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22ème rencontre des directeurs de coopératives d’Hlm (l’Alpe d’Huez - Isère)

Mise à jour : 16/01/2006

Moment privilégié d’échanges et de convivialité, la rencontre des directeurs de coopératives d’Hlm s’est déroulée les 12 et 13 janvier à l’Alpe d’Huez (Isère), à l’invitation des trois coopératives d’Hlm de Grenoble (le Foyer de l’Isère, Isère Habitat et Dauphilogis).

L’actualité législative et règlementaire, particulièrement chargée, a occupé les premiers débats. Le projet d’instruction fiscale a en particulier suscité de nombreuses interventions. Sa publication n’étant pas encore intervenue, plusieurs inconnues demeurent et ne permettent pas aux coopératives d’Hlm de connaître précisément dans quelles conditions elles pourront poursuivre leur activité dans le cadre du service d’intérêt général défini par le code de la construction et de l’habitation. Le projet de loi portant engagement national pour le logement a, lui aussi, fait l’objet de nombreux échanges. Actuellement examiné par le Parlement, il a été enrichi par de nombreux amendements qui impactent directement ou indirectement les coopératives d’Hlm. C’est le cas d’une hypothétique redéfinition de l’article 55 de la loi « SRU » qui pourrait prendre en compte le Psla voire l’accession sociale. La réforme du régime de responsabilité des administrateurs d’organismes d’Hlm (articles L423-10 et 11 du CCH) a également été évoquée. Enfin, cette séquence s’est achevée par un rappel des nouvelles règles qui s’appliquent aux marchés conclus par les organismes privés Hlm.

Rendant compte du guide A.RE.COOP. « La qualité dans le logement neuf : diagnostic et propositions », François Pélegrin, ancien président de l’Unsfa (Union nationale des syndicats français d’architectes) et actuel président du conseil national de la construction, a ensuite abordé la question délicate de la place de l’architecte dans l’acte de construire et sa relation avec le maître d’ouvrage (voir son support d’intervention).

Après un rappel historique et une approche illustrée de l’innovation architecturale au cours des 30 dernières années, François Pélegrin s’est interrogé sur les freins à l’innovation dans la conception des logements et en a relevé plusieurs parmi lesquels une absence de culture architecturale des élus, un poids prédominant de l’industrie du béton, une économie de la construction qui ne privilégie pas l’investissement intellectuel. En s’appuyant sur une approche en terme de « coût global », François Pélegrin a voulu promouvoir une approche dans le temps des investissements réalisés lors de la construction de logements.

Il a conclu son intervention par un plaidoyer pour la filière sèche, plus apte à favoriser une adaptation du bâtiment dans le temps. Les réactions des participants ont principalement porté sur l’hétérogénéité des compétences des architectes. La pratique des concours organisés par les collectivités locales ou leurs aménageurs qui prévoient une dissociation de l’architecte et du maître d’ouvrage a été pointée comme étant contre-productive. Tout le monde s’est accordé à privilégier la nécessité d’une relation forte entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre.

A.RE.COOP., l’organisme de formation des coopératives d’Hlm, et le GEPA, l’organisme de formation des architectes, proposeront dans les prochaines semaines des actions de formation communes pour promouvoir une culture commune architectes/promoteurs sociaux.

L’après-midi de cette première journée a été consacré à la place des coopératives d’Hlm dans les quartiers d’habitat populaire. Après une brève présentation de l’étude menée par la Fédération sur la part des opérations d’accession identifiées dans les opérations Anru et un premier retour d’expériences de la part d’une dizaine d’organismes d’Hlm, les participants ont débattu avec Jean-Luc Poidevin, président de Nexity Villes et projets. Celui-ci a développé la vision de Nexity exprimé récemment au travers d’une « Charte ».

Loin d’exprimer une concurrence entre Nexity et les coopératives d’Hlm, Jean Luc Poidevin s’est attaché à démontrer leur complémentarité et la nécessaire collaboration entre le public et le privé sur certains sites. Son expérience antérieure à l’EPAMSA (Mantes-la-Jolie) lui a permis d’éprouver la nécessaire complémentarité entre les acteurs.

Il a en outre expliqué aux directeurs de coopératives d’Hlm les modes d’intervention et les contraintes d’un promoteur côté en bourse, indiqué qu’aucune opération n’était jamais montée à perte et que Nexity ne pratiquait jamais de politique de dumping pour conquérir un marché.
A l’issue de cet échange fructueux et contradictoire, il a été décidé de poursuivre les relations engagées et de tenter de formaliser un accord entre les deux réseaux.

Le traditionnel « forum des directeurs » a permis d’échanger sur des expériences et innovations mises en discussion par les directeurs eux-mêmes. Marie Claire Vinot (Les Maisons Claires - Castres) a parlé la convention conclue entre sa coopérative d’Hlm et le CAUE pour la mise au point d’un produit-logement s’inscrivant dans une démarche de développement durable et Michel Passaut (CCHB - Chalon-sur-Saône) a présenté les opérations qu’il initie actuellement pour des personnes âgées non dépendantes. Enfin, un point a été fait par Vincent Lourier sur les assurances dommages ouvrage et les discussions en cours avec notre courtier.

Cette première journée s’est achevée par un dîner commun en haute altitude.

La seconde journée a débuté par deux ateliers thématiques. Le premier a porté sur les outils informatiques et sur les critères de choix à prendre en compte. Deux témoignages complémentaires, l’un d’Yves-Marie Rolland (le Logis breton), l’autre de Bruno Fievet (Armor Habitat), ont permis aux participants de cet atelier de faire part de leur propre expérience. Deux typologies de logiciel semblent se dégager : l’une issue d’une vision plutôt comptable, la seconde d’une approche plus spécifique aux métiers de la promotion. Si les logiciels des éditeurs professionnels peuvent être adaptés pour des coopératives d’Hlm ayant une activité soutenue, d’autres outils plus économiques peuvent s’avérer pertinents, notamment pour faciliter le contrôle interne et empêcher le développement d’outils isolés par les salariés eux-mêmes. Le bénéfice majeur observé par les coopératives ayant fait le choix de s’équiper est en effet d’une part d’optimiser la gestion des compétences et d’autre part d’éviter toute distorsion des informations.

Un second atelier a porté sur l’activité de syndic et sa nécessaire complémentarité avec l’activité de maîtrise d’ouvrage. S.Kuperberg a présenté les résultats du groupe de travail mis en place en 2005 et les principes de la charte qui devrait voir le jour. Le groupe a déploré le manque d’intérêt des pouvoirs publics pour cette activité, et ce malgré le développement des copropriétés en difficulté. Malgré l’intérêt partagé de sécuriser le bâti tant pour les constructions neuves que pour la vente Hlm, le groupe s’est montré dubitatif sur la possibilité de disposer dans chaque région d’une coopérative professionnelle et opérationnelle en terme de gestion de syndic.

Le prêt social location-accession (Psla) a occupé la dernière séquence de la matinée. Dominique Joly (Fnschlm) a dressé un point d’étape de la mise en œuvre de ce nouveau produit d’accession (voir le support d’intervention). Si plusieurs améliorations ont été apportées (fiscalité, Sgahlm, plafonds de ressources), les mesures de simplification de l’instruction par les DDE ne sont toujours pas en vigueur malgré un accord unanime avec l’administration. Les participants ont échangé sur la nature des aides consenties par les collectivités locales ainsi que sur le mode de commercialisation (classique ou mise en place de commissions d’attributions).

Les débats de la rencontre des directeurs se sont achevés par une discussion sur la présence des coopératives d’Hlm sur le territoire et sur la politique fédérale de remaillage et de soutien au redémarrage des coopératives d’Hlm aujourd’hui inactives. M.Attar a présenté le dispositif actuellement à l’étude à la SDHC de « pépinière » destiné à soutenir les coopératives en cours de renaissance ou de création.

La question de l’organisation des organismes d’Hlm en « groupes » aux contours plus ou moins définis a été posée dans le cadre de la recherche d’une vision synthétique et globale (mal appréciée actuellement) de la pluralité des interventions en accession à la propriété.

A maints égards le chantier de la cartographie des implantations coopératives et de leur appartenance à un groupe reste ouvert.

Les supports des intervenants ainsi que l’album photos de cette rencontre sont accessibles librement sur www.hlm.coop.

Documents associés Documents associés
A voir sur le net A voir sur le net
Point d’étape sur le PSLA
La qualité dans le logement neuf - intervention de F Pélegrin
 L’album photos de la 22ème rencontre
 
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