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15ème rencontre des directeurs de coopératives d’Hlm (1999 - Annecy)

Mise à jour : 15/02/1999

(article paru dans Actualités HLM du 15 février 1999)

C’est à Annecy que s’est tenue, les 14 et 15 janvier, la Xvème rencontre des directeurs de coopératives d’HLM.

Innovation et inventivité : tels étaient les maîtres-mots du séminaire qui a réuni près de 60 directeurs de coopératives d’HLM en ce début d’année. Ce thème s’est décliné dans l’organisation des entreprises coopératives d’HLM (ARTT), l’approche de leurs métiers (accession sociale, sécurisation, forum des directeurs), les nouveaux vecteurs de communication (Internet).

ARTT : bilan à mi-parcours

Pour la deuxième année consécutive, l’aménagement-réduction du temps de travail a mobilisé la première demi-journée du séminaire. Alors que deux accords " de Robien " fêtent leur premier anniversaire et que de nombreux accords " Aubry " ont vu le jour ou s’apprêtent à être signés, il était nécessaire de faire le point des expériences des uns et des autres.

Dans son propos liminaire, Jean-Michel VERCOLLIER, conseiller technique de la Fédération, a rendu compte des résultats d’une enquête menée auprès des coopératives d’HLM sur l’état des négociations. Les retours témoignent d’une forte volonté de mouvement dans les coopératives : 2/3 des sociétés souhaitent anticiper l’échéance fixée par la première loi Aubry. Plus significatif encore, la grande majorité des employeurs s’inscrit dans le dispositif ARTT en manifestant le souci, à la fois de ne pas remettre en cause les acquis fondamentaux (68% des sociétés maintiennent le niveau de rémunération), tout en participant à la création d’emplois nouveaux (+8,5% en moyenne).

Les coopératives d’HLM exigent toutefois " que cette dynamique ne soit pas enrayée par des décisions nationales ". Elles revendiquent toutes un gel provisoire des augmentations collectives négociées au niveau national. A cet égard, François BOURRET, membre de la Commission paritaire nationale, a tenu à rassurer ses collègues : " votre message a bien été reçu. Nous avons annoncé dès décembre 1998 aux partenaires sociaux que la diversité des situations observées dans les coopératives excluait tout accord de branche ".

Cette ligne directrice a été adoptée unanimement. C’est l’entreprise qui constitue le cadre privilégié de la négociation.

Jean ROGUE, conseiller à la Mission Ressources humaines, devait par ailleurs confirmer que " la seconde loi Aubry s’inspirera davantage des accords d’entreprise que des accords de branche ".

Par ailleurs, pour mieux pointer les enjeux et les écueils qui guettent les organismes d’HLM en la matière, Jean ROGUES a rappelé le cadre juridique et économique de la première loi " Aubry ". Il a ensuite présenté le guide d’accompagnement à l’ARTT que s’apprête à publier l’Union des HLM.

Le débat qui s’est ensuite instauré entre les participants a révélé un large consensus sur la nécessité de saisir le passage à l’ARTT pour améliorer l’organisation des entreprises.

La sécurisation et les élus locaux

Le second temps de cette première journée a été consacré à l’accession sociale sécurisée : comment vendre ces opérations aux commerciaux, aux accédants, aux élus ?

Marie-Noëlle PRAX, directrice du développement de " Coin de Terre et Foyer " à Chôlet (49), a présenté la démarche de sa coopérative. Celle-ci prend en charge, pour l’ensemble de sa production en accession, une assurance contre la décote en cas de revente forcée du bien dans les cinq premières années de l’acquisition, si cette revente résulte du chômage, du divorce ou de la mutation professionnelle. Un engagement de relogement dans le patrimoine locatif HLM est aussi proposé dans le cadre des opérations très sociales " Les Primevères ". Ces deux engagements sont clairement annoncés sur les points de vente par l’affichage de la " charte... "

A l’origine, les difficultés rencontrés ont été nombreuses : réticence des accédants à entendre parler de " risques futurs ", malaise des commerciaux qui ne pensaient pas que la sécurisation puisse être un argument de vente... Cependant, les uns et les autres se sont appropriés la démarche " sécurisation ", qui est désormais parfaitement intégrée et est devenue un élément important de différenciation par rapport aux promoteurs privés.

Les témoignages de Daniel CHABOD (" Coin de Terre et Foyer ") et Jean-Michel MILLET (" Coopartois " à Lens) ont insisté sur la relation privilégiée avec les élus locaux. Les élus sont très sensibles aux objectifs sociaux de ce type d’opérations de promotion. Ils sont d’autant plus réceptifs que ces opérations permettent non seulement de fixer une population plutôt jeune et qui, sans ces opérations, demeureraient locataires ou iraient accéder en périphérie, mais aussi de les accompagner dans le temps par les mécanismes de sécurisation. De ce fait, les opérations d’accession très sociale génèrent un véritable partenariat entre la coopérative d’HLM et les élus.

Les bouleversements d’Internet

C’est sous le signe des nouvelles technologies de l’information qu’a débuté la deuxième journée des Rencontres. Jean-Paul BRIGAND (Président de Gérer OPCVM) a exposé les bouleversements à attendre de l’émergence d’Internet dans les métiers de l’immobilier pour les deux ans à venir.

Déjà, en Amérique du Nord, les particuliers peuvent, de chez eux, acheter ou louer leur logement à travers le monde, emprunter pour accéder en se voyant proposer instantanément de très nombreuses offres d’établissements de crédits différents, et accéder à une multitude de bases de données. Il s’ensuit une concurrence accrue, un écrasement des marges (les perspectives sont de les diviser par huit !) et en conséquence une baisse significative du coût de l’argent pour les ménages.

Jean-Paul BRIGAND s’est attaché à démontrer qu’Internet constituait une véritable démocratisation de la communication. Ce sont les PME qui devraient tirer leur épingle du jeu. Les petites structures comme les coopératives d’HLM ont donc toute leur chance.

Vincent LOURIER, chargé de mission à la Fédération, a ensuite présenté le site web de la Fédération. Ce site poursuit deux objectifs : contribuer à la notoriété des coopératives d’HLM, améliorer la transmission de l’information entre la Fédération et ses adhérents. Une partie du site, gratuite mais accessible par mot de passe, contient ainsi un nombre croissant d’informations à caractère professionnel, en lecture ou en téléchargement.

La technologie ouvre aussi des perspectives pour le Dispositif d’autocontrôle fédéral. Dominique SAINZ, responsable informatique, a exposé le projet de " D.I.S. interactif " qui sera mis en œuvre cette année. Les coopératives peuvent désormais renseigner leur fiche d’activité " en ligne ", avec un traitement plus rapide et un rendu plus riche. Le dossier individuel de situation devrait également être concerné dans les prochains mois.

Rappelant le rôle du Dispositif d’autocontrôle dans le suivi financier des coopératives d’HLM, son directeur, Jean-Claude PATHE, a conclu la matinée par la présentation des comptes consolidés des coopératives pour 1997. Il en ressort que la situation financière des coopératives d’HLM continue de se renforcer.

Le Forum des directeurs

Le séminaire s’est achevé par le traditionnel " Forum des directeurs " au cours duquel ceux-ci peuvent aborder les thèmes de leur choix. La réforme du 1% Logement, suite à la convention du 3 août dernier, et ses répercussions sur les coopératives d’HLM a été exposée par Marie-Claire VINOT (" Les Maisons claires " à Mazamet).

Jean-Luc FERLAY (" L’Habitat Dauphinois " à Valence) a pour sa part rendu compte d’une opération de réhabilitation mixte accession/locatif en cours de réalisation. Cette opération est montée comme une opération locative, la vente de certains logements en PLI venant simplement diminuer, au fur et à mesure des ventes, le montant des fonds propres immobilisés, ces derniers pouvant de la sorte être réinvestis dans d’autres opérations.

Dernier thème traité, les résidences " services ". Marie-Noëlle PRAX (" Coin de Terre et Foyer " à Cholet) travaille actuellement sur une ligne de produits baptisée " Les Parisiennes ". Il s’agit de résidences en accession incluant un certain nombre de services collectifs (local à vélos, laverie...) ou individuels (borne de rechargement pour les véhicules électriques, coin multimédia dans les appartements, option mezzanine pour les chambres d’enfants...). Un premier immeuble est en cours de construction dans le quartier de la Défense par " Vitrycoop " (Vitry-sur-Seine).

Les journées d’Annecy ont été l’occasion d’échanges approfondis entre les participants. Elles ont reflétées les convictions et la créativité de la famille coopérative HLM.

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