Inscrivez vous
à notre lettre hebdomadaire !

20ème rencontre des directeurs de coopératives d’Hlm (2004 - Brides-les-Bains)

Mise à jour : 15/02/2004
Les coopératives d’Hlm en ordre de bataille

Plus de 70 personnes ont assisté à la 20ème rencontre des directeurs de coopérative d’Hlm à Brides-les-Bains. Cette forte affluence traduit la mobilisation du mouvement autour du Projet fédéral adopté en septembre dernier.
En introduction à ces journées, Michèle Attar, déléguée auprès de la présidente, a présenté les principaux aspects du Projet fédéral. Dans une conjoncture favorable à l’accession à la propriété, les coopératives d’Hlm se doivent de répondre aux besoins exprimés. Pour cela, elles doivent augmenter leur production mais aussi, pour celles qui n’ont plus d’activité, se relancer avec, si cela est nécessaire, de nouveaux partenaires. L’objectif fixé collectivement est de doubler la production en cinq ans en s’appuyant notamment sur le prêt social location-accession (PSLA). Proposé par la fédération et retenu par le gouvernement, un conventionnement « accession » négocié avec le préfet de région apportera la stabilité des règles applicables aux coopératives d’Hlm sur le moyen terme.
 
Au-delà, il est indispensable que les produits aujourd’hui proposés par les coopératives d’Hlm évoluent pour tenir compte des nouvelles préoccupations des accédants. La qualité environnementale devra être plus généralement prise en compte par les maîtres d’ouvrage. A cette fin, il est indispensable de monter graduellement en charge pour atteindre, à terme, les 14 cibles de la HQE. Un autre axe du Projet fédéral consiste à faire vivre le lieu avec les coopérateurs et donc à promouvoir une gamme de nouveaux « services ». Pour 2004, il est proposé de travailler sur les services à destination des personnes âgées. Une série de diagnostics pourraient ainsi être apportés aux coopérateurs pour leur faciliter le maintien à domicile. Plus largement, Michèle Attar a insisté sur la mobilisation indispensable de l’ensemble des coopératives d’Hlm autour des objectifs du Projet fédéral.
 
Xavier Benoist, directeur adjoint de la fédération des Pact-Arim a ensuite sensibilisé les directeurs présents aux enjeux de l’accession sociale dans le patrimoine existant. Ainsi, plus de 470.000 transactions ont lieu chaque année, dont 234.000 sont le fait de ménages avec moins de 3 Smic de revenus. Il y a un enjeu évident pour une accession en direction des ménages modestes, voire défavorisés. Mais si les gisements sont très importants, intervenir sur de l’existant requiert une ingénierie et une technicité très particulière, que peu d’organismes d’Hlm maîtrisent. De même, les financements ne favorisent pas ce type d’opérations. Un produit « accession sociale » dans l’ancien reste donc à inventer. La fédération et le réseau Pact-Arim envisagent de collaborer plus étroitement afin d’y parvenir.
 
Jean-Luc Berho, vice-président Cfdt de l’Union d’économie sociale pour le logement (UESL ), a animé une séquence sur le rôle des partenaires sociaux dans le logement en France. Rappelant le contexte ayant présidé à la naissance de la participation des employeurs à l’effort de construction, il a ensuite tracé les évolutions ultérieures jusqu’à la création, en mars 2002, de l’association Foncière Logement. Cette association est destinée à détenir un patrimoine immobilier consacré au logement des salariés avec pour finalité d’être transmis aux régimes de retraites. Plus récemment, les partenaires sociaux ont demandé et obtenu une modification des règles de gouvernance des entreprises sociales pour l’habitat afin de pouvoir mieux défendre les intérêts des salariés et améliorer les réponses apportées par les Esh à leur logement. S’il a reconnu que les syndicats de salariés ne seraient probablement pas en situation de peser face au patronat dans bon nombre de conseils d’administrations, Jean-Luc Berho a cependant affirmé la volonté des syndicats d’être présents dans les commissions stratégiques afin d’assurer le rôle d’ « observateur vigilant ».
 
Interpellé sur le récent protocole d’accord entre l’Uesl et les caisses d’épargne, il a indiqué qu’il était logique que les partenaires sociaux se rapprochent d’un intervenant de poids du logement social avec pour objectif commun d’améliorer l’efficacité des Esh. D’autres partenaires ont été approchés pour des accords similaires. Interrogé sur les actions du 1% Logement en faveur de l’accession sociale à la propriété, Jean-Luc Berho a annoncé que l’Uesl travaillait à accompagner le nouveau prêt social location-accession mais que ce dossier n’était pas encore finalisé.
 
Jean-Paul Brigand, consultant, a apporté un éclairage européen au débat ouvert par la loi de finances pour 2004 sur le régime fiscal applicable aux organismes d’Hlm. L’année 2004 sera celle qui verra la notion de service d’intérêt général arrêté par les instances européennes. Sur ce point, la France, avec la modification de l’article L411-2 introduite par la loi de finances, est en avance. L’arrêt Altmark rendu en 2003 contraint néanmoins les aides d’Etat à respecter 4 critères : la clarté des obligations relevant du SIG, la transparence des paramètres de calcul, la proportionnalité de l’aide au regard de l’objectif poursuivi et enfin l’utilisation d’une procédure de mise en concurrence. Le régime français sera donc probablement amené à évoluer de nouveau.
 
Pour Jean-Paul Brigand, les coopératives sont, dans ce contexte, particulièrement bien armées : leur ancrage dans l’économie sociale leur donne une légitimité que n’ont pas d’autres acteurs. Au niveau européen, il s’agit de la forme d’organisation économique bénéficiant le plus d’abattements fiscaux. Leurs instances représentatives plaident actuellement pour que les réserves impartageables des coopératives aient un statut fiscal particulier et qu’elles puissent avoir accès plus facilement aux marchés publics. Autant d’avancées à venir qui ne pourront que conforter les coopératives d’Hlm.
 
Le dernier dossier stratégique abordé par les directeurs de coopérative d’Hlm fut celui de la qualité des constructions. En introduction, Jean-Pierre Brest, de la direction de la qualité des constructions de la Dguhc, a rappelé que, selon les termes de la norme Iso 8402, la qualité était « l’ensemble des caractéristiques d’une entité qui lui confère l’aptitude à satisfaire les besoins exprimés et implicites ». La certification de cette qualité est une démarche volontaire, reposant sur un référentiel validé et faisant appel à un organisme certificateur. La certification ne fournit cependant qu’une présomption de qualité. Deux nouvelles certifications sont en cours de validation : une norme NF Logement neuf (fin 2004) et une norme NF Habitat existant (2005). En éclairage, Bernard Anton, ingénieur de la Socotec a dressé les caractéristiques d’une démarche de certification Qualiprom développée par les promoteurs privés.
 
Puis, le thème de la qualité environnementale a été abordé. Jean-Pierre Brest a rappelé que la stratégie nationale en faveur du développement durable adopté par les pouvoirs publics fixe pour objectif qu’en 2005 20% des constructions publiques fassent l’objet d’une démarche « HQE », ce taux passant à 80% en 2008. Le plan « climat » et la directive européenne sur l’efficacité énergétique des bâtiments sont autant de contraintes qui vont amener l’ensemble des professionnels de la construction à se préoccuper de la qualité environnementale. Qualitel a ainsi élaboré en 2003 une certification « Habitat environnemental ». L’allongement de l’exonération de TFPB de 15 à 20 ans pour les constructions de logements locatifs sociaux obtenue dans la loi de finances pour 2002 devrait devenir réalité avec la publication du décret d’application attendu avant cet été.
 
Bruno Fievet, directeur d’Armor Habitat (Saint-Brieuc) a fait part de l’expérience menée dans le cadre de l’association « Maisons de qualité ». Le but était de parvenir à une maison individuelle classique intégrant un nombre important des cibles définis par l’association « HQE ». Le surcoût s’est élevé à 30% par comparaison avec une opération classique et la coopérative d’Hlm n’a pas dépassé le stade des études. Parmi les sources de surcoût, la faible maîtrise de certains procédés de construction innovant par les artisans locaux a constitué un frein certain.
 
Ces éléments dits de « surcoût » doivent néanmoins être rapprochés des économies réalisées en exploitation, chiffrage qui n’a pas été mené par la coopérative d’Hlm. Un important travail doit donc être mené sur ces aspects économiques tant en investissement qu’en exploitation.
 
Ces deux journées se sont achevées sur un atelier consacré à l’observation du patrimoine locatif social. Alain Rousseau, responsable d’Opsios, a présenté un logiciel d’analyse par observatoire synoptique « Ovo » qui, sur la base des données recueillies par les systèmes d’information des bailleurs sociaux, permet une visualisation dynamique de l’occupation sociale du parc. Ce fut l’occasion d’échanger sur les outils maniés par les coopérative d’Hlm bailleurs et sur l’intérêt d’une démarche commune en la matière. Yves-Marie Rolland s’est fait l’écho d’une démarche de même type suscitée en Bretagne par l’Office de Dinan.
Documents associés Documents associés
A voir sur le net A voir sur le net
Support d’intervention de JP Brigand
Support de présentation du Projet fédéral
Présentation de Qualiprom
Les démarches qualité
La qualité environnementale dans le bâtiment
Intervention des Pact-Arim
 
Version imprimable de cet article
envoyer l'article par mail
réduire
augmenter
Lire aussi Lire aussi
 Opérations remarquables 2017 : le dépôt des dossiers est ouvert !
 Séminaire des dirigeant.e.s de coop Hlm : tous les documents
 Tous coopérateurs.trices !
 2ème journée des responsables financiers et comptables des coop Hlm
 Soirée des coop Hlm au congrès de Nantes