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Questions/réponses sur le PSLA

Mise à jour : 27/02/2014
Les questions sont classées de la manière suivante :
Un forum est ouvert en bas de page pour recueillir vos réactions.

 

Caractéristiques générales

Q : Une opération mixte (location-accession / accession classique) est elle possible ?

Oui, bien sûr, nous l’avions explicitement demandé à la Dguhc, qui en a tenu compte dans sa circulaire. La demande d’agrément va porter sur une opération déterminée mais vous pourrez très bien solliciter un nombre de logements agréés inférieur au nombre de logements prévus dans l’opération. Rien ne vous oblige non plus à consommer l’intégralité de l’enveloppe d’agréments qui vous sera allouée : si vous demandez 10 logements agréés sur une opération de 20 logements, vous pourrez très bien, en fin de commercialisation, n’en vendre qu’1 ou 2 en PSLA... C’est l’agrément définitif, délivré après la DAT, qui fera foi pour les services fiscaux.

Q : Les ventes en PSLA des organismes d’Hlm sont-elles soumises à l’impôt sur les sociétés ?

Non. Les logements PSLA, soumis à des plafonds de ressources, de prix de vente et bénéficiant de la sécurisation Hlm rentrent dans le champ du service d’intérêt général tel qu’il est défini à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation.

Q : Les SCI sont-elles concernées par ce type de montage ?

Oui, cela est explicitement prévu par la circulaire du 26 mai 2004. Dans ce cas, l’agrément sera sollicité par la SCI elle-même.

Q : Peut-on vendre en PSLA un logement « prêt-à-finir » ?

Oui, rien ne s’y oppose.

Q : Est-il possible de conclure une convention-cadre avec l’Etat pour le financement de plusieurs programmes ?

Non, l’agrément est délivré programme par programme.

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Le montage d’opération

Q : Lors de l’achat du terrain pour réaliser une opération en PSLA, quel est le taux de TVA à appliquer sur le prix HT du terrain : 5.5 ou 20% ? Peut-on appliquer la TVA réduite à 5.5% sans attendre la livraison à soi même ?

En vertu de l’article 278 sexies I 1 du CGI, l’acquisition d’un terrain à bâtir par un organisme Hlm bénéficie dans tous les cas du taux réduit de TVA et ce quelle que soit la destination du terrain.

Au cas particulier, cette TVA est récupérable sachant que le prix d’acquisition dudit terrain est à intégrer dans l’assiette de la LASM à pratiquer au titre de l’opération de location-accession PSLA. In fine, le prix du terrain apparaîtra donc bien en TVA à 5,5 %.

Q : Doit-on faire une déclaration de secteur distinct comme pour le secteur locatif pour bénéficier de la TVA à 5,5% ?

Oui. Ce type d’opération doit faire l’objet d’une ouverture de secteur distinct de TVA en vertu de l’article 213 de l’annexe II au CGI (ci-joint) . La création de ce secteur vous permet ainsi de déduire la TVA grevant les dépenses de construction et de procéder à la livraison à soi-même au taux réduit.

Q : Est-il possible de prendre en compte, dans le calcul de la surface utile du logement, plus d’une place de stationnement ?

Non. Le maximum pris en compte dans la surface utile au titre des garages, stationnements extérieurs etc., est de 6 m², quelque soit le nombre des dits emplacements

Peut on financer l’opération en totalité par un PSLA ?

Oui, le PSLA peut financer 100% de l’opération. En pratique, cela est peu souhaitable, voir infaisable : l’annuité de remboursement du prêt peut être supérieure au plafond du loyer PLS qui s’applique à la part locative... D’où la nécessité de mobiliser des fonds propres (au minimum à hauteur de la marge attendue) et des fonds "gratuits" de type 1% ou avance à 0% des collectivités territoriales.

Q : Peut-on choisir de rembourser le prêt PSLA de manière constante ou par le biais d’un amortissement constant ?

Les modalités de remboursement relève du contractuel. Il est tout à fait possible d’envisager des remboursements constants sous réserve que le partenaire bancaire l’accepte.

Q : Le remboursement du prêt 1% consenti en complément du PSLA doit-il être obligatoirement garanti par une collectivité locale ?

Non. Certains collecteurs ont pris l’habitude d’exiger que le remboursement des prêts 1% accordés pour assurer le financement de programmes locatifs soit garanti par une collectivité locale. Il s’agit là d’initiatives individuelles : Action Logement laisse en fait cette demande à la libre appréciation du collecteur. L’organisme d’Hlm qui fait l’objet d’une telle exigence peut donc refuser d’y donner une suite favorable.

Q : Comment calculer le montant de la part acquisitive ?

Elle se détermine par différence entre la redevance et la part locative. La redevance dépend des revenus du ménage et du taux d’effort maximum acceptable et accepté, la part locative couvre les débours de l’organisme

Q : La part acquisitive de la redevance peut-elle être fixée à zéro ?

Non. La part acquisitive peut être considérée comme la « variable d’ajustement » entre le nécessaire amortissement du prêt auquel on ajoute les frais de gestion, le total constituant la part locative, et le taux d’effort supportable par le ménage. Dans certains cas, la part acquisitive est symbolique mais ne peut être en aucun cas nulle.

Q : La redevance peut-elle dépasser le taux d’endettement de 30%, si le reste à vivre est supérieur à 600 €/personne ?

Il n’y a pas de règle imposée quant au niveau du taux d’effort, cependant, les banques n’acceptent que très rarement des dossiers au delà d’un taux de 30%.

Q : Si l’amortissement comptable est de 2,5% peut-on limiter la remise à 1% ?

Oui. La réglementation vous impose une remise sur le prix de 1% à chaque date anniversaire. Rien ne vous empêche d’aller au-delà. D’ailleurs, Coop Option vous le permet.

Q : Doit-on rémunérer les versements effectués par le locataire-accédant au titre de la fraction acquisitive ?

Non, rien ne vous y oblige. Certaines coopératives d’Hlm placent ces versements sur des comptes épargne ouverts au nom des accédants et faisant l’objet d’un nantissement.

Q : Doit-on prévoir dans le contrat de location accession le transfert du PSLA ?

Oui et non. Cela fait partie de la négociation avec l’établissement de crédit qui va s’engager à proposer un financement au moment de la levée d’option. Il faut prévoir un transfert mais en le conditionnant à la situation de l’acquéreur et des taux immobiliers : il est en effet possible que dans 3/5 ans, le simple transfert du PSLA soit moins adapté qu’un nouveau financement.

Q : Peut on rembourser l’emprunt PSLA si l’acquéreur mobilise un autre type de crédit au moment de la levée d’option ?

Oui, il s’agit d’une obligation. Le Crédit Mutuel et le Crédit Coopératif, avec lesquels la Fédération des coopératives d’Hlm a conclu des partenariats, ne prendront pas d’indemnité en cas de remboursement anticipé dans ce cas précis.

Faut-il conventionner les logements pour que les ménages puissent bénéficier de l’APL accession ?

Non. Le PSLA est un prêt conventionné et à ce titre ouvre droit à l’APL accession dès la phase locative. Le locataire-accédant doit se manifester auprès de la Caisse d’allocations familiales et faire valoir ses droits à l’APL accession.

Q : Coop Option prend-t-il en compte une provision pour la remise en l’état des appartements libérés dans les 5 ans par un certain nombre de non levée d’option ?

Non, mais juridiquement vous êtes fondés à demander des indemnités qui pourront servir à remettre le logement en l’état.

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Le contrat de location-accession

Q : Quelles sont les ressources à prendre en compte et à quel moment ?

Les ressources sont à prendre en compte lors de la signature du contrat de location-accession ou, s’il existe du contrat préliminaire. Il s’agit du revenu fiscal de référence tel qu’il figure sur l’avis d’imposition du ménage au titre de l’année N-2 selon les mêmes dispositions applicables au prêt à taux zéro.

Q : Le PSLA est-il réservé aux primo-accédants ?

Non.

Q : Une SCI dont les deux associés sont concubins peut-elle se porter acquéreur d’un logement PSLA ?

Non. Le dispositif PSLA a été conçu pour des personnes physiques soumises à un plafonds de revenus. Une SCI ne peut donc se porter acquéreur d’un logement PSLA (ni d’ailleurs en accession sociale classique), et ce quelques soient ses associés.

La solution serait que les deux acquéreurs achètent en indivision. Ils seront alors considérés comme un ménage composé de deux personnes au regard des plafonds de ressources

Q : Peut-on fixer une date limite de levée d’option dans le contrat de location accession ?

Oui. Le contrat de location-accession doit obligatoirement prévoir une date-butoir pour la levée d’option mais cette durée est librement consentie par les parties : nous conseillons de la fixer à quatre ou cinq ans après l’entrée dans les lieux. Le contrat peut aussi prévoir une levée d’option anticipée : par exemple, trois mois avant chaque date anniversaire du contrat, le locataire-accédant peut manifester son désir de lever l’option. Cette faculté est hautement souhaitable. Par contre, nos simulations montrent qu’il est juridiquement difficile de lever l’option avant un an de présence dans les lieux.

Q : Peut-on faire un second contrat de location-accession pour un même logement suite à la non levée d’option du locataire-accédant précédent ?

Oui, cela est explicitement prévu par la circulaire ministérielle, dès lors que le nouveau locataire-accédant respecte les plafonds de ressources PSLA. Cela est le seul moyen, avec l’intégration du logement dans le parc locatif conventionné, pour ne pas avoir à rembourser le différentiel de TVA.

Q : Peut-on se dispenser de la phase locative et signer directement un contrat de vente ?

Non. La loi de 1984 définit la location-accession comme un acte par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté, la propriété de son logement. Le contrat de location-accession fait de plus l’objet d’un acte authentique.

Par ailleurs, l’agrément définitif PSLA ne sera accordé par les DDT qu’au vu des contrats de location-accession des ménages concernés.

Q : Quel est le régime de TVA des avenants ?

Bien que l’entreprise effectue les travaux modificatifs avant la livraison du bien et qu’elle les facture à la coopérative d’Hlm (au taux normal), cette dernière a vendu le bien au taux réduit de la taxe avant la signature de l’avenant et les travaux supplémentaires seront toujours au taux normal car le fait générateur est l’acte notarié.

Pour que le taux réduit s’applique, il faut un acte notarié rectificatif.

Q : Le contrat préliminaire comporte la mention suivante : « Si l’accédant lève l’option, le dépôt de garantie sera, lors de la conclusion du contrat, remis au réservant pour être imputé sur les premières redevances ». De quelle levée d’option parle-t-on ?

Le dépôt de garantie versé par le candidat locataire-accédant doit être restitué lors de la signature du contrat de location-accession.

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La phase locative

Q : Une coopérative d’Hlm peut-elle confier un mandat de gestion à un autre organsisme d’Hlm ou faut il faire un appel d’offre ?


Oui. Il ne s’agit pas de patrimoine locatif donc vous échappez à l’appel d’offres ou à l’agrément du préfet pour « la mise en gestion ». Il s’agit d’une prestation de services entre organismes d’Hlm prévue par les statuts.

Q : Pendant la phase locative, l’occupant paie t-il uniquement les charges locatives ?

Non. C’est le contrat de location-accession qui fixe la liste des charges récupérables.

Q : Les frais de grosses réparations peuvent-ils être imputés sur le locataire-accédant ?

Non. Seules les grosses réparations sont explicitement à la charge du vendeur (l’organisme). Les autres charges incombent au locataire-accédant sauf stipulation contraire au contrat de location-accession. Une précaution utile serait de lister au contrat les obligations de chacune des parties en la matière afin de prévenir les risques de contestation et bien formaliser qu’un locataire-accédant n’est pas un simple locataire, et en au delà.

Q : Sur quel indice revaloriser la part locative de la redevance ?

Même si les textes règlementaires du PSLA prévoient une indexation sur l’ICC, cette indexation ne peut être supérieure à l’IRL, indice qui s’est substitué à l’ICC sans qu’il soit nécessaire de modifier les contrats de location-accession.

Q : La revalorisation de la part locative peut-elle avoir pour effet d’augmenter la redevance versée par le locataire-accédant ?

Oui. Seule la part locative de la redevance est plafonnée. Si vous choisissez d’actualiser la part locative, vous pouvez décider de réduire la part acquisitive pour maintenir la redevance (et donc le taux d’effort) à un niveau constant, ou de laisser la redevance augmenter.

Q : Quelle est la date anniversaire prévue par le contrat de location-accession ?

La date d’anniversaire à retenir est celle de la signature du contrat de location-accession : c’est à cette date que s’appliquera la remise de 1,5% accordée chaque année sur le prix de vente du logement et que le locataire-accédant pourra solliciter une levée d’option anticipée.

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La levée d’option

Q : La remise se calcule t-elle sur le prix de vente initial ou sur le prix décoté annuellement ?

La remise est toujours calculée sur le prix de vente initial, c’est donc pour une phase locative de 4 ans, 6% qui sont accordés au titre de la remise.

Q : Souvent en promotion les frais de notaires sont incorporés dans les ventes « acte en main » pour augmenter l’emprunt et diminuer l’apport personnel de l’acquéreur. Est-ce possible en PSLA ?

Oui, dès lors qu’ils sont incorporés au prix de vente initial, ce dernier devant respecter un plafond réglementaire.

Q : Peut-on pénaliser le locataire-accédant qui lève l’option par anticipation et qui ne sollicite pas le transfert du PSLA ni le financement du partenaire bancaire ?

Non. Le remboursement anticipé du PSLA dans le cadre de la levée de l’option par l’accédant ne supporte pas de pénalités de remboursement, même si l’accédant ne sollicite pas le transfert du PSLA ni une offre de financement du partenaire bancaire de l’organisme.

Q : Le locataire-accédant peut-il accepter une offre de prêt dont la mensualité serait supérieure au montant de la dernière redevance acquittée ?

Oui. La réglementation fait obligation au vendeur de proposer, via la banque partenaire de l’opération, une offre de prêt dont la mensualité est au plus égale au montant de la dernière redevance acquittée. Le locataire-accédant peut on non l’accepter. La banque partenaire peut aussi, en plus de cette première offre, lui présenter d’autres offres.

L’accédant peut-il mobiliser un prêt à taux zéro pour financer la phase accession ?

Non jusqu’au 14 janvier 2009. Le dernier alinéa de l’article R.331-76-5-1 du code de la construction précise que les accédants en PSLA ne peuvent cumuler un PSLA et un PTZ :

"L’accédant ne peut bénéficier, pour un même logement, des dispositions du présent article et de celles des articles R. 318-1 à R. 318-23."

Les articles R318-1 et suivants visent le PTZ.

Oui, à compter du 15 janvier 2009. L’article 1 du décret du 19 décembre 2008 supprime le dernier alinéa de l’article R.331-76-5-1 du CCH.

Q : Si le locataire-accédant paye lors de la levée d’option l’intégralité du prix du logement avec un prêt non conventionné ou avec que de l’apport personnel, bénéficie-t-il quand même de la TVA réduite à 5, 5 % ?

Oui. L’avantage de TVA et l’avantage de TFPB sont liés au montage en PSLA et non au type de financement mobilisé par l’acquéreur au moment de la levée d’option. Si les contraintes de ressources, de « loyer », de prix de vente et de mensualités sont respectées, les avantages fiscaux lui sont acquis.

Q : Peut- on prévoir dans le contrat de vente une clause anti-spéculative ?

Oui, mais cette clause n’est pas obligatoire. Elle peut être intégrée dans le cadre d’une négociation avec une collectivité territoriale et en échange d’une aide significative.

Q : Le contrat peut-il prévoir un droit préférentiel de rachat au profit d’une collectivité locale ?

Un droit préférentiel de rachat est tout à fait envisageable dans le cadre de dispositions anti spéculatifs afin de s’assurer que les aides de l’activité bénéficient à des accédants sur le long terme. Ce droit préférentiel de rachat devrait être inclus dès la convention avec la collectivité et figurer si besoin dans le contrat de vente après le contrat de location-accession.

Q : En cas de mutation après la levée d’option, l’exonération de la TFPB est-elle maintenue ?

Non. La suppression de l’exonération intervient à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle au cours de laquelle les évènements qui la motivent sont survenus.

Un organisme d’Hlm peut-il assurer la sécurisation Hlm pour le compte d’un promoteur privé réalisant un programme PSLA ?

Non. Il ne rentre pas dans l’objet social d’un organisme d’Hlm d’apporter cette sécurisation à d’autres opérateurs qui n’aient pas le statut hlm.

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La non-levée d’option

Q : En cas de résiliation du contrat de location-accession, faut-il faire constater cette résiliation devant notaire ?

Oui. Le contrat de location accession étant enregistré, il faut en informer le notaire.

Q : Les indemnités en cas de non levée de l’option sont-elles soumise à la TVA ?

Non. Les indemnités de non levée d’option relève du régime général des indemnités et ne sont pas soumises à la TVA.

Q : Le relogement prévu en cas de non levée d’option a-t-il besoin pour être mis en œuvre de la survenance d’un fait générateur tel que le décès, chômage... ou suffit-il simplement que le locataire accédant dispose de ressources inférieures aux plafonds PLUS ?

L’obligation de relogement a été introduite dans la loi de 1984 sur la location-accession (article 9) par la loi en 2005. Dans cet article, il n’est pas mentionné d’autres conditions que le plafonds de ressources maximales du ménage.

Cette garantie de relogement en cas de non-levée d’option ne doit pas être confondue avec la garantie de relogement prévu après la levée d’option, dans le cadre de la « sécurisation Hlm ».

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Commentaires
exonération taxe foncière

Pour répondre à la question du garage transformé en chambre !
cette transformation concerne en premier lieu la taxe d’habitation (puisque votre surface habitable va augmenter) vous avez dû demander un permis de travaux à votre mairie !!ensuite il faut modifier le cadastre de votre maison au centre des impôts et de là votre nouvelle pièce habitable sera ajouté à la surface habitable ;
ensuite pour la taxe foncière vous serez imposable après l’exonération sur la surface totale de votre maison donc avec la chambre !
pour en être sur rendez vous à votre centre des impôts !! ils vous diront exactement ce qu’il en est !!
bonne journée

le 28/11/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

quelle durée a tu prit

Commentaire de yoyo 50 le 27/09/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

En cas de non levée d’option après 2 ans de phase locative,l’Office HLM place un second locataire accédant qui reprend le logement pour 3 ans de phase locative. Ce dernier bénéficie t-il toujours de l’éxonération de la TFPB ?

le 17/06/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

bonjour , je voudrai savoir si on a le droit de donner un logement a loyer majoré sans en avertir les futurs locataires ? merci de me repondre sir mon mail

Commentaire de tony14200 le 21/04/2008
> Des réponses à vos questions

- Les logements PSLA ne peuvent être comptabilisés dans le quota des 20% de logements locatifs sociaux, le PSLA étant de l’accession à la propriété

- le locataire-accédant n’est pas un locataire mais un accédant "en devenir". Il doit donc supporter les charges de copropriétés dès lors que cela est prévu dans le contrat de location-accession.

- le PSLA est à la fois un agrément et un financement. L’agrément n’est attribué que si un financement PSLA est en voie de mobilisation.

- la tva à taux réduit est acquise par l’accédant quelque soit le financement mobilisé à la levée d’option.

Commentaire de FNSCHLM le 09/04/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

Pour une commune concernée par la loi SRU, les logements acquis par l’intermédiaire du PSLA font ils partie des "logements sociaux"comptabilisés dans le cadre de cette loi ??

Commentaire de labbe le 15/03/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

bonjour a tous,je suis sur le point de signer un contrat psla,mais je suis en accident de travail depuit 1 ans .

ma question, est ce que ça peut poser un probleme ?

merci de repondre sur mon e-mail.

Commentaire de AZOU le 12/03/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonjour,

Nous avons signé le contrat location-accession en décembre 2006 pour une livraison décembre 2007.

Le chantier a pris du retard (1 an), et nous serons livré fin 2008.

Quelle sera la date du levée d’option ? sachant que dans le contrat, je trouve deux articles contradictoires comme suit :

1 er article : la date de levée d’option est la date anniversaire de la signature du contrat

2 ème article : la date de lévée d’option est la date anniversaire de l’état de lieux (date d’entrée)

Dans ce cas quel est l’article pris en compte ? et a quelle date je pourrai levée l’option ?

Merci pour votre aide.

Commentaire de manfalom le 29/02/2008
> charges de copropriété ou charges locatives

Je suis depuis deux mois, locataire accédant d’un logement PSLA. j’ai une redevance à payer tous les mois (normal) + les charges de copropriétés. Est ce normal de devoir les charges de copropriété alors qu’on me dit que je suis locataire pendant un an. le notaire m’a dit que je ne devais que les charges locatives, les HLM me disent le contraire.
Merci pour votre aide.

Commentaire de sab le 20/02/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

Si comme cela est possible, un locataire-accédant accepte une offre de prêt dont la mensualité est supérieure au montant de la dernière redevance acquittée, bénéficie-t’il quand même de la TVA à 5,5% et l’avantage de la TFPB ?

Commentaire de chêne le 07/02/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

Dans le dossier de location/accession a remplir il y a une question concernant le foyer, si il y a dejà eu un plan de surendettement. Est-ce pénalisable pour un projet tel que celui là ?

Cordialement

Commentaire de barbier le 24/01/2008
> Questions/réponses sur le PSLA

Est ce que les logements PSLA sur une commune peuvent être comptablisés dans les quotas de logements sociaux ? Et pendant quelle durée ?

Commentaire de Pietruszewski le 22/01/2008
> Question sur le PSla avant notaire

Bonjour, j’ai signé un PSLA en 2006. A cette époque j’etais célibataire et mes revenues me permettaient de bénéficier de cette avantage. Mais voila, je dois passer chez le notaires dans qq jours pour signer le contrat car la livraison de l’appartement ets prévu dans 2 mois. Cependant entre temps je me suis marié et mes revenues ont explosé et mainteanat je dois rajouter ceux de ma femme. Comment faire ? Est ce que je peux encore bénéficier de cette appartement étand donné que ma situation à changé ? Lorsque je vais revendre l’appartement est ce que je vais payer des taxe ou autre sur la plus value ? Vers qui dois je me retourner pour garder ce logement puisque lorsque j ai signé le contrat, il n y avais aucunes clauses qui stipulaient le changement de situation ? D’avance merci pour vos réponse

Commentaire de roland le 07/01/2008
Augmentation de la redevance

Sur votre site j’ai une question et une réponse, la réponse à l’air d’être en contradiction avec la question.

Je reformule donc la question peut on rembourser plus que la somme prévue à l’origine, pour ma part 800 euros au lieu de 576 prévu à l’origine.

La levée d’option

Q : Le locataire-accédant peut-il accepter une offre de prêt dont la mensualité serait supérieure au montant de la dernière redevance acquittée ?
Oui.

La réglementation fait obligation au vendeur de proposer, via la banque partenaire de l’opération, une offre de prêt dont la mensualité est au plus égale au montant de la dernière redevance acquittée. Le locataire-accédant peut on non l’accepter. La banque partenaire peut aussi, en plus de cette première offre, lui présenter d’autres offres

Commentaire de MACE le 11/12/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonjour,
Je me suis portée candidate pour l’ aquisition d’ un logement en psla,livrable mi 2008 j’ aimerai savoir sur quels critères s’opère la selection des candidats ;Faut il avoir un apport personnel ? On m’ a demandé mon avis d’ imposition 2006, et malheureusement, mes revenus sont failbles car j’ étais en congé parental, est ce qu ’ils tiendrons compte du fait que , reprenant le travail en juin 2008, mes revenus vont doubler, ’ sans toutefois dépasser le plafond de ressources.
Merci d ’ envoyer la réponse aussi sur mon adresse mail,
Cordialement.

Commentaire de Muriel le 10/12/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonsoir,

Le PSLA donne-t-il droit aux futurs acquéreur au PASS FONCIER et du prêt à taux 0% majoré ?

Cordialement

Commentaire de corinne GUYOT le 08/11/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

ma fille a un projet de location-accession dans un ensemble immobilier dont les travaux ont débuté en 2005.
l’appartement lui sera livré dans quelques semaines et elle sera donc locataire pendant une période d’au moins 1 an et ensuite elle aura la possibilité d’acheter ce logement.
Pourra t-elle bénéficier des avantages fiscaux : à savoir une déduction des intérêts d’emprunts ?
c’est un peu confus, car il est expliqué que c’est la date d’ouverture des travaux qui est prise en compte pour ceux qui achètent dans un logement neuf ?
mais, elle, n’achètera, qu’au bout d’un certain temps.
merci de votre réponse.

Commentaire de annette.herve3@wanadoo.fr le 02/11/2007
> Réponses

> Déblocage PEE : celui-ci n’est possible que lors de la signature du contrat de vente, c’est-à-dire lors de la levée d’option. Le PEE ne peut pas financer les frais de notaire lors de la signature du contrat de location-accession.

> Les agréments PSLA délivrés par la DDE sont valables sans limitation de durée.

Commentaire de FNSCHLM le 29/10/2007
> Agrément PSLA et démarrage des travaux

Bonjour,

Dans le cadre d’une opération de réalisation de logements en location accession, y a t-il un délai maximum à compter de la délivrance de la décision d’agrément pour débuter les travaux de construction ?

Merci d’avance.

(Merci de bien vouloir répondre également sur mon adresse mail professionnelle.)

le 25/10/2007
déblocage PEE

Bonjour,

nous sommes sur le point d’acquèrir un logement PSLA.

la signature du contrat se fait chez le notaire.

Est-il possible de débloquer par anticipation sur un plan épargne entreprise (PEE) le montant des frais de notaire ?

Merci pour votre réponse

Commentaire de jacques le 23/10/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonjour,

merci de votre réponse, cependant permettez moi de vous faire quelques remarques ;

"Vous trouverez cet annuaire ici : http://www.habitat.coop/annuaire"
Il est actualisé tous les trimestres pour tenir compte des nouvelles mises en commercialisation et des programmes totalement commercialisés

Je connaissais cette annuaire, mais il n’est malheureusement pas à jour en tout cas dans le Rhône car aucun organisme n’est recensé lorsque je recherche les "PSLA", pourtant il existe bien en programme en cours géré par HBVS à Villefranche sur Saône disponible sur leur site.

La seule "publicité" sur ce programme est une énorme affiche au siège d’HBVS et sur leur site internet mais c’est très discret.
Mon impression est que les organismes communiquent très peu dessus de peur de voir énormément de demandes affluées. C’est un moyen pour eux d’attirer les intéressés de la commune ou communes environnantes qui sont les seuls à avoir les informations, c’est dommage.

Il existe pourtant bien une liste précise des sites géographiques concernés ainsi que les organismes qui les gèrent ? (Il me semble que tout ceci manque de transparence).

Cordialement.

le 22/10/2007
> Trouver des logements PSLA

Bonjour,

La Fédération des coopératives d’Hlm vient de mettre en ligne une nouvelle option de son annuaire en y intégrant une recherche des coopératives d’Hlm proposant des logements PSLA.

Vous trouverez cet annuaire ici : http://www.habitat.coop/annuaire

Il est actualisé tous les trimestres pour tenir compte des nouvelles mises en commercialisation et des programmes totalement commercialisés.

Commentaire de FNSCHLM le 21/10/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonjour,

auprès de quel service ou de quel organisme puis je obtenir la liste ou les futurs programmes en PSLA ?
Ces informations sont impossible à trouver sur internet et en contactant directement les organismes sociaux, ils ne sont jamais au courant de ce dispositif.
Je suis dans le Rhône et je recherche une opération dans Lyon ou à
40 Km autour de Lyon.

Merci par avance de votre Réponse

le 21/10/2007
> Réponses aux dernières questions posées

- Le psla finance une résidence principale, sans obligation de ne pas avoir été propriétaire. Vous pouvez donc parfaitement vendre votre maison actuelle et souscrire un contrat de location-accession pour un nouveau logement, neuf celui-ci. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année n-1.

- les revenus pris en compte sont ceux du foyer fiscal. Si votre enfant majeur est fiscalement rattaché à vous, il n’y a aucun problème à l’inclure dans le projet.

- Les revenus pris en compte sont ceux du revenu fiscal de référence figurant sur votre avis d’imposition. Les revenus fonciers sont donc bien pris en compte.

Commentaire de FNSCHLM le 18/10/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonjour,
Est ce que les revenus fonciers (et micro fonciers) peuvent-être pris en compte dans les revenus des candidats locataires accédants ou est-ce que ce genre de candidature est à écarter de ce mode d’accession ?
Les plafonds de ressources sont bien entendus respectés.

D’avance, merci pour votre réponse.

le 18/10/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonjour

Juste pour savoir si on peux faire construire en psla malgre que l’ on soit déja proprietaire de notre maison . Compte tenu de la forte baisse de nos salaires nous souhaitons vendre notre maison , solder notre pret et refaire construire en psla (nous aurions donc un apport substanciel ) est ce possible ? de + les revenus figurant sur notre avis n-1 et n-2 ne correspondent + du tout à nos revenus actuels (-35%)
merci de votre réponse

le 24/08/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Le dispositif PSLA ne prévoit aucun dispositif antispéculatif ni d’encadrement des reventes ultérieures. Ces mesures ne se justifient que si la collectivité locale contribue de manière significative à la réalisation de l’opération. Dans ces cas là, des clauses peuvent être intégrées dans le contrat de vente soumettant la première mutation à des restrictions.

Pour mémoire, les dispositifs PTZ ou encore PAS mobilisent les finances publiques sans qu’y soit attaché un dispositif antispéculatif...

Commentaire de FNSCHLM le 17/08/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Quand des personnes ayant bénéficié des avantages du PSLA revendent leur bien, comment garantir la pérénité de l’aspect social du programme en exigeant la revente à des personnes dont les ressources ne dépassent pas les plafonds PSLA et sans spéculation aucune même si lesdites personnes ne bénéficient pas à leur tour d’avantages si ce n’est un prix de vente inférieur au prix du marché ?

le 03/08/2007
> Réponse à Laetitia sur le financement de la phase accession

Si votre logement a été financé par un PSLA, la banque partenaire de l’opération est tenue de vous apporter une solution de financement avec un mensualité au plus égale à la redevance que vous acquittez actuellement.

Dans ce cas, le prêt à taux zéro ne peut être mobilisé car il est interdit de le cumuler avec un PSLA.

Commentaire de FNSCHLM le 20/06/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonjour,

La mobilisation du prêt en phase de Location est-elle obligatoire ?
Nous avons pré-financé la construction de 4 logerments livrable dans 1 mois ?

Cordialement

Commentaire de cazin michel le 20/06/2007
ptz

bonjour, je fais actuellement le tour des banques pour financer l’accession de mon logement location accession que j’accupe depuis 2 ans, mais voilà aucune banque ne connait le psla, et toutes me proposent un pret conventionné avec un pret a taux zero dont j’ai le droit.puis je bénéficier du ptz si je finance l’opération avec un pret classique ?

Commentaire de laetitia le 15/06/2007
Nos réponses

si les taux d’intérêts augmentent, il n’est pas sûr qu’elle soit encore en mesure d’acheter. doit-elle impérativement faire l’emprunt par la banque qui accorde le PLSA et doit-elle d’office avoir recours à ce prêt ou bien peut-elle aller vers une autre banque ?

>Votre fille se verra proposée, lorsqu’elle demandera la levée d’option, une offre de financement dont la mensualité sera au plus égale à la redevance qu’elle paie en tant que locataire-accédant. C’est un engagement obligatoire de la banque partenaire de l’opération. Cependant, rien n’empêche cette même banque de proposer en plus un autre type de financement. Votre fille

- la vie est parfois complexe et je me demande si elle aurait le droit de revendre si celà était nécessaire. est-elle contrainte de garder le bien un certain nombre d’années ? Y a t-il des pénalités, vu que la TVA est de 5,5% et que l’exonération de la taxe foncière est de 15 ans ? aurait-elle le droit de faire une plus-value ? quest-ce que la "garantie de rachat" stipuler dans son contrat ? celà voudrait-il dire qu’elle ne peut revendre qu’à l’office qui lui a vendu cet appartement, avec toutes les décotes signalées ?

>En Psla, sauf cas particuliers, il n’y a pas de clause dans les contrats de vente limitant ou interdisant la revente du logement après la levée d’option. Il n’y a aucune pénalité en cas de revente mais le bénéfice de l’exonération de TFPB s’arrêtera pour le nouvel acquéreur. La garantie de rachat ne peut fonctionner qu’à la demande de votre fille si elle se trouvait en difficulté personnelle ou professionnelle et si elle ne parvenait pas à revendre son logement.

Commentaire de FNSCHLM le 06/06/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

ma fille a acheté un appartement sur plan en location-accession.
il sera livré en fin d’année 2007 et elle ne pourra donc levée l’option au plus tôt que fin 2008/début2009 puisqu’elle doit être locataire pendant au minimun 1 an.
quelques points m’interrogent :

- si les taux d’intérêts augmentent, il n’est pas sûr qu’elle soit encore en mesure d’acheter.
doit-elle impérativement faire l’emprunt par la banque qui accorde le PLSA et doit-elle d’office avoir recours à ce prêt ou bien peut-elle aller vers une autre banque ?

- la vie est parfois complexe et je me demande si elle aurait le droit de revendre si celà était nécessaire.
est-elle contrainte de garder le bien un certain nombre d’années ?
Y a t-il des pénalités, vu que la TVA est de 5,5% et que l’exonération de la taxe foncière est de 15 ans ?
aurait-elle le droit de faire une plus-value ?
quest-ce que la "garantie de rachat" stipuler dans son contrat ?
celà voudrait-il dire qu’elle ne peut revendre qu’à l’office qui lui a vendu cet appartement, avec toutes les décotes signalées ?

j’avoue que ces questions m’inquiètent et je vous remercie de m’y répondre car je ne sais qui peut le faire à part vous.
merci

le 05/06/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

L’organisme a t-il obligation (sécurité) de cloturer les jardins du fait que l’accédant est dans un premier temps locataire ?

le 31/05/2007
Nos réponses

> A la levée d’option, l’acquéreur doit se voir proposé par le partenaire financier de l’opération une offre de financement dont la mensualité ne sera pas supérieure à la dernière redevance payée. Ce financement doit inclure un prêt conventionné (PAS ou autre). Le partenaire financier a la possibilité de proposer un autre financement ne répondant pas à ces règles. L’acquéreur peut enfin souhaiter traiter avec un autre établissement financier.

> Le respect des revenus se vérifie soit à la signature du contrat préliminaire s’il existe, soit à la signature du contrat de location-accession. En juin 2007, vous devrez prendre en compte les revenus de l’année n-1, soit les revenus de l’année 2006 sur la base des barèmes applicables à compter du 1er avril 2007 et consultables ici : http://www.hlm.coop/article.php3?id...

Commentaire de FNSCHLM le 23/05/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Bonjour, simplement pour savoir si dans le cadre de la levée d’option PSLA, le client doit bénéficier obligatoirement d’un prêt PAS ou d’un PC ?

le 16/05/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

URGENT : deux logements sont en cours de commercialisation dans notre OPAC une question se pose concernant le respect des plafonds de ressources.pour la signature de contrat au mois de juin 07, faut respecter les plafonds en vigueur depuis avril 07 sur les revenus de l’année05 et 06 ou que 06 ?
merci de votre réponse sur mon mail également car nous avons parfois de soucis pour venir sur votre forum.

Commentaire de HUDBERT le 15/05/2007
> Nos réponses

* Taux d’intérêt des prêts à la levée d’option : ces taux sont ceux du marché et dépendent également du profil du ménage. Pour ceux bénéficiant d’un transfert du PSLA, le taux de celui-ci sera de 4% environ hors assurances sur 25 ans.

* Les plafonds de revenus sont contrôlés soit à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut à la date de signature du contrat de location-accession. S’il y a contrat préliminaire, toute variation des revenus entre ce contrat et le contrat de location-accession ne peut remettre en cause le bénéfice du PSLA.

* Le délai minimum conseillé pour lever l’option est d’un an à compter de la date de signature du contrat de location-accession, sachant que c’est ce contrat qui organise les conditions de levée d’option anticipées. Cette durée s’explique notamment par les délais administratifs de confirmation du statut fiscal des logements construits.

le 10/04/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Quel est le laps de temps minimum d’occupation du logement en PSLA pour pouvoir lever les fonds ? Faut-il obligatoirement attendre 1 an ?

le 05/04/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Que se passe t-il si un futur candidat au PSLA, qui respecte les plafonds au moment de la signature du contrat préliminaire, ne respecte pas ces mêmes plafonds au moment de la signature du contrat définitif de location-accession (revenus au-dessus des plafonds) ?

le 05/04/2007
> Questions/réponses sur le PSLA

Une fois la levée d’options et le transfert du PSLA à l’accédant, quels sont les taux d’intérêts moyens pratiqués par les banques ?

le 05/04/2007
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