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19ème rencontre des directeurs de coopératives d’Hlm (2003 - Bruxelles)

Mise à jour : 15/02/2003
C’est dans la capitale belge, berceau des institutions européennes, que les directeurs de coopératives d’Hlm ont tenu leur 19ème rencontre les 23 et 24 janvier derniers.
 
Cette excursion hors de l’hexagone a donné aux directeurs présents l’occasion de prendre du recul et d’observer les mouvements à l’œuvre à l’échelle européenne qui ont un impact direct ou indirect sur l’environnement des coopératives d’Hlm.
 

Les coopératives d’Hlm et l’Europe

 
Premier à intervenir, Laurent GHEKIERE, directeur de la Mission Europe de l’Union sociale pour l’habitat à Bruxelles, a tout d’abord rappelé que l’habitat et le logement ne sont pas, au sens strict, de la responsabilité des institutions communautaires mais qu’ils sont abordés indirectement par de nombreuses politiques européennes comme la politique de la concurrence, la politique de cohésion sociale ou encore la politique environnementale. Toute la difficulté est donc de suivre l’ensemble des dossiers communautaires qui impactent sur le logement sans l’afficher clairement. Ce travail de veille est assuré par la mission Europe. Son rôle est aussi, et surtout, d’intervenir très en amont des travaux de la Commission afin que les préoccupations et les spécificités du mouvement Hlm soient prises en compte.
 
Laurent GHEKIERE a illustré son propos par la négociation actuelle autour du taux de TVA minoré pour les activités à forte intensité de main d’œuvre qui doit s’achever avant la fin de cette année, et par la directive sur la performance énergétique des bâtiments. Autre sujet d’importance, la Mission suit de près les débats de la Convention pour l’avenir de l’Europe et notamment la manière dont elle s’est saisie du thème des services d’intérêt généraux auxquels se rattachent le mouvement Hlm.
 
Alain JAFFRE, délégué permanent de l’Union sociale pour l’habitat à Bruxelles, a pour sa part rappelé le mode de fonctionnement des institutions européennes et de ses trois principaux piliers (Conseil, Commission, Parlement) en insistant sur le rôle essentiel d’approbation du Conseil européen : contrairement aux idées reçues, la Commission n’exerce qu’un pouvoir d’initiative, certes essentiel mais il revient aux Gouvernements réunis en Conseil européen et, dans une certaine mesure, au Parlement d’approuver les directives et règlements qui s’imposeront ensuite en droit interne à chaque Etat. La fonction du lobbyiste qu’il est consiste à identifier parmi les 15.000 fonctionnaires de la Commission celui qui aura à rédiger la directive ou le règlement touchant au mouvement Hlm et de l’alimenter en réflexions et informations.
 
Enzo PEZZINI, représentant la CONFCOOPERATIVE (Italie) auprès des autorités européennes, a ensuite témoigné du rôle des institutions communautaires en direction des coopératives et, plus généralement, de l’économie sociale. Rappelant que le président de la Commission, Romano PRODI, avait publiquement affirmé que les coopératives étaient « une composante fondamentale du modèle social et économique européen », Enzo PEZZINI considère que les coopératives ont aujourd’hui des atouts à faire valoir. Parmi les dossiers d’actualité évoqués, le statut de la société coopérative européenne (SCE) est sur le point de voir le jour après celui de la société anonyme européenne et devrait favoriser les projets coopératifs transnationaux.
  

Le logement à Bruxelles

 
Intervenant l’après-midi, Alain HUTCHINSON, secrétaire d’Etat de la Région Bruxelles Capitale en charge du logement et de l’énergie a présenté les principales caractéristiques de l’habitat dans la région capitale. Avec seulement 35.000 logements pour une population d’un million d’habitants et 22.000 demandes en attente, le parc social est loin de satisfaire les besoins, et ce d’autant plus que la majorité de ce parc est vétuste. Autre caractéristique : l’essentiel du patrimoine social est concentré dans le centre de l’agglomération, les classes moyennes et aisées ayant migré vers la périphérie depuis plusieurs décennies. A cela s’ajoute enfin l’absence, jusqu’à la création en 1989 de la région Bruxelles Capitale, de planification urbaine. Le développement anarchique des constructions, alimenté par la spéculation entourant l’implantation des institutions européennes a donné lieu un néologisme aujourd’hui largement répandu : la « bruxellisation ».
 
Face à une situation urbaine et sociale désastreuse et dans un contexte de faibles moyens budgétaires, Alain HUTCHINSON a gelé la vente du patrimoine existant et a donné la priorité à la rénovation du parc existant. Il s’est fixé pour objectif de rendre « décent » 17.000 logements sociaux en quatre ans. Cet effort est complété par le développement d’agences immobilières à vocation sociale chargées de financer la remise en état puis la location sous conventionnement d’une nouvelle offre locative privée. Autre volet de la politique qu’il promeut, la mise en place d’une « inscription multiple » : le demandeur peut choisir, en s’adressant à une seule société de logements, de voir son dossier instruit par une ou plusieurs des 33 sociétés immobilières de service public de la région bruxelloise (dont 1/3 sont des coopératives). Opérationnel depuis le 1er janvier 2002, ce dispositif permet désormais aux pouvoirs publics de connaître avec précision le nombre de demandeurs et leurs caractéristiques principales.
 
Le principal défi à relever au cours des prochaines années est la revalorisation des cités d’habitat social et la mobilisation de leurs populations. L’une des réponses expérimentées par la région est la mise en place de « projets de cohésion sociale ». Pilotés par les habitants eux-mêmes, les bailleurs et les élus concernés ainsi que par des associations locales, ces projets cherchent à améliorer les relations de bon voisinage des locataires, entre eux d’abord et avec le bailleur ensuite, et de permettre une meilleure intégration des logements sociaux et de leurs habitants dans le quartier. 14 projets sont actuellement financés par la région.
 
Le débat qui s’est ouvert entre le Secrétaire d’Etat et les directeurs de coopératives d’Hlm a porté sur les conditions d’accès au parc social et sur la place de l’accession à la propriété dans les politique publiques. L’accession se trouve facilitée à Bruxelles par des prêts hypothécaires à taux bonifiés consentis par la région au travers du Fonds du Logement. Les jeunes de moins de 35% peuvent également bénéficier d’un prêt complémentaire à 2% sur 10 ans couvrant 20% du prix d’acquisition.
 
La première journée de ces rencontre s’est achevée par le « Forum des directeurs » et la présentation de l’opération Villa Escher portée par Clerdôme à Clermont-Ferrand et retenu par le Plan Urbanisme Construction Architecture au titre des Villas urbaines durables. La hausse annoncée des assurances, et en particulier de la dommage-ouvrage et de la multirisque habitation a permis aux directeurs de comparer leurs situations. Enfin, Frédéric ARNOUT, du dispositif d’autocontrôle fédéral, a présenté les réflexions de la fédération sur l’évolution du diagnostic établi annuellement lors de la remise des dossiers individuels de situation.
  

La SDHC en projet

 
Les dossiers professionnels ont été abordés au cours de la deuxième journée. Jean-Paul BRIGAND, consultant, a évoqué les pistes à explorer suite à l’obtention par la SDHC, l’outil de développement de la fédération, de l’agrément au titre d’entreprise solidaire. Le développement de l’épargne salariale et l’obligation pour les gestionnaires de ces fonds d’en investir une partie dans des entreprises solidaires représente une opportunité nouvelle pour les coopératives d’Hlm qui pourront, par le biais de la SDHC, accéder à de nouveaux services mutualisés à des coûts largement inférieurs à ceux du marché. Des propositions concrètes vont voir le jour au cours du premier semestre.
 
La fin de la journée a été consacrée à l’actualité législative et réglementaire des coopératives d’Hlm. Les nouvelles clauses-types des SCP d’Hlm ne sont toujours pas parues, 25 mois après l’adoption de la loi « SRU » qui les a profondément modifié. L’objectif d’une publication avant le mois d’avril reste tout de même d’actualité. La sécurisation Hlm est quant à elle en progression, notamment suite à l’expérimentation PATS. A côté du « guide de la sécurisation Hlm » mis au point par A.RE.COOP., une nouvelle formation destinée aux commerciaux est proposée avec succès depuis l’automne.
 

La société de garantie de l’accession

 
Le principal dossier débattu est la mise en place de la société de garantie de l’accession sociale (SGAS). Dominique JOLY, du dispositif d’autocontrôle fédéral, en a présenté les principales caractéristiques. Cette société anonyme, dont les actionnaires sont les seules fédérations d’organismes d’Hlm et leur Union, devra délivrer, à compter du 1er juillet prochain, une garantie à chaque organisme d’Hlm oeuvrant dans le secteur de l’accession groupée à la propriété. Si la loi de finances pour 2003 a levé les incertitudes sur la dotation initiale du fonds de garantie, qui sera alimenté par la CGLLS, plusieurs points restent en débat avec l’administration. Il est cependant acquis que les dispositifs d’autocontrôle fédéraux auront un rôle essentiel à jouer dans l’analyse des demandes d’agrément.
 
Au-delà des mécanismes à mettre en place qui font l’objet soit de groupes de travail interne au Mouvement Hlm soit de négociations avec les pouvoirs publics, les simulations construites par le dispositif d’autocontrôle fédéral pointent l’inefficacité du dispositif imaginé par le législateur et font douter de la pertinence de la société. La fédération travaille donc à réduire au mieux l’impact financier de la création de cette garantie sur l’équilibre des opérations.
 
Ces deux journées auront permis aux directeurs de coopératives d’Hlm de confronter leurs pratiques entre eux et avec des expériences européennes.


LES LIENS DOCUMENTAIRES
 
Pour prolonger le séjour à Bruxelles...
 
 
Pour écrire à Laurent GHEKIERE : laurent.ghekiere@union-habitat.org
Pour écrire à Alain JAFFRE : alain.jaffre@cobaty-international.org
Pour écrire à Enzo PEZZINI : enzo.pezzini@euronet.be
 
Le site de la région de Bruxelles Capitale
Le site du Fonds du logement (aides à l’accession)
 
Le site du salon de l’habitat de Bruxelles
 
Le logement social au musée - Exposition au musée des Beaux-arts :
 
Documents associés Documents associés
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Support d’intervention de JP Brigand
Support d’intervention de Laurent Ghekière
Support d’intervention d’Alain Jaffré
 
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