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AG 2006 : les nouveaux outils de l’accession sociale à la propriété

Mise à jour : 18/05/2006

Table ronde organisée le jeudi 4 mai 2006 en présence de Philippe FOLLIOT (député UDF du Tarn, membre du Conseil fédéral de la FNSCHLM), Marc-Antoine JAMET (Maire de Val de Reuil, Vice-Président du Conseil régional de Haute-Normandie), Yves JEGO (Député de Seine-et-Marne, Président de l’association française pour l’accession à la propriété), Marie-Noëlle LIENEMANN (Députée européenne, présidente de la FNSCHLM) et Bruno MAILLARD (Directeur des organismes et services d’intérêt général du Crédit coopératif).

Michèle ATTAR

La table ronde à laquelle vous assisterez est consacrée à l’évolution des projets d’accession sociale. Yves Jégo, qui a été un des initiateurs de la charte des maisons à 100 000 €, y participera. Nous accueillons également Philippe Folliot, Marc-Antoine Jamet et Bruno Maillard qui représente le Crédit coopératif.

Le Gouvernement a lancé la charte de la maison à 100 000 € en décembre 2005. Dans un premier temps, Marie-Noëlle Lienemann va exposer les raisons pour lesquelles nous nous sommes associés à ce dispositif.

Marie-Noëlle LIENEMANN

La Fédération a cru nécessaire de signer cette charte, dans la mesure où nous souhaitons être partie prenante à toutes les opérations d’accession sociale à la propriété et contribuer à leur réussite. L’accession sociale à la propriété doit en effet prendre toute sa lace dans la politique du logement et dans les politiques de développement local. La première maison à 100 000 € a été réalisée avec la participation de l’une de nos coopératives, malgré les difficultés de ce type d’opérations. Il serait intéressant de multiplier ces opérations dans de telles conditions. Pour autant, ces opérations ne doivent pas conduire à ériger des maisons au rabais. La charte des maisons à 100 000 € est très explicite à ce sujet.

En fait, ces opérations peuvent réussir à la condition que la participation des collectivités locales soit forte, mais nous ne sommes pas certains que celles-ci soient disposées à le faire. De plus, il convient de faire en sorte que ces maisons ne se substituent pas entièrement à la politique nationale de l’accession à la propriété, d’autant plus que nous sommes défavorables à la politique d’étalement urbain.

Michèle ATTAR

Yves Jégo, quel est l’état actuel du dispositif et quelle est votre opinion ?

Yves JEGO

Les maisons à 100 000 € rencontrent un succès au-delà de l’espérance de ses initiateurs.

La charte telle qu’elle a été souhaitée par le Gouvernement réunit un panel relativement large de partenaires et suit une certaine philosophie qualitative. Je rappelle qu’auparavant, les programmes d’accession à la propriété qui ont été lancés ont obtenu de bons résultats en termes médiatiques, mais des résultats médiocres sur le plan de la qualité. La qualité devrait donc être un préalable.

Par ailleurs, les maisons à 100 000 € ne doivent pas être le seul outil de relance de l’accession sociale à la propriété. Elles ne sont qu’un moyen à utiliser dans des conditions particulières, notamment sur le plan financier. Par le biais de cet outil, nous souhaitons prouver que les ménages aux revenus les plus modestes peuvent accéder à la propriété, alors qu’ils en étaient exclus jusqu’à aujourd’hui. Cet outil permet également de fédérer les acteurs locaux. Enfin, l’idée qui a présidé à la création des maisons 100 000 € était de permettre aux accédants de contracter un crédit sur 20 ou 25 ans, avec des mensualités de l’ordre de 400 à 500 € et un apport personnel maximal de 2 000 €.

Les premières expériences qui ont été menées avec les ADIL montrent qu’un grand nombre de personnes souhaitent accéder à la propriété sans en avoir les moyens, tandis que d’autres ménages n’avaient pas conscience de leur possibilité d’accéder à la propriété avant d’être informés par l’ADIL. Le programme des maisons à 100 000 € n’est pas une réponse unique à l’accession sociale à la propriété. Ces maisons sont aussi ce que les opérateurs et les élus locaux en feront. Il convient de laisser une marge d’adaptation importante au niveau local, dans la mesure où les pressions foncières sont plus ou moins fortes selon les secteurs. L’idée est de promouvoir des bâtis de qualité, ouverts au plus grand nombre de ménages modestes. La politique locale pourrait passer par une augmentation du nombre de propriétaires. De nombreux maires sont intéressés par ce concept mais souvent, ils se sont engagés dans d’autres formules.

Tous les programmes aux acronymes incompréhensibles n’ont aucune vocation marketing : notamment, ni la majorité des élus ni la majorité des Français ne connaissent pas le PSLA, alors que les demandes sont réelles. Il appartiendra aux ADIL d’orienter les demandeurs vers les dispositifs les plus appropriés. Dans la commune que je représente, une société coopérative a réalisé un travail remarquable dans l’accession à la propriété, ce dont je ne peux que vous féliciter. Les diverses primes que pourraient accorder les collectivités locales permettraient de diminuer les coûts.

Par ailleurs, je tiens à souligner que le prix de 100 000 € est un prix qui tient compte de l’ensemble des coûts. Cependant, cette opération n’aura pas de caractère durable, compte tenu de l’évolution actuelle des prix. Je tiens à votre disposition le guide du montage des maisons à 100 000 €, qui offre une première approche de ce dispositif. Ce guide sera l’occasion pour un certain nombre de maires de prendre conscience de la possibilité de s’inscrire dans un processus volontariste de l’accession à la propriété. Enfin, un site Internet sera mis en ligne prochainement.

Michèle ATTAR

Le PSLA n’a aucune vertu marketing. En revanche, il dispose d’une vertu financière qui repose sur un taux de TVA à 5,5 % et l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Nous plaidons pour que ces deux outils bénéficient du même type d’avantages.

Yves JEGO

Ces deux dispositifs ne s’opposent pas. A ce sujet, il est important de noter que le dispositif PSLA est désormais ouvert aux zones Anru.

Michèle ATTAR

Philippe Folliot, les dispositifs du PSLA et les maisons à 100 000 € répondent-ils aux attentes des citoyens ? Pouvons-nous espérer une aide des collectivités locales dans un contexte de poursuite de la décentralisation ?

Philippe FOLLIOT

Je partirai d’un constat : les enquêtes d’opinion montrent que l’accession à la propriété reste un objectif majeur, notamment pour les jeunes. Ce désir d’accession à la propriété est présent partout en France, et a fortiori dans les zones rurales où le coût du foncier est plus faible que la moyenne, contrairement à l’Ile-de-France. Au regard des évolutions prévisibles, notamment du régime des retraites, l’accession à la propriété peut répondre à certaines inquiétudes vis-à-vis de l’avenir, en particulier les ménages dont les retraites seront plus faibles.

Par ailleurs, il est important de noter que 5 Français sur 10 sont propriétaires de leur logement, contre 9 sur 10 en Espagne. Nous devons trouver les moyens d’augmenter la part des propriétaires. Plusieurs solutions sont envisageables (comme l’accession à la propriété dans le logement neuf et dans l’ancien), mais elles sont très différentes en fonction des territoires : les problématiques sont en effet très diverses selon que l’on vit à Paris, dans les métropoles régionales, dans les villes moyennes et dans les zones rurales.
Actuellement, il est impossible de transférer un trop grand nombre de charges sur les collectivités sans porter atteinte à leurs capacités d’intervention. Il me semble que les maisons à 100 000 € et les PSLA, notamment, méritent d’être étudiés et promus comme ils le méritent. Pour autant, il existe d’autres pistes.

Notamment, des locataires qui occupent leur logement depuis leur construction parfois depuis 40 ans, sans avoir posé aucune difficulté, ne pourraient-ils pas avoir droit à la propriété ? Dans le milieu des coopératives HLM, nous avons permis aux familles à revenus modestes d’accéder à la propriété : à Mazamet, 650 familles ont ainsi accédé à la propriété malgré des salaires très faibles, en faisant en sorte que les loyers des logements HLM soient plus ou moins bas et que les coûts d’accession soient des plus intéressants. Ces opérations nous ont permis de privilégier des schémas de responsabilité : en effet, les locataires d’un logement qui ont la perspective d’en devenir les propriétaires ont tendance à mieux entretenir leur logement et à adopter un comportement plus positif envers leur environnement immédiat et avec les représentants de l’organisme d’HLM. De plus, cette formule a permis à ces familles d’accéder à la propriété avec une différence d’effort financier mensuel très faible par rapport à ceux des locataires. Il est vrai que la durée des prêts s’est considérablement allongée, pouvant atteindre 20 à 25 ans. Ainsi, il serait intéressant d’apprécier l’opportunité de relancer ce type de formule et les sociétés coopératives pourraient jouer un rôle majeur en la matière.

En outre, il convient de prendre en compte la plus forte mobilité professionnelle : le principe de location accession doit être maintenu, mais il convient de tenir compte des cas de rupture de contrat de travail : une quote-part du capital épargné par l’organisme HLM pourrait servir d’apport dans le cadre éventuel d’une accession à la propriété dans la zone géographique de destination de la personne exerçant sa mobilité professionnelle. A mon sens, ce type de solution est pertinent, et je proposerai des amendements qui permettront d’aller dans ce sens. Ainsi, nous opérerons un retour aux sources, après l’abandon de la formule de location - accession, faute d’un cadre juridique adapté. Nous pourrons alors promouvoir l’accession à la propriété sur l’ensemble du territoire national, notamment en faveur des ménages les plus modestes.

Michèle ATTAR

A présent, Marc-Antoine Jamet va évoquer le mécanisme de location - accession.

Marc-Antoine JAMET

Je suis le maire de la plus jeune commune de France (créée en 1978), la plus grande mais aussi la plus pauvre des régions Haute-Normandie et Basse-Normandie. L’indice du nombre de propriétaires est censé faire partie des indices de développement. Il est possible de se référer aux exemples de l’Albanie, où 97 % sont propriétaires, et de la Suisse, qui n’en compte que 35 %. La situation du logement peut également être caractérisée par le nombre d’expulsions dans une commune. En matière de logement, les CSP les plus élevées semblent ne pas afficher pas le même désir d’accéder à la propriété. A titre personnel, je ne souhaite pas que la propriété appelle nécessairement des situations de précarité.

En outre, la commune que je représente est composée de 92 % de logements sociaux. Je ne suis pas certain que le désir de devenir propriétaire soit réellement un processus individuel. Le fait que la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ait introduit le droit de la propriété en France peut expliquer que la propriété soit ancrée dans les habitudes des familles. La transmission des biens étant très difficile, investir dans la pierre apparaît comme une épargne de précaution.

Par ailleurs, je suis très inquiet par l’élévation de la durée des crédits, qui peut rendre les propriétaires des « locataires de capitaux » auprès des établissements bancaires. Il est vrai que les abus de certains établissements spécialisés dans les crédits à la consommation ont pu mettre des ménages dans des situations de grande précarité.

D’un point de vue urbanistique, le problème de la propriété est celui du mitage de l’espace. La maison à 100 000 € ne respecterait pas réellement les problématiques de l’aménagement du territoire, où l’espace doit être géré de manière plus économe. Dans la commune de val de Reuil, le passage des tours d’habitation à un habitat pavillonnaire pose des difficultés.

Quid ensuite de la mobilité sociale et de la rigidité géographique ? Les 8 000 emplois qualifiés de la commune que je représente sont occupés essentiellement par des personnes qui ne résident pas dans la commune. Or en s’endettant pour devenir propriétaire, la flexibilité et la vulnérabilité vis-à-vis du travail sont plus importantes. En cas de difficultés économiques, soit on perd son emploi, soit on accepte le changement avec tous les coûts que cela comporte.

La maison à 100 000 €, pour laquelle Jean-Louis Borloo a réalisé un geste très important, n’est pas uniquement un problème individuel. Que deviennent en effet « ces rues de propriétaires » ? L’apprentissage de la co-propriété et de la maintenance peut générer d’importantes difficultés. L’exonération de la taxe du foncier bâti est une mesure annoncée, mais qu’en sera-t-il des communes des plus pauvres ? La commune de Clichy-sous-Bois dispose d’une budget inférieur de 9 M€ à la moyenne nationale ! Par ailleurs, le prix de la maison à 100 000 € est annoncé comme un prix « tout compris » mais souvent, ce prix n’inclut notamment pas le coût du terrain.

Cela pose le problème du financement des collectivités locales, qui connaissent d’importantes difficultés dans le cadre de la deuxième phase de la décentralisation. De ce point de vue, le logement social est une des réponses possibles, mais il doit faire l’objet d’une modernisation, de même que les opérations de renouvellement urbain. Quid des zones en dehors de l’Anru ? Quid enfin de véritables parcours résidentiels ? Lorsque les garanties sont inexistantes, elles fragilisent les gens plus qu’elles ne les confortent.

Michèle ATTAR

Je vous suggère d’apprendre à nous connaître, car tous les problèmes que vous avez évoqués ont été traités, par des réponses en termes de densité et par la lutte contre l’habitat diffus, notamment.

Yves JEGO

Le dispositif des maisons à 100 000 € inclut l’ensemble des coûts, y compris celui du terrain et de l’aménagement d’un jardin. Pour autant, ce dispositif ne constitue pas une réponse unique et adaptée à l’ensemble des problématiques. En tant qu’élu local depuis 20 ans, je peux affirmer que les solutions ne peuvent qu’être partielles.
La propriété n’est pas ce que l’on peut faire de pire pour les concitoyens. Les élus ont pour rôle d’écouter les demandes de leurs concitoyens. Or l’aspiration principale des Français est bien d’accéder à la propriété. Il me semble que nous devons les aider à réaliser leur rêve.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Ces débats auront sans doute lieu de nouveau lors des prochaines élections présidentielles. Il convient de dépasser des points de vue trop opposés et de consentir à d’importants efforts en termes de conviction.

Quelles sont les attentes des Français ? Nous recensons actuellement 1,3 million de demandeurs de logements locatifs, et une part beaucoup plus faible de demandes de logement en accession. Nous avons besoin tant de logements sociaux, que de logements en accession, sur l’ensemble du territoire national.

En outre, il nous faut convaincre que l’accession sociale est social, et non uniquement au regard de ceux qui en bénéficient. Or les autorités publiques, notamment la DGHUC, entretiennent le doute à ce sujet. Nous avons donc un travail de conviction à faire ! Les élus socialistes évoquent souvent la spéculation, mais c’est un faux problème car de nombreux ménages qui n’étaient pas issus des couches populaires se sont souvent enrichis avec des aides financières de l’Etat.

La sécurisation n’est toujours pas optimale, mais nous attendons beaucoup de nos partenaires afin de consolider la sécurisation, d’autant plus que les taux d’intérêt restent très bas. Or les risques de surendettement et d’insolvabilité seraient plus élevés en cas de remontée des taux d’intérêt. Certes, 95 % des Espagnols sont propriétaires, mais leur situation deviendrait « catastrophique » en cas de retournement de la conjoncture immobilière. En France, les ménages dont les revenus sont équivalents à 2 SMIC pouvaient s’engager dans des crédits immobiliers mais à présent, l’accession à la propriété de ces ménages est devenue beaucoup plus délicate.

Il convient de communiquer avec conviction sur le rôle de l’accession sociale à la propriété et il ne faut pas l’opposer au logement social. La Suède affiche un certain équilibre entre les propriétaires et les locataires. A titre personnel, j’ai toujours été réticente à la vente de logements HLM, compte tenu d’une part des coûts de copropriété et d’autre part de la pénurie du logement locatif social.

Je souhaiterais, par ailleurs, savoir si les collectivités locales ont pris l’aide à la pierre comme compétence. De plus, le volet social est-il évoqué dans les nouveaux documents d’urbanisme et dans l’affirmative, sous quelle forme ?

Philippe FOLLIOT

Les ménages peuvent s’en sortir par le haut, c’est-à-dire par l’accession sociale, soit par le bas, en d’autres termes par l’exclusion. Actuellement le niveau du turn-over dans le parc des logements HLM est inférieur à 5 %. De ce point de vue, l’accession à la propriété peut être une réponse.

Monsieur Jamet a fait notamment référence aux cadres qui semblent accepter plus facilement la location. Souvent, ces locataires sont par ailleurs propriétaires d’une résidence secondaire, la résidence secondaire étant considérée comme un lieu de rencontre familiale. Certains cadres peuvent également acquérir des résidences à vocation professionnelle.

Enfin, il me semble que les aides à la pierre et les aides à la personne doivent être rééquilibrées, les aides à la personne ayant monopolisé les efforts de l’Etat et des collectivités locales depuis 30 ans. Or le coût des aides à la personne conduira à d’importantes difficultés de financement. Au contraire, une politique volontariste d’aides à la pierre n’aura de conséquence que sur le marché.

Michèle ATTAR

Le rééquilibrage s’opère en matière d’accession à la propriété, comme l’ont montré les récentes mesures visant à étendre le zonage Anru. Monsieur Folliot, l’EPIC que vous représentez a-t-il intégré la compétence logement ?

Philippe FOLLIOT

La Communauté d’agglomération de Castres-Mazamet n’a pas intégré la compétence logement.

Marc-Antoine JAMET

Les situations des collectivités locales sont très hétérogènes. Dans une ville où le taux de vétusté des logements HLM est supérieur à 50 %, où le taux de chômage y atteint 23 % et où la majorité de la population a moins de 20 ans, la question de la propriété y est secondaire. Pour autant, il est nécessaire de répondre aux problèmes du logement social, les attentes des habitants étant nombreuses.

La communauté d’agglomération de Louviers-Val de Reuil a pris la compétence logement. Cependant, le financement des aides à la pierre pourrait poser des difficultés sur le plan budgétaire.

Yves JEGO

La compétence logement n’a pas été imposée aux élus de la communauté de communes dont je suis le représentant.

Michèle ATTAR

Monsieur Maillard, un certain nombre de questions se posent, mais pourriez-vous répondre à la proposition de Philippe Folliot concernant la location accession ? La vente à terme a toujours été de la vente et non un dispositif de location accession. Pour autant, cet outil peut être une base de travail intéressante pour relancer l’accession sociale.

Les durées de prêt se sont allongées, mais il n’y a pas eu autant d’innovations dans le secteur bancaire que dans celui des coopératives, mais également de la part des pouvoirs publics. Par exemple, le risque pour la banque est nul dans le cadre des ventes sécurisées. Nous n’avons jamais reçu d’offres de la part du secteur bancaire dans le cadre des dispositifs sécurisés qui ont été mis en place.

Pourriez-vous également répondre à la question de Monsieur Jégo, concernant la hausse de la durée des prêts ? Quelle est la durée réelle de l’amortissement des prêts immobiliers ?

Enfin, les taux d’intérêt risquent de remonter et que proposez-vous face à cette remontée des taux ? Il deviendra de plus en plus difficile de rendre solvables les ménages aux revenus modestes.

Bruno MAILLARD

Nous sortons effectivement d’une conjoncture de taux extrêmement favorable. Toutefois, pour parvenir à une mensualité de l’ordre de 400 à 500 €, il est nécessaire d’allonger la durée des crédits.

D’une manière générale, les banques ont réussi à trouver des ressources et la formule qui pourra régler le problème de l’accession sociale repose sur le prêt à durée ajustable. Il me paraît difficile d’améliorer la situation des ménages modestes par un autre moyen, dans un marché où les taux sont les plus favorables. De plus, la procédure des crédits administrés est réglementée, et elle échappe donc au marché pur. Cela étant dit, les garanties pourraient donner lieu à une économie, de même que les frais de dossier. Nous sollicitons l’aide des coopératives pour définir les candidats spécifiques à l’accession, afin de sécuriser davantage les établissements bancaires, qui ignorent la situation des emprunteurs. Il est donc possible de jouer sur les mécanismes de garantie.

J’ai ensuite entendu la présentation du projet qui a été réalisé par le Logis Breton. L’idée du projet de logement modulable en fonction de l’évolution de la famille, qui permet d’améliorer les conditions d’amortissement du prêt, me semble très pertinente.

En ce qui concerne la location accession, dont les sociétés coopératives ont été les promoteurs, la technique des crédits bonifiés est totalement abandonnée aujourd’hui. L’aide via la bonification de prêts n’est pas dans l’ère du temps, ne serait-ce que parce que les conditions du système bancaire ont évolué. Dans les PSLA, l’offre de logements dépend de l’influence des élus, qui est très importante. Du point de vue de la demande, le PSLA est promu par les coopératives : il n’est donc pas un produit grand public.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Je m’interroge beaucoup sur la réaction de l’Etat en cas de remontée des taux d’intérêt. Celui-ci devra trouver des solutions nouvelles, reposant notamment sur des bonifications de prêt. Je ne résous pas à l’idée que les liquidités disponibles sur les livrets A ne puissent pas être utilisées pour acquérir un logement. Ne faudrait-il pas créer des systèmes de prêts bonifiés assis sur une part prédéfinie des fonds disponibles sur les livrets A ?

Quel est ensuite votre point de vue sur les conséquences d’un relèvement des taux d’intérêt ? Quand bien même les taux d’intérêt ne remonteraient pas de manière brutale, les risques seraient nécessairement plus importants en cas de retournement de conjoncture.

Bruno MAILLARD

Le taux variable peut être piégeant dans la conjoncture actuelle. Nous savons concevoir des produits qui sont assortis de mécanismes de sécurité. Il nous appartiendra d’être le plus clair possible

vis-à-vis des emprunteurs. Ces produits existent, mais en cas de tendance haussière, les moyens de protection seront plus difficilement mis en œuvre.

Marie-Noëlle LIENEMANN

On parle de la nécessité de sécuriser les prêts immobiliers, contre le phénomène de la précarisation de l’emploi. Quels produits permettront d’atteindre cet objectif ?

Bruno MAILLARD

Les banques doivent, avec les coopératives, prévoir la possibilité de négocier pour définir une solution amiable, en cas de difficulté financière d’un particulier. A mon sens, les coopératives doivent prendre cet engagement avec les banques.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Les pouvoirs publics devraient apporter leur soutien aux coopératives par des solutions structurantes.

Bruno MAILLARD

Cette capacité de négociation ne doit pas être considérée comme une exigence : il doit s’agir au contraire d’une contractualisation équitable.

Michèle ATTAR

Nous croyons profondément au bien-fondé des partenariats public/privé et nous avons des propositions à faire en ce sens à l’ensemble de la classe politique, dans la perspective des prochaines élections présidentielles.

Yves JEGO

Il convient de trouver un équilibre entre les différents axes, ce qui permettra de régler la pénurie du logement, récurrente depuis l’appel lancé par l’Abbé Pierre... Cela nécessite de l’imagination et du pragmatisme : il existe des solutions qui sont à l’image de la diversité de notre pays et des attentes de nos concitoyens. Les fédérations telle que la vôtre peuvent être force de proposition et votre travail sera très utile. Je vous conseille donc de mettre à profit la période pré-électorale pour faire avancer ce dossier.

Marc-Antoine JAMET

Je partage totalement cette conclusion. Le logement repose sur une dynamique qui s’appuie sur des hommes et sur des professionnels. Ce type de rencontres permet d’obtenir une telle dynamique.

Philippe FOLLIOT

Je partage également les propos selon lesquels les difficultés sont multiples : elles appellent donc des solutions adaptées. J’ai l’intime conviction que les coopératives HLM auront les capacités à identifier et à prendre des mesures appropriées.

Chers collègues administrateurs, je ne peux que vous conseiller de poursuivre vos efforts en ce sens.

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