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Comptabilité distincte et rapport du Président sur les résultats dégagés par l’activité d’accession soumise à la SGAHLM

Mise à jour : 08/06/2005
1.1 Rappel de la notion de la comptabilité distincte de l’activité d’accession
En application de l’article L 453-2 du code de la construction et de l’habitation, l’activité accession relevant de la SGA devra faire l’objet d’une comptabilité distincte dans les écritures de chaque organisme HLM. 

La comptabilité distincte se présente sous la forme d’une adaptation des états réglementaires (pour les ESH et les coopératives annexe n° IV.5 Fiche N°1 et N°2 Tableau de Ventilation des charges et produits de l’avenant N°98-5 T.O .pages 83 et 84 et pour les offices annexe n° XI de l’avenant N° 98-2 T.O pages 137 et 138) faisant apparaître la distinction entre :

• activité d’accession soumise à la SGA
• activité d’accession non soumise à la SGA

A l’inverse de l’état réglementaire, la colonne « Structure et divers non ventilés » ainsi que les produits et charges liés à la gestion de trésorerie (inclus dans la colonne « Autres activités ») devront être intégralement répartis entre les autres activités.

En fonction des possibilités de votre système d’information, deux solutions existent :

• soit vous êtes en mesure d’affecter les charges et produits de structure et de gestion de trésorerie poste à poste dans chacune des activités à l’aide de clés de répartition basées sur des mesures d’unité d’œuvre. Dans ce cas de figure, la colonne « Structure et divers non ventilés » doit être à zéro et la colonne « Autres activités » ne doit pas contenir les charges et les produits issus de la gestion de trésorerie.

• soit vous ne disposez pas d’une comptabilité analytique fine, auquel cas vous devez ventiler le total de la colonne « Structure et divers non ventilés » et les charges et produits issus de la gestion de trésorerie en pied de tableau à l’aide de coefficient pertinents.

Une cohérence générale devra être assurée entre cet état et les états réglementaires de l’annexe IV.1, fiches N°14 à 21 (pour les ESH et les coopératives) ou de l’annexe VII bis (pour les offices) dédiées au suivi des comptes de stocks par opération y compris les programmes en SCI.

En outre, les organismes Hlm devront transmettre chaque année à la Société de Garantie de l’Accession les comptes de résultat et les bilans des SCI et des SCCC dans lesquelles ils détiennent une participation.
1.2 Détermination du résultat comptable de l’activité accession soumise à la SGA
1.2.1 Principes généraux
Les principes de constatation des marges des opérations d’accession, exposés dans les instructions comptables s’appliquent pour déterminer le résultat comptable de l’activité d’accession soumise à la SGA, à savoir :
« le compte de résultat n’enregistre les produits des ventes, la sortie des stocks et par conséquent les marges dégagées qu’à livraison des lots ».
Le mode de répartition des charges et produits de structure et de gestion de trésorerie doit être représentatif du partage des activités et de leur réalité économique. La détermination des critères est laissée à l’appréciation des dirigeants. Toutefois, les clés de répartition utilisées devront être présentées dans l’annexe littéraire et respecter le principe de permanence des méthodes. Toute modification apportée à la méthode de répartition devra être explicitée, afin de permettre la comparaison des résultats dans le temps.

1.2.2 Affectation des charges et des produits de l’activité soumise à la SGAHLM
La colonne « Activité accession soumise à SGA y compris coûts indirects » du tableau annexé à la convention doit regrouper les charges et les produits afférents aux opérations de promotion entrant dans l’encours réel déclaré à la SGA.

La colonne « Activité accession non soumise à SGA » regroupera les charges et les produits des opérations de promotion lancées avant le 1er juillet 2003 ainsi que les autres activités d’accession, hors du champ de la SGA du fait de leur nature, à savoir :

• les lotissements,
• les opérations en diffus (CCMI et CPS).

Le résultat comptable est représenté schématiquement ci-dessous :

Les clés de répartition couramment utilisées sont :

- les heures travaillées, lorsque la société est dotée d’un système de feuille de temps,
- la variation de stock, représentative d’un volume d’activité, etc.

1.3 Nouvelle obligation : le rapport sur les résultats dégagés par l’activité d’accession soumise à la SGAHLM

Le décret du 20 juin 2003 prévoit que les dirigeants rendent compte à l’organe délibérant de l’activité de vente garantie par la SGA, soit :
• Pour les organismes en comptabilité de commerce :

- le rapport de gestion (visé par le CAC) ou dans,
- un rapport séparé (impliquant un rapport particulier du CAC).


• Pour les organismes en comptabilité publique :

- le rapport de gestion approuvé par le Conseil d’Administration,
- Si option pour la création d’un budget annexe et que l’ordonnateur lui en fait la demande, le comptable public présente ses observations sur le rapport des dirigeants.


Les modalités de présentation et de rédaction de ce rapport relèvent de l’appréciation des dirigeants. Toutefois, à notre sens, ce rapport pourrait aborder, pour l’activité menée :

1 Le rappel des caractéristiques de la convention d’origine et de ses avenants (date, encours garantis, fonds propres affectés en couverture de l’activité d’accession),

2 Un rappel des encours réels déclarés dans les reportings trimestriels ainsi que le montant de la cotisation,

3 Une présentation du résultat de l’activité soumise à la SGA,

- Les marges dégagées en VEFA et les honoraires facturés en SCI
- Les résultats remontés des participations en SCI,
- Le montant des coûts directs affectés à l’activité,
- Les équilibres de gestion de la location accession
- Le montant des charges et des produits indirects ventilés et les clés de répartition retenues,

4 Une analyse qualitative du contexte d’activité et des opérations garanties par la SGA, en précisant notamment, l’avancement des travaux et le rythme de commercialisation.
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