Inscrivez vous
à notre lettre hebdomadaire !

Circulaire du 5 février 2016 relative à une étude sur la dépréciation des créances locataires de moins d’un an

Mise à jour : 02/03/2016

Paris, le 5 février 2016

Objet : Etude sur la recouvrabilité et la dépréciation des créances locataires au sein des organismes de logement social (OLS)

Madame, Monsieur le Directeur Général,
Madame, Monsieur le Président du Directoire,
Madame, Monsieur le Directeur Financier,

Les organismes d’habitations à loyer modéré , offices publics de l’habitat (OPH), sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré (ESH), sociétés anonymes coopératives de production ainsi que sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré et fondations d’habitations à loyer modéré, sont amenés à déprécier, le cas échéant, les sommes dues par les locataires selon le nouveau commentaire du compte 4911 Dépréciation des comptes de locataires, figurant au titre II de l’annexe 4 de l’arrêté du 7 octobre 2015 du Ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité relatif à l’instruction comptable des organismes HLM et publié par avis de la DHUP le 4 novembre 2015.

« M31 OCC SA Compte 49111 Locataires – hors location-accession
A la clôture, l’organisme doit apprécier s’il existe des indices de perte de valeur des créances. Dans ce cas, un test de dépréciation est effectué. Lorsque la valeur actuelle de la créance est inférieure à la valeur comptable, la valeur comptable est ramenée à la valeur actuelle par le biais d’une dépréciation (règlement ANC n° 2015-04, note de présentation).
Conformément à l’article R 423-1-5, les sommes dues à titre de loyers, charges et accessoires par les locataires partis et les locataires dont la dette est supérieure à un an, font l’objet de dépréciations pour créances douteuses pour la totalité de leur montant.
Les autres créances sont évaluées selon les règles définies à l’article 214-25 du règlement n° 2014-03.
Pour apprécier la perte de valeur des créances, l’organisme peut utiliser des méthodes statistiques issues de données tirées de sa propre exploitation ou établies au niveau national. Des statistiques d’irrécouvrabilité des créances impayées qui démontrent une corrélation entre certains évènements (exemple : ancienneté des impayés, litige) et la perte de valeur, peuvent être utilisées pour fonder des taux de dépréciation applicables au portefeuille de créances.
En M31 :

- Lorsque l’origine de la dette des locataires est comprise entre six mois et un an, les sommes dues font l’objet de dépréciations pour créances douteuses à au moins 50 % ;
- Lorsque l’origine de la dette des locataires est comprise entre trois et six mois, les sommes dues font l’objet de dépréciations pour créances douteuses à au moins 25 %.
Le calcul de ces dépréciations doit s’effectuer sur la base des créances échues et non recouvrées au 31 décembre de l’année au titre de laquelle les comptes sont établis (quittancement de décembre inclus), et en fonction de l’ancienneté de ces créances. »

Les organismes de logement social à comptabilité de commerce appliquent les nouveaux commentaires à compter de l’exercice 2016 avec possibilité d’anticiper l’application du règlement ANC n°2015-04 du 4 juin 2015 relatif à la comptabilité des organismes HLM (avis DHUP du 4 novembre 2015) dès l’exercice 2015, sauf pour les OPH à comptabilité publique.

Les créances sur locataires partis ou à plus d’un an doivent être dépréciées à 100% selon l’article R.423-5 du CCH repris dans le nouveau commentaire du compte 4911.

Pour les locataires présents dont l’arriéré est inférieur à 1 an, les taux forfaitaires indicatifs ou obligatoires prévus dans les commentaires des anciennes instructions comptables sont supprimés pour les organismes à comptabilité privée.

Il est donc paru nécessaire dans les discussions du groupe de travail ANC relatif à la comptabilité des organismes de logement social d’identifier pour les créances à moins de 12 mois des statistiques d’irrécouvrabilité en observant l’évolution des créances locataires dans le temps.

En conséquence, les 3 fédérations ont décidé en août 2015 de lancer une étude sur la recouvrabilité et la dépréciation des créances locataires au sein de 26 organismes, représentant plus de 609 000 logements. Cette étude réalisée par le cabinet Primexis est basée sur les principes suivants :

  • Un mois de quittancement ‘normatif’ ou de référence (expurgé d’éléments non récurrents) a été calculé pour chacun des 26 OLS.
  • Les créances locataires dument retraitées sont exprimées en nombre de mois de quittancement de référence, ce qui permet :

- d’homogénéiser la méthode de calcul entre les 26 OLS quelle que soit la méthode utilisée en interne par chacun (antériorité de la créance la plus forte ou ratio de nombre de mois de loyers)
- de neutraliser les différentes méthodes de lettrage entre les encaissements et les loyers quittancés.

  • L’évolution des créances locataires de 2011 et de 2012 à mi 2015 au regard des différentes strates : 0-3 mois, 3-6 mois, 6-12 mois, locataires partis sans solde, partis avec solde impayé, créances passées en irrécouvrable.
  • La constatation qu’une créance de 2011 ou de 2012 aurait dû être dépréciée dès l’origine (donc à fin 2011 ou à fin 2012) lorsqu’à mi 2015, le locataire est parti en laissant un solde impayé, la créance a été passée en irrécouvrable ou la créance est à plus de 12 mois (la créance globale sur le locataire à mi 2015 est alors supérieure en montant à 12 mois de loyers).

Les conclusions de l’étude du cabinet Primexis jointes au présent courrier présentent :

  • Une méthodologie de calcul basée sur l’observation de l’évolution dans le temps des créances à moins d’un an. Nous vous recommandons d’utiliser cette méthode pour calculer des statistiques de dépréciation issues de votre propre exploitation afin d’en déduire la dépréciation des créances locataires de moins d’un an ;
  • Une cohérence élevée entre la classification de l’organisme au regard des zones de tension (zones 1 à 5 définies par le Ministère du logement de l’égalité des territoires et de la ruralité) et les taux de dépréciation des créances locataire observés.

A défaut de statistiques internes exploitables, les organismes pourront s’approprier les taux de dépréciation observés par zone de tension pour le calcul de la dépréciation des créances locataires de moins d’un an.

Frédéric Arnout, Stéphane Descolonges et Olivier Silvert respectivement en charge des questions comptables dans les trois fédérations signataires de la présente restent bien sûr à votre disposition pour toute demande d’information complémentaire.

Nous vous prions d’agréer, Madame Monsieur le Directeur Général, Madame Monsieur le Président du Directoire, Madame Monsieur le Directeur Financier, l’expression de notre considération distinguée.

Documents associés Documents associés
A voir sur le net A voir sur le net
 
 Etude sur la dépréciation des créances locataires de moins d’un an
 
Version imprimable de cet article
envoyer l'article par mail
réduire
augmenter
Lire aussi Lire aussi
 Circulaire n°17-109 relative à l’enquête DIS
 Circulaire n°17-108 du 30 mai 2017 relative au financement de la formation continue
 Circulaire n°17.093 du 15 mars 2017 relative à l’assurance "Assur Redevance"
 Circulaire n°17.092 du 15 mars 2017 relative aux scic Hlm
 Circulaire 16 138 du 2 décembre 2016 relative au partenariat avec Cautialis