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Maisons à 100 000 euros : le point de vue des coopératives d’Hlm

Mise à jour : 09/03/2006

La Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm a signé la charte " maison aujourd’hui, maison à 100 000 € ", aux côtés des collectivités territoriales, des professionnels et de l’Etat pour permettre aux ménages à ressources modestes d’accéder à la propriété d’une maison de qualité avec un budget limité à 100 000 euros (voir ici).

Elle a signé cette charte car elle milite depuis toujours pour l’accession à la propriété sociale et que la très grande majorité des logements réalisés par ses adhérents est destinée aux ménages à revenus modestes. L’essentiel de cette production se situe également à moins de 100 000 euros, hors charge foncière.

Elle a signé cette charte car elle pense qu’elle permet de donner un cadre aux partenariats avec les collectivités locales, partenariat qu’elle s’est toujours attachée à promouvoir.

La Fédération s’interroge néanmoins sur la réalité des engagements partenariaux pour la mise en œuvre de ce programme et ce dans des conditions satisfaisantes pour les ménages à ressources modestes..

Des maisons qui correspondent à la production des coopératives

Les projets qui s’inscrivent dans la Charte de la maison à 100 000 euros sont dans les standards actuels en matière de choix techniques et pour ce qui concerne les matériaux utilisés. Les premières maisons construites à Montereau ont au demeurant été réalisées par une coopérative Hlm. Sur ces plans, ce sont sans doute plus de 80% des 2100 maisons produites par les coopératives d’Hlm qui répondent aux objectifs de qualité et prix fixés par les partenaires. L’UNCMI annonce pour sa part un ratio du même ordre pour la production des constructeurs de maisons individuelles.

Le prix de revient des maisons à 100 000 € sera donc proche des coûts moyens actuellement constatés. A titre d’illustration, on relève que le coût moyen de construction des maisons individuelles groupées est aujourd’hui d’environ 950 € par m² de surface habitable (source enquête INSEE), soit 81 000 € pour une maison de 85 m². Une enveloppe financière de 100 000 euros, permettra donc la prise en compte de la construction, de la TVA, des honoraires et frais d’acquisition.

Ce budget est encore plus facile à tenir en individuel diffus car les coûts constatés sont inférieurs d’environ 10% à ceux du groupé, compte tenu de l’absence d’architecte et bien souvent de l’assurance dommage ouvrage.

Ce coût s’entend toutefois hors charge foncière. C’est là l’enjeu des partenariats à mettre en œuvre.

Des projets qui doivent s’inscrivent dans un tissu urbain

Une des forces de la Charte est d’intégrer dès la conception des préoccupations liées au développement durable. Ainsi, une attention particulière doit être portée à l’implantation des maisons et à leur qualité architecturale.

La Fédération des coopératives d’Hlm veille en particulier à faire émerger des projets qui s’implantent dans des territoires pourvus de tous les services de proximité (commerces, écoles...) et qui ne repousseront pas les ménages à ressources modestes aux confins des zones urbaines.

En effet, la rareté et le renchérissement du foncier dans les centres urbains ou dans les zones bien pourvues en équipements publics conduisent trop souvent à privilégier des implantations périphériques. Ces choix, dictés par une logique économique de court terme ne reposent que sur l’optimisation des coûts initiaux du projet et vont impliquer des dépenses qui pèseront plus tard sur la collectivité (ramassage scolaire, voiries à redimensionner, collecte des ordures ménagères, équipement public sous utilisé...) et donc le contribuable. Le coût de foncier économisé sera payé en différé.
Si l’on souhaite construire un habitat durable, il est fondamental d’insérer les projets dans leur environnement socio-économique. Le choix de la localisation doit notamment recourir à une écologie de la desserte et des équipements présents afin d’éviter un simple déplacement des coûts sociaux et environnementaux.

Une approche du coût global

La prise en compte d’une bonne maîtrise des consommations énergétiques et d’eau et, plus généralement, d’exigences environnementales doit également être intégrée dans tous les projets. Les " maisons à 100 000 € " devront par exemple atteindre un niveau de " très haute performance énergétique " au sens de la RT 2000, permettant de réduire la consommation d’énergie de 15% par rapport aux normes actuelles. Au-delà de la réduction des coûts de construction, la charte s’attache particulièrement à prendre en compte dès la conception les coûts d’exploitation des logements.

Dans la population, la définition et le mode de calcul du coût global d’un logement reste très floue et de ce fait, le client privilégie souvent dans ses choix les options qui minimisent son investissement initial. Les acteurs de la construction doivent se concerter pour sensibiliser les ménages à cette approche et pour intégrer ces préoccupations dans les projets.

Le financement et la sécurisation

L’objectif de cette charte est de permettre à des ménages exclus de l’accession de devenir propriétaires de leur maison, ce à quoi aspirent plus de 60% de nos concitoyens. La véritable avancée de la charte est de proposer aux ménages des aides ou des dispositifs de financement adaptés à chaque situation.

Le problème central des ménages à ressources modestes qui souhaitent accéder à la propriété en maison individuelle est bien souvent le coût du foncier. Les coopératives d’Hlm ont depuis leur origine œuvré pour apporter des solutions à ces familles en travaillant notamment avec les collectivités locales. Il eut été souhaitable que l’Etat participe directement aux opérations entrant dans le cadre de la Charte, en particulier sur la surcharge foncière afin d’éviter que seuls les terrains les moins attractifs soient proposées.

En outre, nous savons depuis longtemps que la satisfaction des ménages modestes nécessite des dispositifs de sécurisation forts et ambitieux.

La mise en place des trois niveaux de sécurisation par les coopératives d’Hlm (garantie de rachat, assurance revente et garantie de relogement), que ce soit dans les opérations d’accession classique ou dans les opérations de location accession, permet aux ménages de faire face à des accidents de la vie. Ces dispositifs seront complétés par la garantie sur le prix d’achat du terrain ou éventuellement sur le rachat du bâti par la collectivité dans le cas d’une acquisition différée du foncier.

Il est toutefois regrettable que ces dispositifs ne soient pas généralisés et que la promotion privée en soit exonérée. Un ménage qui accèderait auprès d’un promoteur privé sera donc de fait fragilisé.

Enfin, la Charte s’inscrit dans l’esprit du " guide sur la qualité dans le logement neuf " édité en octobre 2005 par la Fédération en partenariat avec l’Union nationale des syndicats français d’architectes. Reste que rien ne semble prévu pour financer un certain nombre de coûts ou surcoût et qu’une fois de plus les annonces risquent de ne pas être à la hauteur du travail effectif réalisé sur le terrain.

Il est illusoire de croire que la baisse des coûts peut résulter d’une seule industrialisation ou d’un transfert de charges aux collectivités locales sans que l’Etat qui souhaite impulser une politique ne soit amené à la soutenir.

En conclusion, la charte des maisons à 100 000 euros permet de donner un cadre de partenariat avec les collectivités locales et de sensibiliser l’ensemble des acteurs à la production d’un logement de qualité à coût maîtrisé.

Cet article a été rédigé à la demande de la COFHUAT qui prépare un numéro spécial de sa revue sur la maison à 100 000 euros, à paraître en avril 2006.

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