libre dans 62% des cas (contre 58% l’année précédente). La part des PAS continue à reculer avec 3 points de moins qu’en 2005 et descend à seulement 14%. Ce sont les autres prêts éligibles au marché hypothécaire qui bénéficient essentiellement de cette perte et occupent désormais la deuxième position avec une part de 15%, suivent les prêts conventionnés (hors PAS) qui représentent 8%. La proportion des PEL est quasi nulle avec 0.1%. Dans un contexte de légère reprise à la hausse des taux nominaux des prêts principaux associés aux NPTZ (en moyenne 3.83% en 2006 contre 3.69% en 2005) consécutive au mouvement à la baisse constaté depuis 5 ans ainsi que de l’allongement régulier des durées de prêt (22.5 ans en moyenne), le montant moyen du prêt principal associé atteint 100 000 € et sa quotité s’établit à 71% du coût de l’opération. S’agissant du taux d’apport personnel moyen, il représente 10.5% du plan de financement.

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