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Prêt à taux zéro (PTZ) : un bilan des prêt émis en 2004

Mise à jour : 05/09/2005

Auteur : Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale (Sgfgas)
Juillet 2005 - 39 pages + 24 pages d’annexes

SYNTHESE (le document et ses annexes est en téléchargement en bas de cette page)

L’année 2004 fut marquée par l’entrée en vigueur de la réforme, effective depuis novembre 2003, des nouvelles conditions d’octroi du Prêt à 0% quant à la substitution de l’année N-1 à l’année N-2 pour l’appréciation de la condition de ressources pour les offres de prêt émises à partir du mois de mars. Par ailleurs, la fin de l’été vit l’annonce de la suppression du Prêt à 0% subventionné pour aboutir finalement à la refonte complète du dispositif sous l’appellation de « Nouveau Prêt à 0% » entrant en vigueur à partir du 1er février 2005.

L’année 2004 est donc la dernière année de distribution du Prêt à 0% subventionné né en 1995.

Les effets de ces incertitudes et changements réglementaires intervenus successivement depuis novembre 2003 se sont fait sentir au niveau de la distribution globale de Prêts à 0% en 2004. En effet, au 1er avril 2005, seuls 79 311 Prêts à 0% ont été émis au cours de l’année 2004 en France métropolitaine (et 612 dans les Départements d’Outre-Mer) pour un montant prêté global de 1.3 milliards d’euros et un coût total d’opérations financées de 10.0 milliards d’euros. Ainsi l’année 2004 enregistre une chute de 20% en un an des opérations financées par un PTZ tant d’un point de vue des effectifs que des montants prêtés.

Une approche par type d’opération fait apparaître que cette forte baisse est plus importante dans le secteur de l’ancien (-30%) qui compte en 2004 7 800 PTZ avec une part de 10% dans l’ensemble. Le neuf chute quant à lui de 19% et comptabilise 71 500 prêts. Au regard du type d’immeuble, la baisse est plus sensible pour l’acquisition des appartements, que ce soit dans le neuf (-23%) comme dans l’ancien (-40%).

Parallèlement, les opérations réalisées avec un PTZ en 2004 ont financé dans 80% des cas l’achat ou la construction d’une maison individuelle neuve, soit 1 point de plus que l’année
précédente alors que la part de l’individuel ancien recule d’un point et celle des appartements anciens reste stable par rapport à 2003 avec toujours 1% de l’ensemble des opérations. S’agissant de la répartition en zones géographiques selon leur caractère urbain ou rural, le glissement progressif des opérations financées par un PTZ des aires urbaines vers les zones à dominante rurale observé lors des précédentes années, se maintient en 2004 : la proportion de l’espace rural augmente de 4 points en 2004 par rapport à 2003 (7 points par rapport à 2001) au détriment des pôles urbains.

La hausse du coût moyen d’opération (+4% depuis 2003) qui atteint en 2004 125 600 € et la stagnation du montant moyen prêté ne pouvant pas évoluer au delà du plafond réglementaire à 16 200 € contribuent à diminuer la quotité du PTZ (12.9% en 2004 contre 13.4% en 2003, 14.1% en 2002 et 14.8% en 2001). La surface habitable moyenne, tout comme le nombre de pièces, restent stables en 2004 à 106 m² pour 4 pièces. Toutefois, tout comme en 2003, il est observé une hausse de la surface habitable dans le secteur de l’ancien, plus particulièrement pour les appartements (+5 m² en un an). Dans ce dernier type d’opération, le nombre de pièce reste stable ce qui témoigne de l’agrandissement des pièces. Concernant le neuf, la taille des pièces reste inchangée.

Les caractéristiques les plus souvent observées (notamment en individuel neuf) des ménages accédant à la propriété avec un PTZ sont : une taille de famille d’au moins trois personnes, un revenu mensuel net en 2004 compris entre 2 et 3 SMIC et un apport personnel inférieur à 5%. L’emprunteur, anciennement locataire du secteur privé, a entre 25 et 35 ans, vit en couple et est ouvrier ou employé. Toutefois, si les ménages de trois personnes et plus représentent 59% des accédants bénéficiaires d’un PTZ en 2004, cette part est en baisse depuis 1997 au profit des « ménages de petite taille » (1 ou 2 personnes) qui achètent relativement plus souvent des logements collectifs (21%) que les « familles » qui privilégient massivement les maisons neuves (87%).

En 2004, le secteur de l’individuel neuf voit sa part progresser avec le revenu, des catégories les plus modestes vers les catégories intermédiaires. Cette même part, décroît ensuite légèrement pour les revenus les plus aisés. Sans pouvoir conclure à un rajeunissement global des emprunteurs ayant souscrit un PTZ en 2004, il apparaît que la catégorie d’âge 17-25 ans gagne légèrement en proportion au détriment des classes d’âge supérieures.

Même si le secteur du neuf demeure majoritaire quel que soit le revenu du ménage, les emprunteurs aux revenus les plus modestes se dirigent plus facilement vers le secteur de l’ancien alors que les ménages aux revenus les plus aisés préféreront investir dans le neuf. La proportion de ménages ayant, en 2004, des revenus inférieurs à 3 SMIC augmente dans des proportions plus importantes que les années précédentes (+7 points entre 2003 et 2004 contre +4 points entre 2001 et 2003), avec une hausse plus nette des revenus inférieurs à 1.5 SMIC. La progression des revenus les plus faibles se fait au détriment des plus élevés, plus particulièrement des ménages ayant des revenus supérieurs à 4 SMIC. Cette hausse accélérée de la proportion des revenus les plus modestes est à mettre en relation avec la substitution de l’année N-1 à l’année N-2 à partir du mois de mars 2004 pour l’appréciation de la condition de ressources.

Dans un contexte de nouvelle baisse des taux nominaux des prêts principaux associés aux PTZ (en moyenne 4.17% contre 4.47% en 2003, 5.18% en 2002 et 5.56% en 2001) ainsi que
de l’allongement de leurs durées (18 ans en mo yenne en 2001 contre plus de 20 ans en 2004), le montant moyen du prêt principal a augmenté de 6% et la quotité du prêt principal aussi (+1 point en 2004) pour s’établir à 68%. De plus, le taux d’apport personnel moyen diminue (-1 point par rapport à 2003) pour atteindre 12% du plan de financement. La nature du prêt principal accompagnant les opérations financées avec un PTZ est, en 2004, un prêt libre dans 44% des cas. Les PAS occupent la deuxième position avec une part de 31%,
soit un recul de 4 points depuis 2003 et de 7 depuis 2002. Cette baisse profite aux prêts conventionnés ainsi qu’aux autres prêts éligibles au marché hypothécaire (chacun représentant 12% de l’ensemble en 2004). La proportion des PEL faiblit encore avec 0.3% en 2004 contre 0.5% en 2003.

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