Inscrivez vous
à notre lettre hebdomadaire !

La société de garantie de l’accession Hlm, comment ça marche ?

Mise à jour : 03/10/2009
En bref...
La garantie de la Société de garantie de l’accession des organismes d’Hlm (Sgahlm) est un organisme qui délivre une garantie aux organismes d’Hlm exerçant une activité d’accession sociale à la propriété (hors Ccmi, cps et lotissement). Il s’agit d’une obligation légale qui s’impose à tout organisme d’Hlm depuis la loi « SRU » de décembre 2000. La garantie est délivrée pour l’exercice d’une activité et non pas opération par opération.

La création de la Sgahlm

La Société de garantie de l’accession des organismes d’Hlm (Sgahlm) est une société anonyme à statut sui generis, ne relevant ni du droit bancaire, ni du droit des assurances. Elle a été instaurée par l’article 164 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Comptant comme seuls actionnaires l’Union sociale pour l’habitat et les trois Fédérations d’organismes concernées (Esh, Offices, Coopératives d’Hlm), ses statuts ont été approuvés par le décret du 20 juin 2003. Elle est en activité depuis le 1er juillet 2003.

Le conseil d’administration de la Sgahlm est composé de trois représentants de chaque actionnaire. La présidence en est assurée par Daniel Chabod, directeur général de la coopérative d’Hlm Coin de Terre et Foyer.

La société de garantie gère un fond de garantie de 30 millions d’euros alimenté par la Cglls et destiné à couvrir le risque accession des organismes. Il a été doté pour couvrir 20% de l’encours accession du mouvement Hlm.

La création de la Sgahlm par la loi Sru marque la volonté du législateur et des pouvoirs publics de séparer les risques liés aux opérations locatives des organismes d’Hlm garanties par la Cglls, des risques liés aux opérations d’accession sociale à la propriété.

Le mécanisme de garantie

Il s’agit d’un régime déclaratif par lequel l’organisme définit et évalue chaque année son encours maximum de production « A » et définit le montant des fonds propres « B » mis en couverture de son activité accession, ce dernier montant devant être au moins équivalant à 25% du montant « A ».

La garantie couvre les risques financiers de l’activité accession de la coopérative d’Hlm par un mécanisme de reconstitution des fonds propres en cas de pertes consécutives de l’activité accession.

Le décret n°2004-933 du 2 septembre 2004 relatif à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement par les organismes d’Hlm et modifiant le CCH dispose que le nouveau régime de la garantie d’achèvement résulte désormais de la détention par l’organisme de la garantie de la Sgahlm. Les SCI sont exclues de ce régime. Elles sont soumises au droit commun de la garantie d’achèvement et les opérations qu’elles réalisent doivent être déclarées par les organismes d’Hlm associés des SCI dans l’encours SGA.

Une attestation de la Sgahlm, établie de moins de 6 mois, doit être annexée aux actes de ventes des logements.

Comment est mise en jeu la garantie de la Sgahlm ?

Dès lors que les conditions d’exercice de l’activité accession sont respectées, l’octroi de la garantie est automatique. Toutefois, la Sgahlm se réserve le droit, à titre exceptionnel et de façon motivée, de fixer des conditions plus restrictives pour les « grands risques » et en cas de pertes apparues au compte de résultat.

La garantie de la Sgahlm peut être mise en jeu dès lors que la perte par l’activité accession garantie équivaut à au moins 50% des fonds propres qui lui sont dédiés. La Sgahlm n’intervient donc pas tant que la perte demeure inférieure à ce seuil des 50 %.

Cette perte est constatée à partir des comptes annuels approuvés et certifiés par le commissaire aux comptes. Elle est appréciée sur le résultat cumulé des cinq derniers exercices.

Le taux de l’aide est fixé par le Conseil d’Administration de la Sgahlm, dans une fourchette comprise entre 50% et 80% des pertes constatées relatives à l’activité. Le taux est appliqué sur la perte des fonds propres, au delà du seuil de 50% visé ci dessus. La perte des premiers 50% de fonds propres reste donc intégralement à charge de la coopérative.

Les sommes versées par la Sgahlm à l’organisme auront le caractère d’avances remboursables. Le Conseil d’administration de la Sgahlm en définira les conditions de remboursement qui seront indiquées dans la convention de garantie.

Pour une perte qui correspond à 80% des fonds propres engagés, un organisme percevra donc une aide égale à 19% de la perte, soit 15% de ses fonds propres.

Comment demander la garantie de la Sgahlm ?

La Sgahlm est une structure légère, qui délègue une grande partie de l’instruction et du suivi des dossiers aux dispositifs d’autocontrôle des fédérations concernées.

Lors de sa demande initiale, la coopérative d’Hlm envoie sa demande de garantie à la Sgahlm en précisant le montant de l’encours maximum de production de l’organisme « A » et les fonds propres dédiés à l’activité accession couverte par la garantie « B ». Un double de cette demande est adressée à la Fédération accompagné de l’autorisation de communication des informations financières à la Sgahlm. Cette dernière dispose de deux mois pour répondre à la demande de la coopérative d’Hlm.

Pour calculer l’encours maximum « A », la Fédération a mis à disposition sur son site internet un fichier Excel. Pour les opérations menées dans le cadre de SCI, l’engagement de la coopérative d’Hlm est calculé au prorata de ses parts dans la société.

Le montant des fonds propres affectés à l’activité accession « B » doit représenter au moins 20% de l’encours mais pas nécessairement beaucoup plus. Pour déclarer les fonds propres dédiés à l’activité accession, la coopérative d’Hlm s’assurera que les fonds propres existent et qu’ils sont disponibles c’est-à-dire que le potentiel financier est supérieur aux fonds propres dédiées à l’accession.

Le dispositif d’autocontrôle vérifiera, sur la base du dossier individuel de situation (Dis) de la coopérative d’Hlm et des éventuels éléments complémentaires, la conformité de la déclaration et transmettra son analyse à la Sgahlm.

Celle-ci soumet la demande de garantie à son conseil d’administration qui l’approuve ou non.

En cas de réponse positive, une convention de garantie d’une durée d’un an est conclue entre la Sgahlm et la coopérative d’Hlm.

La cotisation annuelle perçue par la Sgahlm est constituée d’une partie fixe de 800€ HT et d’une partie variable équivalant à 0.0025% de l’encours réel moyen constaté dans l’année.

L’ensemble des documents nécéssaires à l’établissement de la première demande sont disponibles ici.

Comment est calculé l’encours garanti ?

Le décret du 20 juin 2003 prévoit que l’encours déclaré est calculé de la manière suivante :
Somme = prix d’achat des terrains + prix de revient des opérations sous OS

Déduction : 80% des réservations et 100% des ventes

Le décret n°2004-1276 du 26 novembre 2004 aménage un régime spécifique de prise en compte dans l’encours des logements PSLA : les logements concernés ne sont désormais intégrés dans l’encours de production que jusqu’à l’obtention du prêt PSLA et uniquement à hauteur du prix d’achat du terrain majoré des frais annexes y afférents.

Comment modifier l’encours garanti par la Sgahlm ?

L’encours déclaré par la coopérative d’Hlm lors de sa demande initiale de garantie peut se trouver insuffisant pour faire face à l’encours réel, par exemple du fait d’une commercialisation plus lente que prévue ou la réalisation d’une opportunité foncière non prévue.

Dans ce cas, la coopérative d’Hlm dispose de deux voies pour modifier l’encours déclaré :


- chaque année, au mois de janvier, la Sgahlm demande à ses adhérents de renouveler leur demande de garantie. A cette occasion, le montant « A » peut être réévalué, sous réserve que le montant « B » soit lui-même modifié pour respecter le ratio de 20% ;

- en cours d’année, tout adhérent peut solliciter un avenant à sa convention. La conclusion de cet avenant est tributaire du calendrier des réunions du conseil d’administration de la Sgahlm.

Quelles sont les obligations liées à la garantie ?

La convention conclue entre la Sgahlm et la coopérative d’Hlm précise les obligations qui pèsent sur cette dernière.

En particulier, la convention astreint la coopérative d’Hlm à remplir chaque trimestre un tableau de « reporting » lui permettant de suivre le respect de l’encours maximum « A ». Ce reporting est administré par chaque dispositif d’autocontrôle qui en communique les résultats au conseil d’administration de la Sgahlm.

De même, la coopérative d’Hlm s’engage à atteindre un taux de pré-commercialisation d’au moins 30% pour lancer l’OS d’une opération. Ce taux n’est pas exigé pour les opérations de location accession si le prêt PSLA était mis en place.

Enfin, la tenue d’une comptabilité distincte pour les opérations d’accession c’est-à-dire la ventilation des charges et des produits de l’activité accession soumise à la Sgahlm est obligatoire. La ventilation doit également intégrer les coûts indirects de l’activité accession. Un compte rendu de l’activité de vente soumise à garantie est à intégrer dans le rapport de gestion ou dans le rapport particulier visé par le commissaire aux comptes. L’ensemble de ces documents ainsi que les bilans et comptes de résultats des Sci et Sccc est transmis à la Sgahlm par l’intermédiaire du dispositif d’autocontrôle fédéral.

Des éléments d’aide à l’établissement de la comptabilité distincte et du rapport de l’activité de vente soumis à garantie sont disponibles ici.

Votre contact au sein de la Fédération
Sandra Tocquet - 01 40 75 68 37 et sandra.tocquet@hlm.coop.
Documents associés Documents associés
A voir sur le net A voir sur le net
Décret de création de la SGAHLM
Décret approuvant les statuts de la SGAHLM
Décret n°2004-933 relatif à la garantie intrinsèque des opérateurs couverts par la SGAHLM
Décret n°2004-1276 allégeant les conditions de prise en compte du PSLA
 
Version imprimable de cet article
envoyer l'article par mail
réduire
augmenter
Sur le même thème Sur le même thème
 La SGAHLM modifie ses règles de pré-commercialisation pour les logements acquis en VEFA en vue d’une revente en PSLA
 Circulaire n°11-191 du 8 décembre 2011 relative à l’actualisation des garanties de la SGAHLM pour 2012
 Actualisation des demandes de garantie de la SGAHLM pour 2014
 Comment demander la garantie de la SGAHLM ?
 Comptabilité distincte et rapport du Président sur les résultats dégagés par l’activité d’accession soumise à la SGAHLM
Lire aussi Lire aussi
 Actualisation des demandes de garantie de la SGAHLM pour 2014
 La SGAHLM modifie ses règles de pré-commercialisation pour les logements acquis en VEFA en vue d’une revente en PSLA
 Comment demander la garantie de la SGAHLM ?
 Comptabilité distincte et rapport du Président sur les résultats dégagés par l’activité d’accession soumise à la SGAHLM