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Le rapport qui sème le doute et ne récolte rien

Mise à jour : 19/07/2005

En publiant en juillet 2005 une étude sur les clauses anti-spéculatives dans les contrats de vente, l’ANIL aborde de manière imparfaite et parfois erronée un sujet qui tient à coeur aux coopératives d’Hlm.

Cette publication a donc suscité une réaction de Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la Fédération, qui a écrit au président de l’ANIL le courrier suivant.




Monsieur JEANNEROT
Président de l’ANIL
2, boulevard Saint-Martin
75010 PARIS

Paris, le lundi 18 juillet 2005

Monsieur le Président

Je prends connaissance de l’étude sur les clauses anti spéculatives et anti dépréciation, réalisée par le directeur de l’ADIL du Morbihan, avec une certaine consternation.

Je regrette en premier lieu que sur un tel sujet le rédacteur n’ait pas jugé bon de prendre l’attache de la fédération des coopératives que je préside et qui a beaucoup travaillé sur l’accession très sociale et les clauses anti spéculatives. En effet le montage d’opérations d’accession très sociales ne peut se concevoir sans clauses anti spéculatives : celles-ci
nécessitent des subventions publiques qui prennent souvent la forme de bonification, voir de donation de foncier à un opérateur social. Celui-ci doit pouvoir garantir la collectivité contre tout risque spéculatif.

Dans l’étude de l’ANIL, tout laisse penser dès l’introduction que le rédacteur de cet avis n’a pas pris la mesure du sujet central, à savoir que les clauses anti spéculatives ne sont qu’un instrument nécessaire au même titre que d’autres (tels la sécurisation des acquéreurs) de la promotion de l’accession sociale à la propriété. Tout ce rapport fait comme si l’on se situait dans un « marché » dont les régulateurs que sont les collectivités locales quand elles
interviennent en financement (quelle qu’en soit la forme) ou l’Etat étaient absents. Je ne comprends pas l’intérêt de cette étude qui loin de faire des propositions intelligibles et
concrètes ne fait que semer le doute et risque de rendre frileuses des collectivités déjà plus enclines à laisser fonctionner le marché qu’à le réguler pour permettre l’accès de tous nos concitoyens à un foncier devenu cher et donc réservé à une élite.

Permettez moi de citer quelques exemples de rédaction :

• dès le début du rapport, on « imagine » (premier alinéa de la page 3) un accédant qui se comporterait en spéculateur. En ce qui nous concerne, nous avons plutôt imaginé un ménage modeste qui chercherait à accéder à la propriété et ce de préférence en centre urbain et pas uniquement à la campagne (cf. alinéa 2 de la page 2) et qui n’y parviendrait pas du fait du coût du foncier. Cet accédant serait relégué dans des zones péri urbaine voire rurales, sans transport et commun, sans équipement.

Pour remédier à cette situation certaines collectivités locales souhaitent permettre à des ménages modestes d’accéder à la propriété sur place en corrigeant les effets du
marché et en réservant des logements, des terrains à des accédants modestes pour qui elles supposent que l’accession sécurisée est plus efficace en terme de retraite
que les stocks options. Ces collectivités souhaitent à juste raison maîtriser les deniers publics dont elles ont à rendre compte, éviter les qualifications pénales et demandent
pour cela la mise au point de clauses anti spéculatives. C’est dans ce sens que l’histoire se raconte et s’il « n’est pas venu à l’esprit des collectivités locales d’indemniser les pertes subies » (5ème alinéa de la page 3), c’est qu’à cette époque rares étaient les collectivités qui « bonifiaient » le foncier ou l’accession à la propriété. On se rappellera toutefois que parmi les premières clauses anti spéculatives figurent celles étudiées par l’Office de Cannes qui réalisait du PAP dans les années 80 !

En outre quelles responsabilités auraient les collectivités sur les pertes subies ?

Pour être tout à fait précis, on dira en outre que les collectivités publiques ont largement aidé les accédants en difficulté par le biais d’un panel d’aides allant des
FSL au bonification de prêt sans compter les différentes formules de rachat. Il serait donc faux de croire ou de laisser croire qu’elles ont été indifférentes aux difficultés
rencontrées par les accédants modestes à l’heure où les dispositifs de sécurisation n’existaient pas.

• A la fin de l’introduction, le rapporteur note : « on le voit, les comportements spéculatifs semblent être sinon un danger imaginaire, du moins un risque minime ».
En effet, mais les clauses anti spéculatives visent à sécuriser l’intervention des collectivités locales et à promouvoir l’accession à la propriété. Sans ces clauses, les
collectivités n’interviendraient pas. Elles sont donc une nécessité, d’autant que le risque, même marginal, existe.

• Page 6 dernier alinéa. Il n’y a pas d’opérations risquées. Il y a des situations qui génèrent des risques, particulièrement le chômage et le divorce. C’est la raison pour
laquelle nous avons mis au point le concept de « sécurisation Hlm » dont la garantie de rachat est une des composantes.

• Page 7 2ème alinéa. Les notaires auxquels nous avons soumis nos clauses anti spéculatives considèrent qu’elles ne portent pas atteinte au droit de propriété dans un
délai de 10 ans (et non de 5 comme vous semblez l’indiquer).

• La clause d’agrément de prix utilisée par les coopératives d’Hlm. Vous semblez indiquer que cette mesure est inéquitable : « est-il équitable et justifié
économiquement de fixer le prix à l’avance ? » page 9 4ème alinéa. Nous considérons en effet qu’il s’agit d’une clause qui, si elle est mise en oeuvre dans un délai de
10 ans, permet de faire bénéficier un second ménage de l’effort de la collectivité en cas de revente. En outre, le ménage primo acquéreur n’est tenu de rembourser que
la subvention et non la totalité de la plue value si celle-ci est supérieure au montant de la subvention. Enfin, les organismes Hlm ne sont pas des structures animés de
visées malhonnêtes : il est évident que si la revente intervient dans un contexte de baisse des valeurs immobilières, cette clause ne devrait pas s’appliquer de la même
façon. Le contrat laisse toujours place à la négociation intelligente.

• Enfin en ce qui concerne la partie II du document (Clause anti dépréciation ») nous considérons que limiter la légitimité de la clause anti-dépréciation aux seuls quartiers
en renouvellement urbain, considérés par essence comme « sinistrés » est extrêmement réducteur et ne permet pas de comprendre la légitimité de la démarche
de sécurisation initiée par les organismes d’Hlm. De même, le rédacteur du document considère que cette clause a pour seule objectif de « protéger l’équilibre de gestion et
l’administration de l’immeuble ». La sécurisation Hlm est constituée en trois garanties offertes à tout accédant en coopérative d’Hlm, qu’il achète ou non dans les quartiers en renouvellement urbain : une assurance-revente, une garantie de rachat, une garantie de relogement. Ce dispositif est un filet de sécurité protégeant l’acquéreur et sa famille contre les aléas de la vie. Il ne s’agit en aucun cas d’une protection de la créance de la banque (la Sgfgas est là pour cela) ou un système de prévention de la dégradation de la
copropriété mais bien d’un dispositif actionné par le seul acquéreur en cas de difficulté personnelle ou professionnelle. A notre connaissance, aucun aménageur ni
aucune collectivité locale ne pratique ce type de dispositif, mais c’est bien une démarche volontaire des organismes d’Hlm, aujourd’hui reconnue par les pouvoirs
publics au travers du PSLA et du CCH.

Je tenais à vous faire part de ces quelques réflexions.

Je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l’assurance de mes salutations distinguées.

Marie-Noëlle LIENEMANN

P.J : guide sécurisation

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