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Les aides aux opérations d’accession sociale en Anru et QPV

Mise à jour : 24/08/2015
L’article 17 de la loi de finances pour 2015 étend le régime de TVA à taux réduit existant pour les quartiers ANRU aux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), soit 1.300 territoires.
 
Selon les termes de la loi, ce nouveau régime s’applique selon les mêmes conditions que la TVA réduite en zone Anru (plafonds de revenus et de prix, occupation à titre de résidence principale) pour toutes les ventes conclues à compter du 1er janvier 2015 sous réserve du respect de trois conditions :
  • la demande de permis de construire de l’opération est déposé postérieurement à la signature du contrat de ville
  • le logement est situé sur le territoire d’un QPV ou à une distance de moins de 300 mètres
  • le contrat de ville de ce territoire soit signé au moment de la signature de l’acte de vente

Concernant la première condition, la lecture de l’article de loi avait laissé croire que les opérations dont la demande de permis de construire aurait été déposé à compter du 1er janvier 2015 pouvaient être éligibles au taux réduit de TVA sous réserve que la 3ème condition soit remplie. Un échange avec le ministère des finances à l’occasion de la rédaction de l’instruction fiscale a rendu cette lecture caduque, le ministère considérant que ne pouvaient être concernées que les opérations dont la demande de PC était postérieure à la signature du contrat de ville.

Pour tempérer cette condition, le ministère des finances a indiqué, dans une réponse ministérielle (AN n°75788) que, au titre de 2015 , "la condition d’existence du contrat de ville sera réputée remplie si le quartier prioritaire de la politique de la ville fait l’objet d’un contrat cadre ou d’un protocole de préfiguration présentant les orientations stratégiques sur les trois piliers du contrat de ville - cohésion sociale, renouvellement urbain et cadre de vie, développement de l’activité économique et de l’emploi - et signé par (...) le représentant de l’Etat dans le département, le président de l’établissement public de coopération intercommunale et le ou les maires des communes concernées".

La liste des QPV a été publiée par le décret n°2014-1750 du 30 décembre 2014 et est également consultable ici. La liste des contrats de ville signés est disponible ici.

 

 
Nous faisons ici le point sur les dispositifs d’aides aux opérations d’accession mises en place dans le cadre de la politique de la Ville :

Cette liste n’est pas exclusive des autres dispositifs pouvant être mobilisés par ailleurs (aides spécifiques des collectivités locales, "missions sociales" des Sacicap...).

Vous pouvez accéder à une cartographie partielle des zones Anru sur le site de la Délégation interministérielle à la ville en cliquant ici ainsi que la liste des 1.300 quartiers de la politique de la ville (QPV) en cliquant ici.

L’équipe de la Fédération est à votre disposition pour vous accompagner dans le montage de vos opérations en zone Anru.


La « prime Anru »

Nous reprenons ici les éléments figurant dans le Règlement général de l’Anru modifié par un arrêté du 7 août 2015.

Ce règlement rappelle les conditions dans lesquelles l’Agence peut octroyer des subventions à certaines opérations d’accession à la propriété situés en métropole. Les opérations d’accession à la propriété dans les départements d’outre-mer ne sont pas financées par l’Anru.

Il précise que les objectifs de production de logements en accession à la propriété sont déterminés dans la convention pluriannuelle de renouvellement urbain de chaque territoire à partir d’un diagnostic approfondi permettant d’identifier l’offre actuelle, de caractériser la dynamique du marché de l’habitat, et d’évaluer notamment les besoins des ménages concernés par le projet de renouvellement urbain susceptibles d’accéder à la propriété.

La programmation de la production de logements en accession à la propriété (volume, typologie, produit, public cible, localisation, calendrier) doit s’articuler avec l’ensemble des opérations du programme urbain afin de permettre le développement d’une offre la plus adaptée possible aux besoins.

Nature de l’opération

L’Agence accorde des subventions à des opérations d’accession à la propriété menées par des personnes morales qui réalisent des logements pour les céder à des personnes physiques sans conditions de revenus mais qui s’engagent à les occuper à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans, sauf mobilité en cas de force majeure. Cette condition d’occupation, qui doit figurer dans l’acte de vente, soumet les acquéreurs au reversement de la prime à l’Agence en cas de non respect.
 
Ces opérations doivent être inscrites dans un projet de rénovation urbaine faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.

Le comité d’engagement de l’Agence apprécie la localisation des opérations subventionnées : privilégiée en coeur de quartier, elle doit avoir un impact notable sur la diversification du logement sur le quartier et favoriser les parcours résidentiels des ménages habitant le quartier.

Les aides de l’Agence sont cumulables avec les dispositifs publics existants ayant pour objectif de favoriser l’accession à la propriété, tels que le PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt social location-accession (PSLA).

Le prix de vente de ces logements ne peut dépasser le plafond fixé par l’arrêté conjoint des ministres chargés du budget, de l’économie et du logement concernant la vente de logements dans les opérations d’accession des organismes à loyer modéré prévu à l’article R. 443-34 du code de la construction et de l’habitation (plafonds de l’accession sociale sécurisée), diminué de la subvention de l’Agence dont a bénéficié le maître d’ouvrage.
 
L’octroi des aides de l’Agence est soumis à la signature d’une convention spécifique liant le maître d’ouvrage de l’opération, la collectivité locale porteuse du projet de rénovation urbaine et l’Agence. Cette convention a pour objet de préciser les caractéristiques du programme d’accession à la propriété (tels que le nombre de logements, la localisation, la typologie des logements, la description des prestations techniques dont les obligations thermiques, le respect des engagements du maître d’ouvrage de l’opération, notamment prix de vente par logement minoré des aides publiques).

Les éléments de cette convention spécifique sont intégrés dans la convention pluriannuelle s’ils sont connus au moment de la signature de cette dernière ou sont intégrés ultérieurement par avenant.

Assiette et taux de subvention

La subvention de l’Agence doit être répercutée sur le prix de vente par rapport au prix de revient de l’opération.

Elle est appréciée au vu du marché local de l’habitat, de la localisation géographique de l’opération d’accession par rapport au coeur de quartier du projet, de la qualité de l’opération, de l’équilibre du montage financier de l’opération à travers la mobilisation des autres aides publiques à l’accession, des ressources des acquéreurs potentiels, de l’aide éventuelle des collectivités locales à l’acquisition du foncier.
 
Elle s’établit à un maximum de 10.000 euros par logement.

L’Anru a la possibilité de porter à titre exceptionnel la prime à 15.000 EUR par logement afin de favoriser la réalisation d’opérations de qualité et d’en faciliter la commercialisation.

 

La « Tva Anru »

L’article 28 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement institue un régime de Tva à taux réduit pour l’acquisition d’une résidence principale neuve en zone Anru "élargie". L’article 28 de la loi de finances pour 2014 apporte des restrictions à ce dispositif. L’article 17 de la loi de finances pour 2015 en étend le bénéfice aux 1.300 quartiers de la politique de la ville (QPV).

Nature de l’aide

La Tva au taux réduit de 5,5% (ou 2,10% pour la Guadeloupe, la Martinique et la Réunion) concerne toute vente ou livraison à soi-même de logements :
  • à usage de résidence principale,
  • à des personnes physiques dont les revenus sont au plus égaux aux plafonds PLS accession (+11%)
  • situés dans un quartier faisant l’objet d’une convention Anru ou situés ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers la liste des quartiers concernés : en ANRU, en QPV),
  • dont le prix de vente est au plus égal aux plafonds en vigueur pour les PSLA (pour les opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 29 mars 2009)
  • dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2014 (1er janvier 2015 pour les QPV).
Le taux réduit de TVA de 5,5% concerne également les avants-contrats les contrats préliminaires signés avant le 1er janvier 2014.
 
Pour les opérations situées dans un périmètre de 301 à 500 mètres autour des zones Anru, le taux de TVA applicable aux ventes de ces logements sera de 20% à compter du 1er janvier 2014. Par mesure dérogatoire, les logements situés dans des opérations dont la demande de permis de construire de l’opération concernée a été déposé au plus tard le 31 décembre 2013 pourront continuer de bénéficier du taux réduit de TVA à 7%.
 
Attention  : pour les logements non pas situés en zone Anru mais en QPV, la loi de finances pour 2015 pose deux autres conditions à respecter :
  • la demande de permis de construire de l’opération est déposé postérieurement à la signature du contrat de ville ou, pour la seule année 2015, la signature d’un contrat cadre ou d’un protocole de préfiguration, et jusqu’au 31 décembre 2024
  • le contrat de ville de ce territoire soit signé au moment de la signature de l’acte de vente. Par une réponse ministérielle, le ministère des finances admet que cette deuxième condition sera réputée remplie pour 2015 si la commune concernée fait l’objet d’un contrat cadre ou d’un protocole de préfiguration.
Si le critère de localisation est strict (périmètre Anru), la loi n’impose pas une identification de l’opération par l’Anru. Cette identification est cependant nécessaire pour bénéficier du cumul de la « Tva Anru » avec la « Prime Anru ».

L’instruction fiscale du 6 décembre 2007 prévoit la possibilité pour les opérateurs d’interroger le service des impôts territorialement compétent pour s’assurer de l’éligibilité de leur opération.
 
la loi du 25 mars 2009 a introduit des conditions de reversement du différentiel de TVA en cas de changement d’affectation (mise en location, vente) : l’acquéreur « primaire » est tenue au paiement du complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA. La loi de finances pour 2014 a réduit la durée de ce reversement à 10 ans de détention, avec un abattement d’un dixième par année de détention dès la première année.

L’instruction fiscale du 6 octobre 2009 introduit des exceptions au principe de reversement : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Procédure d’obtention

Le Bulletin officiel des finances publiques précise les conditions d’application de la Tva à taux réduit. Sa mise à jour intervenue le 16 juillet 2014 modifie le régime de reversement du différentiel de TVA. Pour le consulter, cliquez ici.

Pour le bénéfice du taux réduit, il doit être précisé dans l’acte que le logement est situé dans un quartier faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situé à une distance de moins de 300 mètres (ou 500 mètres) de la limite d’un tel quartier.
 
Les revenus des bénéficiaires sont ceux de l’année N-2 et sont appréciés à la date de signature du contrat de réservation s’il existe ou du contrat de vente.

Points de vigilance
 
Le contrat de vente devra faire figurer :
  • l’attestation de l’acquéreur qu’il satisfait, ainsi que les personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, à la condition de ressources
  • l’engagement d’occupation à titre de résidence principale et la reconnaissance des cas de reversement
  • le fait que le logement se situe dans le périmètre d’un quartier Anru ou à moins de 300m (ou 500 mètres pour le bénéfice du taux de TVA à 7%).
Le bénéfice de la TVA à taux réduit disparaît pour les opérations dont le permis de construire aura été déposé à compter de la 3ème année après la fin de la convention ANRU. Pour connaître la date d’échéance des différents territoires Anru, consultez la liste établie par l’ANRU.
Documents associés Documents associés
A voir sur le net A voir sur le net
Circulaire Anru du 18 décembre 2006 aux délégués territoriaux de l’Agence
Arrêté du 9 juillet 2010 portant modification du règlement général de l’Anru
Présentation des aides à l’accession en ANRU
 
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