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Circulaire du 26 octobre 2015 relative à la mutualisation financière entre organismes d’Hlm en 2016

Mise à jour : 26/10/2015

Destinataires :

• Coopératives d’Hlm ayant un patrimoine locatif
• Conseil Fédéral, pour information

Paris, le lundi 26 octobre 2015

Objet : mutualisation financière 2016

Madame, Monsieur le Directeur Général,

Cette année encore le Mouvement Hlm a démontré sa capacité à respecter ses engagements en faveur du développement, de la réhabilitation, de la rénovation et la restructuration du parc Hlm. Pour la deuxième année consécutive, le processus d’activation et de mutualisation des fonds propres des organismes prévu dans « Pacte d’objectifs et de moyens » signé en juillet 2013 avec l’Etat vient d’être mis en jeu. C’est ainsi plus de 220 millions d’euros qui contribuent à reconstituer des fonds propres engagés par les organismes Hlm, toutes familles confondues, dans le cadre de leurs investissements de 2014. Ils sont financés par une contribution équitable et proportionnelle au patrimoine, aux loyers et à la cotisation CGLLS.

Ce dispositif était prévu pour trois ans. L’Agenda Hlm 2015-2018 signé avec l’Etat le 25 septembre 2014 a cependant prévu de l’étendre et de le renforcer. Les modalités de cette extension ont été adoptées ce printemps à l’unanimité par le Comité exécutif, sur proposition de la Commission de la mutualisation.

L’Etat vient de les entériner à son tour dans un avenant à la convention signée en 2014 qui en posait le cadre juridique opposable à chaque organisme Hlm. Dans son discours lors du congrès Hlm de Montpellier, le Président de la République a d’ailleurs confirmé que ce mécanisme resterait bien géré par et pour le Mouvement Hlm et ne ferait l’objet d’aucun prélèvement.

Dans un contexte de négociation budgétaire globalement difficile avec l’Etat, le Mouvement Hlm tient ainsi à affirmer sa détermination à remplir ses engagements et à mettre en œuvre le développement prévu de la mutualisation.

Les nouvelles modalités vont pouvoir s’appliquer en 2016, 2017 et 2018 en référence aux investissements des organismes enregistrés en 2015, 2016 et 2017, sous réserve d’autres éventuels avenants.

Les principes de la mutualisation résultant du « pacte d’objectifs et de moyens » sont maintenus avec une intensification des valeurs unitaires. Les récupérations de fonds propres s’établissent à :

  • 5.000 euros par logement au titre des PLUS et PLAI signés en zones 1 et 1bis ;
  • 2.500 euros au titre de de la production des PLUS et PLAI signés en zones 2 et 3 ;
  • 5.000 euros par logement au titre de la démolition en zones 2 et 3 ;
  • l’équivalent de 15% des prêts à la réhabilitation signés auprès de la CDC.

Le champ des investissements pris en compte est étendu. Les logements PLS destinés à des « publics spécifiques » (c’est-à-dire destinés à des personnes âgées et des personnes handicapées, logées en logement-foyer, à des étudiants et des personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, logés en logements ordinaires), feront dorénavant l’objet d’une reconstitution de fonds propres à hauteur de 4.000 euros par logement en zones 1 et 1 bis et 2.000 euros par logement en zones 2 et 3.

Une nouvelle thématique est inscrite dans l’agenda Hlm avec la mise en place du « PLAI –Hlm » visant à diminuer les loyers plafonds de certains logements PLAI au moment de leur conventionnement.

Le dispositif imaginé suppose une bonne articulation avec le processus de conventionnement APL. Les services du Ministère du logement concernés nous ont indiqué que les changements nécessaires, notamment sur la forme des conventions APL, n’avaient pas pu être conduits à ce jour. La mise en œuvre du « PLAI Hlm » ne pourra alors pas être effective pour l’année 2015.

Le dispositif de mutualisation mis en œuvre en 2016, en référence aux investissements considérés comme prioritaires réalisés en 2015 par les organismes Hlm, ne comportera donc pas de flux financiers au titre du PLAI Hlm. Les services de la DHUP et de l’USH travaillent à rendre le dispositif opérationnel au 1/01/2016, ce qui impactera le dispositif mis en œuvre en 2017. Les informations nécessaires seront transmises aux organismes aussitôt que le cadre juridique sera finalisé.

Les assiettes de la contribution sont modifiées. Seront désormais pris en compte le patrimoine, les loyers, les dépôts de garantie des locataires selon des pondérations fixées suivant les domaines.

Le Comité exécutif de l’Union a également souhaité deux adaptations :

  • le régime des organismes sous protocole CGLLS est aménagé ; les organismes sous protocole au 1er janvier 2015 restent exonérés de contributions mais leur droit à reconstitution fera l’objet d’un abattement de 75%. 
  • un écrêtement des contributions nettes est mis en place afin d’assurer qu’aucun organisme n’aura à acquitter une somme supérieure à l’équivalent de 3% de ses loyers. Le coût de cet écrêtement sera supporté par un ajustement des situations des organismes bénéficiaires.

Les modalités pratiques de gestion sont maintenues. La plateforme financière, associée au compte bancaire dédié, gérée par la Caisse des dépôts et consignations, sera chargée de traiter le flux net afférent à chacun des organismes Hlm concerné : solde versé à l’organisme si le droit à reconstitution global est supérieur à la contribution, solde appelé auprès de l’organisme si la contribution est supérieure au droit à reconstitution global. 

Vous trouverez ci-joint un document détaillant les modalités de calcul des droits à reconstitution. Par construction la situation d’un organisme dépend à la fois de ses propres actions et de celles des autres organismes en matière d’investissement, mais aussi de son poids relatif au sein des critères retenus pour répartir les contributions. Elle est donc complexe à anticiper finement.

Toutefois, elle peut être approchée par chaque organisme puisqu’il connaît ses investissements et donc ses droits à reconstitution de fonds propres associés, et que la contribution brute peut être estimée à :

82 euros * nb de logements + 0.4% du montant de ses loyers
+ 12% du montant des dépôts de ses locataires.

Chaque organisme peut ainsi estimer le solde entre son droit à reconstitution et sa contribution brute ; si ce solde est négatif, il sera plafonné à 3% des loyers.

La Commission de la mutualisation continuera bien entendu à répondre à vos interrogations et à recueillir vos éventuelles remarques ou propositions d’évolution du dispositif.

Au sein de la Fédération, Denis Tesner (01 40 75 52 79 – denis.tesner@hlm.coop) est plus particulièrement chargé du suivi de ce dispositif.

Restant à votre disposition,

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur le Directeur Général, l’expression de mes sentiments les meilleurs.

Vincent LOURIER

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Avenant à la convention Etat-USH
Mutualisation financière 2016 : annexe
 
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