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Les copropriétés dégradées

Mise à jour : 24/09/2002
Auteur : Frédérique RASTOLL, pour le Conseil économique et social
24 septembre 2002 - 68 pages
 
 
INTRODUCTION

Dans un parc d’immeubles en copropriété comprenant 6 197 000 logements en immeubles collectifs sur un parc global de 28 221 000 logements vivent des copropriétaires et des locataires. Le régime juridique de ce parc, institué par la loi du 10 juillet 1965 présente l’originalité suivante : chaque copropriétaire est détenteur de parties privatives qu’il peut occuper ou mettre en location, et de parties communes dont il partage la jouissance et la gestion avec les autres copropriétaires. Il organise une certaine interdépendance entre les copropriétaires. Ces derniers mandatent un syndic pour la gestion et l’administration de la copropriété et désignent parmi eux les membres du conseil syndical chargé de contrôler la gestion du syndic.

Ce parc d’immeubles, hétéroclite dans sa composition, son âge et la qualité du bâti, le type d’urbanisation et la localisation... l’est tout autant dans son occupation et sa destination, résidence principale, secondaire ou de loisir. Cette diversité entraîne une variété de situations dont certaines justifient l’intervention des pouvoirs publics tant les conditions de vie des occupants sont désastreuses. Certains immeubles dans lesquels le paiement des charges n’est plus assuré vont jusqu’à présenter des signes évidents d’insalubrité.

Le régime juridique de la copropriété a connu des modifications. Tout d’abord en 1985, pour tenir compte des problèmes que la mise en application concrète d’un texte législatif fait inévitablement émerger au fil du temps. Plus tard avec l’apparition de problèmes plus profonds que pouvaient connaître certaines copropriétés, la loi du 21 juillet 1994 a permis l’adoption de mesures en faveur des « copropriétés en difficulté ». Cette loi privilégiant la collectivité sur l’individu marquait une rupture juridique avec la loi de 1965.

A partir des années quatre-vingt-dix, le problème des copropriétés a occupé une place de plus en plus grande dans la politique du logement et de la ville. La préoccupation grandissante des pouvoirs publics nationaux et locaux s’est traduite par des interventions au sein de ce parc d’habitat privé pour soutenir les copropriétaires en difficulté, favoriser l’entretien des logements et des immeubles, engager des actions de réhabilitation. Enfin, face à la dégradation de certains ensembles immobiliers, la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a consacré une part importante de ses dispositions au traitement des « copropriétés dégradées ».

Notre assemblée, consciente de l’intérêt que présente la copropriété dans la politique du logement et de la ville, de son apport en matière de mixité et de diversité des populations accueillies, a souhaité analyser les causes des difficultés et faire le point sur l’ensemble des actions engagées ces quinze dernières années. Cette réflexion conduit à des propositions qui s’articulent selon deux axes : le traitement préventif en amont des difficultés et le renforcement des premières interventions de la puissance publique dans le parc en copropriété.

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