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Les clauses anti-spéculatives en accession sociale

Mise à jour : 12/12/2011
Dans le cadre d’une négociation foncière entre une coopérative d’Hlm et une collectivité locale, cette dernière peut légitimement demander à ce que l’effort financier qu’elle peut être amenée à faire soit ciblée socialement et ne génère pas une spéculation sur les logements aidés.
 
Le ciblage social peut être contractualisé, en précisant notamment les ménages visés (composition, revenus, logement d’origine par exemple) ainsi que l’exigence d’occuper le logement en tant que résidence principale.
 
L’encadrement de la spéculation qui pourrait découler de la vente d’un logement à un prix inférieur au marché est d’inclure, dans les actes de vente, une clause qui encadre les reventes du logement dans les premières années qui suivent son acquisition.
 
Trois méthodes sont utilisées par les coopératives d’Hlm :
  • le droit de préemption
  • la clause de sauvegarde
  • la clause de réméré avec pacte de préférence
Dans ces trois hypothèses, il apparaît indispensable d’introduire ces clauses par un « préambule » exposant le contexte particulier dans lequel se déroule l’opération et notamment l’intention recherchée par la collectivité au travers de l’aide financière qu’elle apporte à l’opération (diversité de l’habitat, réalisation d’un objectif du PLH, maintien d’un équilibre démographique...). Il sera aussi précisé la teneur de l’engagement de la coopérative d’Hlm (cible sociale visée, sécurisation Hlm...).
 
Le « droit de préemption » (exemple 1)
 
Parmi les dispositions particulières annexées au contrat de vente, il est inclus un paragraphe donnant à la coopérative d’Hlm un droit de préemption en cas de cession du bien. Ce contrôle peut également être étendu à la mise en location du bien, étant entendu qu’il est initialement destiné à la résidence principale de l’acquéreur.
 
Ce type de clause est souvent incluse dans le cadre de la « vente Hlm » mais peut également l’être en promotion sociale. Il s’agit d’une limitation du droit de propriété librement consentie par les parties, justifié par un « intérêt sérieux et légitime ». Cette clause est rendue opposable aux ayants droit de l’acquéreur par la publication de l’acte qui l’instaure au fichier des hypothèques. 

La clause de sauvegarde
(exemples 2 et 3)
 
Certaines collectivités demandent, en plus du contrôle des cessions ou mises en location, que les subventions dont bénéficient les opérations d’accession sociale puissent, dans certains cas énumérés limitativement, leur être rétrocédées entièrement ou partiellement. C’est notamment le cas lorsque l’aide de la collectivité est significative.
 
Cette clause peut aussi s’assurer de l’affectation du bien à la résidence principale de l’acquéreur.
 
La clause de réméré avec pacte de préférence (exemple 4)
 
La clause de réméré permet au vendeur de se réserver pendant cinq ans le droit de racheter à son initiative le bien vendu sans opposition possible de l’acquéreur, moyennant le remboursement du prix de vente majoré des « loyaux coût de vente », de « réparations nécessaires » et de « celles qui ont augmenté la valeur du fonds jusqu’à concurrence de cette augmentation ». Le prix de vente est ainsi prédéterminé.

La clause de réméré s’exerce à l’initiative du vendeur, qui doit alors avoir connaissance du désir de vendre de l’acquéreur s’il veut l’exercer dans une perspective anti-spéculative. Pour ce faire, le pacte de préférence oblige l’acquéreur à proposer son bien en premier à la coopérative d’Hlm qui à l’assurance d’avoir connaissance du prix de vente et pourra mobiliser ou non la clause de réméré.

Consulter la note juridique de l’Association nationale pour l’information sur le logement sur le même sujet

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