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17ème rencontre des directeurs (2001 - Colmar)

Mise à jour : 31/01/2001

Plus de 70 directeurs ont répondu présent à l’invitation conjointe de la Fédération et de Colmar Habitat d’assister, les 18 et 19 janvier dernier, à la 17ème édition des " rencontres des directeurs de coopératives d’Hlm ".

L’actualité n’a pas manqué de rythmer les débats. Au premier rang des préoccupations des directeurs, les compétences issues de la récente loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains ont animé les discussions de la première matinée de travail. Florence SLOVE, directeur du service juridique et fiscal de l’Union nationale Hlm, a dressé en préliminaire un panorama des modifications apportées par la nouvelle loi et qui se traduiront dans de nouveaux statuts-types d’ici la fin de l’année 2001.

Les suites de la loi " SRU "

Au-delà des compétences réaffirmées (accession), aménagées (locatif sans agrément) ou nouvelles (aménagement), la principale innovation législative est la création d’un fonds de garantie auquel devront cotiser les coopératives au titre de leurs opérations de promotion immobilière. Daniel CHABOD, directeur de la coopérative Coin de Terre et Foyer (Cholet) et président de la commission Accession de l’Union nationale Hlm, a rappelé le contour de ce fonds et les modes de fonctionnement qui sont actuellement étudiés. L’une des interrogations porte sur la forme et le contenu de l’agrément qui sera délivré par la future société de gestion du fonds. Cet agrément se basera sur la certification d’un montant de fonds propre maximum investi chaque année dans l’activité d’accession. A l’aide d’un exercice présenté par Aline RANSON (Dispositif d’autocontrôle de la Fédération), les directeurs ont pu appréhender le mode de calcul de ce ratio.

Si les coopératives d’Hlm se sont vu reconnaître leur rôle d’opérateur en accession sociale à la propriété, elles devront accentuer leur engagement en faveur d’un accompagnement des accédants. Michèle ATTAR, directeur de la fédération, a ainsi rappelé que les pouvoirs publics étaient particulièrement attentifs à ce que les coopératives d’Hlm mobilisent leur savoir-faire en direction des accédants modestes. La sécurisation Hlm est l’une des réponses : expérimentée depuis 1998, elle devra se généraliser en 2001.

La sécurisation comporte trois volets qui engagent la coopérative à l’égard de l’accédant : l’assurance-revente, la garantie de rachat et de relogement dans le parc locatif social, le retour à meilleure fortune. Seul ce dernier volet n’est pas encore opérationnel. Jacques LALANDE (cabinet Filhet et Allard) a tiré le bilan de trois années d’assurance-revente et a indiqué qu’une dizaine de coopératives proposaient cette assurance à leurs clients. Les témoignages de directeurs a confirmé tout l’intérêt de cette démarche pour les coopératives et pour les accédants.

L’après-midi, les participants se sont regroupés en deux groupes de travail. Le premier fut consacré au renouvellement urbain et au rôle que peuvent y jouer les coopératives. Patrick DESCADILLES, directeur de l’OPAC de Nancy, a fait part de ses projets pour le quartier du Haut-du-Lièvre. Pour sa part, M. DEWINTER (OPAC du Val-de-Marne) a établi un bilan de l’opération de renouvellement du quartier Calmette à Orly (Val-de-Marne) à mi-parcours.

L’accession sociale est bien apparue comme un élément déterminant du renouvellement urbain et de la mixité sociale. Pour être opérationnelle, elle nécessite toutefois des aides soit des collectivités locales sur le foncier, soit de l’Etat par la majoration de l’aide à la pierre comme le propose la fédération des coopératives depuis l’expérimentation sur le logement des plus démunis.

Le second atelier a abordé les " nouveaux produits " en accession sociale. Après une présentation du guide de la location-accession que s’apprête à publier A.RE.COOP. en support à des actions formation, Jean-Michel DECARPENTERIE (Scp d’Hlm d’Indre-et-Loire) a décortiqué l’opération de 6 logements en location-accession en cours dans son département. La principale caractéristique de ces opérations est de mobiliser une ingénierie financière d’autant plus complexe et lourde que les partenaires (collectivités locales, CIL, banques) sont nombreux.

Autre exemple de produits en accession sociale : le castorat. Patrice NAGLE, président des Castors France-Nord a témoigné de l’opération pilote de Saint-Just en Chaussée. Les accédants ont, par un apport-travail encadré par l’association Cators, minoré de 60.000 F en moyenne le coût de leur accession. Rodolphe SCHIMPF, président des Castors d’Alsace, a ensuite présenté l’organisation des castors en France et appelé à une collaboration plus étroite entre castors et coopératives d’Hlm. En réponse à cet appel, Bruno FIEVET (Armor Habitat à Saint-Brieuc) a rendu compte d’une opération conjointe menée actuellement dans les Côtes d’Armor.

En conclusion de cette journée, Paul-Louis MARTY, délégué général de l’Union nationale Hlm, est venu apporter des informations sur les négociations conduites par l’Union et le Gouvernement sur le gel des loyers Hlm.

La seconde journée a débuté par une visite du patrimoine de Colmar Habitat. Coopérative de droit local plus que centenaire, elle a bâti un patrimoine locatif principalement sur la commune de Colmar et ses environs. Les directeurs ont pu apprécier la qualité des bâtiments (une partie du patrimoine date des années 30) et de leur entretien. Ils ont aussi pu s’intéresser à l’acquisition-amélioration que maîtrise parfaitement Colmar Habitat.

En fin de matinée, Monique ELEB, sociologue et professeur à l’école d’architecture Paris-Malaquais, a abordé le thème de la prise en compte des attentes des habitants par les maîtres d’ouvrages et les architectes. S’appuyant sur ses travaux d’investigation, elle estime que les architectes ont renoncé à adapter les cellules du logement aux besoins des ménages et que les maîtres d’ouvrages manquent d’audace, préférant commercialiser un produit normé et banalisé, qui évolue peu et finalement ne prend pas en compte la modification des rapports familiaux et sociaux. Monique ELEB estime qu’il s’agit d’un renoncement récent si l’on observe l’évolution de l’architecture depuis le XVIIIème siècle.

Et si les habitants manifestent, lorsqu’on les interroge, une autre manière de concevoir le logement (une buanderie ou un coin pour sécher le linge par exemple), ils se satisfont des logements normés. Cela traduit une pauvreté de l’éducation architecturale des français, au contraire de ce qui peut s’observer dans les autres pays européens. Monique ELEB perçoit positivement le travail récent de quelques architectes, principalement pour des maîtres d’ouvrages Hlm, qui tentent d’inventer de nouvelles organisations du logement : cuisine donnant sur une terrasse, coin buanderie dans la salle de bain, mixage des types d’habitat dans un même immeuble... Autant d’innovations qui ne sont pas source de surcoût mais qui exigent un investissement intellectuel de l’architecte et du maître d’ouvrage.

Les maîtres d’ouvrages sont-ils seuls responsables de cette situation ont interrogé plusieurs directeurs ? Trop d’architectes ont refusé le dialogue, recherchant le " geste " architectural à tout prix tandis que les matériaux à disposition limitent grandement la mise en œuvre de solutions nouvelles. Les maîtres d’ouvrages ne feraient que répondre à une demande qui s’exprime sur un marché. L’évolution ne pourra venir, selon Monique ELEB, que par un apprentissage des français à l’architecture. Les récentes initiatives du Ministères de la Culture et de l’Education nationale pour introduire ces matières dès l’école vont dans le bon sens.

La rencontre des directeurs s’est achevée par un exposé de Jean-Paul BRIGAND (Gérer OPCVM) et Vincent LOURIER (fédération) sur " Internet et les coopératives ". Prolongeant la réflexion entamée en 1999, Jean-Paul BRIGAND a fait part de ses convictions sur l’évolution d’Internet et sur la façon dont les coopératives doivent aborder les nouvelles technologies, notamment en matière commerciale. Vincent LOURIER a complété cet exposé par une présentation de deux dispositifs développés par la fédération et un groupe de 19 coopératives : un extranet reliant les coopératives et favorisant l’émergence d’une " communauté virtuelle " des coopératives d’Hlm ainsi que la mise en commun des logements mis à la vente par les coopératives pour alimenter les canaux commerciaux existants sur Internet.

Favorisées par la chaleur de l’accueil de Colmar Habitat, l’assiduité et la qualité des débats ont fait de ces rencontre du nouveau millénaire un moment fort pour les coopératives d’Hlm.

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