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Prêt à taux zéro : le bilan des prêts émis en 2003

Mise à jour : 14/09/2004

La Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale (Sgfgas) a rendu publique, sur son site internet, le bilan de son activité de gestion des prêts à taux zéro pour l’année 2003.

Voici la synthèse. En bas de page figure le document complet et ses annexes.


100 101 émissions de prêts à 0% au titre de l’année 2003 en France métropolitaine (747 dans les départements d’outre-mer) ont été déclarées à la date du 2 avril 2004 pour un montant prêté global de 1.6 milliards d’euros et un coût total d’opérations financées de 12.1 milliards d’euros. Les émissions de PTZ sont restées en 2003 quasi stables par rapport à 2002 avec une variation de -0.3% en effectif et de +0.3% en montant prêté.

Le nombre de PTZ finançant les opérations dans l’ancien enregistre une nouvelle baisse avec -12.5% en 2003 suite à une baisse équivalente en 2002 et en 2001. En même temps, le neuf progresse de 1.5%. Alors que l’individuel neuf continue d’augmenter (+2.5%), l’achat des appartements neufs connaît une baisse de 5.6% pour la première fois depuis deux ans.

Le présent bilan a été l’occasion d’actualiser le zonage en aires urbaines (ZAU) élaboré par l’INSEE suite au recensement de la population en 1999. Sachant que le nouveau zonage prend en compte l’expansion des aires urbaines intervenue depuis le recensement précédent en 1997, le changement de nomenclature n’a pas été neutre du point de vue de la répartition des PTZ sur le territoire métropolitain. Cependant le redressement opéré ne contredit pas la tendance enregistrée lors des précédents bilans à savoir le glissement progressif des opérations financées avec un PTZ des zones les plus urbaines vers les zones à dominante rurale. En 2003, l’accession avec un PTZ dans les communes multipolarisées et rurales continue de progresser au détriment des zones à dominante urbaine.

Les opérations réalisées avec un PTZ en 2003 ont financé à près de 79% l’achat ou la construction d’une maison individuelle neuve. Le coût moyen d’opération a augmenté de 6% entre 2002 et 2003 pour atteindre 120 900 euros alors que le montant moyen prêté est quasi identique entre deux dates (16 100 euros en 2002 et 16 200 euros en 2003) ce qui conduit à une baisse de la quotité de financement qui atteint désormais 13% au lieu de 14% en 2002. En 2003, on constate une augmentation de la surface habitable moyenne des logements
financés pour le même nombre de pièces. La surface moyenne est de 106 m² pour 4 pièces en moyenne (contre 105 m² pour 4 pièces en 2002). Remarquons que cette hausse n’a touché que l’ancien, la surface moyenne des logements neufs (collectif ou individuel) étant restée inchangée par rapport à 2002. Les appartements sont généralement plus petits : 97 m² dans l’ancien (4 pièces en moyenne) et 67 m² dans le neuf (3 pièces en moyenne).

Les caractéristiques les plus souvent observées (notamment en individuel neuf) des ménages accédant à la propriété avec un PTZ sont : une taille de famille d’au moins trois
personnes, un revenu mensuel net en 2003 compris entre 2 et 3 SMIC et un apport personnel inférieur à 5%. L’emprunteur a entre 25 et 35 ans ; il est ouvrier ou employé.
Toutefois, si les ménages de trois personnes et plus représentent 60% des accédants bénéficiaires d’un PTZ en 2003, cette part est en baisse depuis 1997 au profit des « ménages
de petite taille » (1 ou 2 personnes) qui achètent relativement plus souvent des logements collectifs (21%) que les « familles » qui privilégient massivement les maisons neuves (87%) et rarement les appartements neufs (4%). En 2003, les opérations en individuel neuf représentent 65.9% des opérations des ménages les plus modestes (contre 63.3% en 2002), cette part est maximale pour les ménages aux revenus intermédiaires puis décroît pour les ménages aux revenus supérieurs à 4 SMIC. Inversement, le poids de l’ancien et du collectif neuf est minime pour les ménages aux revenus intermédiaires.

Même si le poids des opérations dans le neuf reste majoritaire quelle que soit la tranche de revenu de l’année de référence prise en compte pour l’éligibilité, les emprunteurs aux revenus les plus modestes (trois premières tranches) se dirigent relativement plus vers les logements anciens alors que les plus aisés accèdent à la propriété davantage dans le neuf.

Dans un contexte de nouvelle baisse des taux nominaux des prêts principaux associés aux PTZ (en moyenne 4.47% contre 5.18% en 2002, 5.56% en 2001 et 5.68% en 2000), le
montant moyen du prêt principal a augmenté de 9.5% et la quotité du prêt principal aussi (+2.2 points en 2003) pour s’établir à 66.9%. Cependant, le taux d’apport personnel moyen
augmente également (+1 point par rapport à 2002) pour atteindre 12.6% du plan de financement.

Au niveau de la nature du prêt principal accompagnant les opérations avec un PTZ, l’année 2003 a été marquée par une forte baisse des PAS (-8.3% en effectifs et -3 points en
proportion) essentiellement au profit des prêts éligibles au marché hypothécaire et prêts libres. Il faut signaler qu’en 2003 le prêt libre est devenu majoritaire dans l’individuel neuf comme c’était le cas depuis plusieurs années dans l’ancien.

Le J.O. du 19 octobre 2003 a vu la publication d’un arrêté qui a modifié les conditions d’octroi du Prêt à 0% du Ministère du Logement. Cette réforme a été pérennisée par un décret et deux arrêtés publiés dans le JO du 1er janvier 2004. Dans le but de concentrer l’aide publique sur les ménages disposant des ressources les plus modestes et d’éviter certains effets d’aubaine, l’année de référence pour la prise en compte des revenus sous plafond a été avancée de N-2 à N-1, N étant l’année d’octroi du prêt. Parallèlement, les conditions de durée de la période 1 sont sensiblement améliorées pour les deux premières tranches du barème, pour lesquelles la durée de différé est portée de 15 à respectivement 18 et 17 ans. L’impact de ces dispositions, en vigueur depuis le 3 novembre 2003, s’est manifesté à la fois au niveau de la répartition des PTZ (avec le poids des deux premières tranches passant de 46.4% pour les PTZ émis entre janvier et octobre 2003 à 41.1% pour les deux derniers mois) et au niveau de la durée moyenne de la période de différé qui passe de 174 à 198 mois à mois pour la tranche 1 entre les 10 premiers mois et les deux derniers mois de l’année 2003).

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