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Une démarche participative pour la rénovation énergétique d’une copropriété

Mise à jour : 03/02/2017

A l’initiative du Réseau Breton Bâtiment Durable, la Coop’ Hlm HF Gestion a présenté le projet de rénovation énergétique ambitieux mené dans le cadre d’une démarche participative avec les copropriétaires de la copropriété du Gacet Tage Amsterdam à Rennes.

La copropriété du Gacet Tage Amsterdam a été construite en 1974 dans le quartier du Blosne à Rennes. Elle est composée de 80 logements répartis en 5 bâtiments quasiment identiques.

Ce projet de rénovation énergétique ambitieux a été mené dans le cadre d’une démarche participative avec les copropriétaires qui s’est déroulée sur 2 années. Une charte tripartite a été signée entre les parties prenantes, de nombreux ateliers et réunions d’information ont été organisés pour préciser les besoins, présenter le cahier des charges, faire le point sur l’avancement des travaux.

Un concours de conception-réalisation a été lancé pour retenir l’équipe de maîtrise d’oeuvre, les copropriétaires ont participé au jury de sélection. La démarche a fait l’objet d’une demande de labellisation BBC Rénovation - Promotelec.

Le programme de travaux comprenait :

  • l’isolation par l’extérieur et isolation de la toiture terrasse,
  • le remplacement des réseaux de chauffage, d’eau chaude sanitaire et d’eau froide,
  • le remplacement des radiateurs et pose de robinets thermostatiques,
  • le remplacement des caissons de VMC et bouches d’extraction,
  • le remplacement des menuiseries extérieures.

Cette opération a été initiée suite à un appel à projet de la Ville de Rennes pour identifier ou inciter des initiatives de rénovation de copropriétés. Au sein d’Habitation Familiale, on retrouve à la fois un promoteur privé et un syndic de copropriété. Cette double compétence permet de mener à la fois un projet de rénovation énergétique et la gestion courante d’une copropriété.

L’adhésion des copropriétaires, prérequis indispensable pour faire voter des travaux, nécessite un gros travail d’information et de sensibilisation au regard de l’impact financier qu’ils peuvent représenter. C’est pour ces raisons qu’Habitation Familiale a fait le choix de mettre en œuvre une démarche participative qui permettra à terme, via leur adhésion, de faire adopter le projet de rénovation thermique.

Une subvention du fonds Programme d’Investissement d’Avenir Ville de Demain (PIAVDD) a été versée pour ce projet. Cette subvention est gérée par la Caisse des Dépôts et intermédiée par Rennes Métropole dans le cadre de sa plateforme de rénovation écoTravo.

L’ appel à projets impliquait de viser un niveau BBC rénovation. Dans le cadre des différentes subventions aux travaux existantes, les partenaires de la plateforme locale de rénovation de l’habitat ont accompagné l’ensemble des copropriétaires dans leurs plans de financement individualisés et l’un des partenaires, SOLIHA, a ensuite pris le relai sur le montage des dossiers ANAH pour les ménages concernés.L’ADEME et la Région ont financé une partie des études. C’est la synergie recherchée par Habitation Familiale dans son rôle d’ensemblier qui a permis l’aboutissement de ce projet.

14 ateliers thématiques sur 1 an ont été proposés à une commission de 12 à 20 copropriétaires pour balayer l’ensemble des sujets : thermique, structure, architecture, réglementation, financement... Ces réunions ont permis la rédaction d’un cahier des charges partagé par tous. 10 équipes ont répondu à la consultation en conception-réalisation et 3 d’entre elles ont été retenues. Elles ont pu présenter leur projet aux copropriétaires à l’aide de maquettes et de panneaux.

La communication avec les copropriétaires au-delà de la commission a été possible grâce à une newsletter au format papier rédigée avec le soutien d’un sociologue. Un vote à bulletin secret a permis de désigner l’équipe retenue par les copropriétaires avant le jury final puis le vote en assemblée générale.

C’est une démarche de conception-réalisation qui a été retenue et a été confiée à l’entreprise générale ETPO en co-traitance avec l’architecte, le bureau d’étude thermique et le bureau d’études acoustique. Horus a réalisé l’audit thermique en 2010 et est maintenant AMO pour tous les aspects thermiques du projet. Les copropriétaires ont été régulièrement informés de l’avancé des travaux grâce à une lettre d’information "Les travaux et vous" éditée par ETPO.

Construite en 1974 avant la 1ère réglementation thermique, la structure en béton n’était quasiment pas isolée et le bâtiment était équipé d’un réseau de chauffage monotube situé dans un vide sanitaire d’un mètre de hauteur. Les conditions d’accessibilité des installations ne répondant plus aux exigences réglementaires, il a fallu trouver une alternative en créant un nouveau réseau enterré en extérieur. Dans le cadre des ateliers et commissions, des objectifs de performance énergétique ont été fixés en visant le niveau BBC Rénovation : de 234 kWhep/m2.an l’objectif était de descendre à un niveau inférieur à 87 kWh/m2.an.10 logement feront l’objet d’un suivi énergétique pendant 2 ans pour évaluer le niveau de performance réellement atteint. Pour des raisons de coût, le choix a été fait de conserver le réseau de chauffage monotube dérivé sur lequel on installe des vanne thermostatique pour assurer une régulation. Au delà de la performance énergétique, les copropriétaires souhaitaient également améliorer la qualité de l’air et le niveau de confort acoustique.

Les travaux mis en oeuvre concernent :

  • l’ITE en laine minérale et bardage
  • le remplacement des réseaux d’eau chaude et eau froide sanitaires
  • l’isolation et étanchéité des toiture terrasses
  • le remplacement des installations de ventilation
  • le déplacement du réseau de chauffage pour le rendre accessible depuis l’extérieur
  • le remplacement des convecteurs par des radiateurs à eau
  • le remplacement des menuiseries extérieures qui étaient d’origine

Une des principales difficultés dans la pose de l’isolant et du bardage a été de s’adapter à la diversité des menuiseries remplacées au fil des ans par les copropriétaires pour notamment conserver l’accessibilité des coffres de volet roulant.

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