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Reconquête(s) : la place des coop HLM dans les territoires en crise

Mise à jour : 11/06/2015

Quartiers en rénovation urbaine, centres-bourgs et centres anciens en perte de dynamisme, copropriétés en difficultés... La situation de ces territoires appelle des initiatives et des solutions nouvelles. Comment les coop Hlm peuvent s’inscrire au service des volontés locales et nationales ?

Tel était le thème de cette table-ronde organisée en conclusion de l’assemblée générale de la Fédération, en présence d’Annie GUILLEMOT, sénatrice du Rhône et maire de Bron, Blanche GUILLEMOT, directrice générale de l’Agence nationale de l’habitat, et Odile RENAUD-BASSO, directrice générale adjointe de la Caisse des Dépôts.

Marie-Noëlle LIENEMANN - Présidente de la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives HLM

Nous avons tous été frappés par les événements du mois de janvier, et la question républicaine qui en a découlé. Au coeur de ce sujet, les inégalités sociales et territoriales nous concernent tous. Les quartiers de renouvellement de parcs présentent une grande hétérogénéité. Ces territoires en crise sont majoritairement des territoires marqués par le renouvellement urbain. Certains se sentent en déclin et abandonnés, comme les centres-bourgs ou certains villages.

Il existe dans notre tissu urbain des poches de pauvreté, notamment les copropriétés dégradées ou encore les centres-villes situés dans des régions en déclin. Les élus réalisent ce dépérissement et ne souhaitent plus voir les populations sortir du coeur de ville, qui s’appauvrit à tous points de vue. La nécessité s’impose pour nous de relever ces défis en formulant des propositions pertinentes. Mixité sociale, accession sociale, nouveaux outils... Nous allons en débattre aujourd’hui.

La table ronde va démarrer avec quelques témoignages de coop qui vont alimenter la réflexion de notre projet fédéral. Toute une série d’axes que nous souhaitons approfondir correspondent aux sujets de cette table ronde.

Pierre ROUSSEL (directeur de Coprocoop Ile-de-France)

Les prémices de la rénovation urbaine dans les copropriétés dégradées ont émergé assez rapidement. La dégradation du bâti et les difficultés de gestion sont autant de problèmes à aborder. La Fédération s’est emparée de ce sujet pour agir en complément des dispositifs mis en place par les pouvoirs publics. La région Ile-de-France et nos partenaires (associations, Caisse des dépôts, etc.) se sont donc mobilisés avec nous.

Nous avons voulu créer un outil d’accompagnement pour le redressement de ces copropriétés, afin de substituer à des copropriétaires insolvables d’autres personnes solvables. La méthode a été multiple, avec une ingénierie sociale qui nous a amenés à aller à la rencontre de ces personnes en difficulté. Nous leur avons permis un accès au droit commun (aides), et nous leur avons proposé une acquisition à l’amiable. Nous leur avons également proposé un relogement au sein du parc. Nous avons mobilisé certaines procédures judiciaires et privilégié l’acquisition par adjudication.

L’objectif principal était de rendre la copropriété solvable à nouveau, en rachetant une partie de la dette et en nous concentrant sur les familles les plus en difficulté. C’est ce qu’on appelle le portage ciblé. Cela a permis de faciliter le vote des travaux et le redressement de la copropriété. Nos biens sont rénovés, voire restructurés pour proposer une nouvelle offre de logements en fusionnant ou en scindant des lots. Afin de maîtriser l’occupation future des logements, nous avons vérifié la solvabilité des copropriétaires et nous les avons informés de leurs droits et devoirs.

Nous en sommes à la dixième opération subventionnée par une collectivité locale, 25 copropriétés accompagnées et 2 500 lots. Nous espérons devenir l’outil connu et reconnue par les dispositifs publics d’intervention. Malgré cet effet de levier, certains problèmes subsistent, notamment en raison du volume qui caractérise l’Ile-de-France. Notre activité est relativement consommatrice de contrats, d’où la nécessité d’avoir des acteurs et une structure financière solides.

Certains quartiers sont emblématiques de ces opérations d’intérêt national ou régional, et sont traités par de grands opérateurs publics. La question qui se pose alors est de nous concentrer sur les copropriétés intermédiaires, de 60 à 200 lots. Nous recherchons donc à chaque fois des partenariats pertinents. Les besoins futurs doivent être anticipés, pour faire face aux contraintes budgétaires des différents acteurs. Nos dispositifs sont pour l’instant curatifs, et la question de la prévention des copropriétés se pose. Les pouvoirs publics ont créé le POPAC (Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés) pour répondre à cet enjeu. C’est une niche à explorer pour pouvoir intervenir avant qu’il ne soit trop tard.

Gérard DEYGAS (président de Logivelay)

Le Ministère du Logement a lancé un appel à projets pour revitaliser des centre-bourgs ruraux ou petite villes. 50 communes ont été sélectionnées, et 40 millions d’euros de crédits ont été alloués. Ce programme expérimental touchera le logement, les commerces, les équipements et services. Les élus nous ont expliqué avoir beaucoup utilisé le locatif social par le passé. Ils souhaitent désormais se tourner vers l’accession à la propriété dans l’ancien, afin d’attirer de jeunes ménages dans leurs centres villes.

Notre pari est donc d’expérimenter un habitat contemporain dans des bâtiments anciens, le tout à un prix attractif. Il faut se montrer innovant sur les montages techniques, juridiques et financiers. Il sera également nécessaire de s’appuyer sur des municipalités volontaires. Nous allons lancer un groupe de travail afin de bâtir une méthodologie autour de ces 3 enjeux, et d’aboutir à du logement attractif et moins cher. Les collectivités devront apporter le volet urbain de ce grand pari. Nous espérons avancer rapidement une dizaine d’opérations, afin de capitaliser et demander aux institutions de lever certains verrous.

L’accès au PSLA sera nécessaire, ce qui est actuellement impossible dans l’ancien. Ce sujet sera donc délicat à traiter.
Nous lancerons bientôt un appel aux bonnes volontés.

Benoît TRACOL (directeur général de Rhône-Saône Habitat)

Mon témoignage porte sur les quartiers de rénovation urbaine. La rénovation urbaine date de 10 ans, et la loi ENL a consacré pour nous la TVA à taux réduit dans les opérations d’accession à la propriété. Depuis 10 ans, l’effet fiscal de cette mesure a eu une portée exceptionnelle. Beaucoup d’acheteurs en ont bénéficié.

Le revers de la médaille néanmoins est que nous avons vu les prix du foncier s’envoler. Nous ne sommes pas les seuls opérateurs sur le marché. Le prix du foncier est un élément majeur. Les grands promoteurs nationaux se sont emparés de ces quartiers. Grâce au parcours résidentiel, ces quartiers ont bénéficié d’un surcroît d’intérêt. Selon nous, la réponse réside dans la mixité au sein du quartier. La richesse d’un quartier est primordiale pour assurer la qualité de vie des personnes. La requalification des quartiers passe par la prise en compte de l’aspect « bien vivre ensemble ».

Nous pouvons solliciter des primes dans les quartiers ANRU, mais celles-ci s’avèrent peu souvent disponibles dans les conventions. Nous avons besoin de nouveaux clients dans ces quartiers pour montrer que ceux-ci bougent et qu’ils sont habités.

Depuis un an et demi, Lyon Métropole a instauré des primes comme le Plan AAA (Accession A prix Abordable) qui ont été données à la seule condition d’obtenir un PTZ. Les 2/3 ont été mobilisés par 4 opérateurs, dont 2 opérateurs lyonnais. Cela illustre un point important, à savoir que des dispositifs ciblés garantissent un parcours résidentiel dans les quartiers de renouvellement urbain.

La réussite des opérations d’accession sociale sécurisée dépend de charges maîtrisées. Tout opérateur dans ces quartiers doit impérativement proposer un syndic de copropriété. Nous devons donner les bons réflexes de gestionnaires aux acquéreurs qui découvrent la copropriété. Nous avons un devoir de formation et d’incorporation de ces nouveaux acquéreurs dans un système de charges maîtrisées. Ils doivent être les éléments stabilisateurs de leurs copropriétés afin d’éviter des dégradations futures.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Je souhaite poser quelques questions à Annie GUILLEMOT. Comment vois-tu évoluer le rôle et la culture des élus ? Que se passe-t-il pour les copropriétés dégradées ? Quelle place donner à la participation des habitants ? Comment développer l’économie circulaire en lien avec l’habitat ? Quelle est la place de l’accession à la propriété dans le renouvellement urbain ?

Annie GUILLEMOT

A Bron, nous comptabilisons 40 000 habitants, avec deux quartiers en grande difficulté. Notre métropole est active puisqu’un travail est mené depuis longtemps. En tant qu’élus à Lyon, nous avons une culture locale partagée. Les copropriétés sont un des thèmes où nous avons le plus besoin de partenaires. Dans une copropriété dégradée, tout est multiplié par 10. Lorsqu’on démolit ou qu’on achète, nous sommes obligés de réaliser ces opérations un logement après l’autre.

Votre réseau a des actions à mener dans les copropriétés. A Bron, nous avons commencé par acheter en diffus et trouver un syndic. Nous avions acheté 180 logements pour des communes relativement pauvres. La communauté urbaine nous avait accompagnés. Nous avons démoli de nombreux logements dans les quartiers dégradés, illustrant ainsi le problème d’échelle. Les difficultés sont intrinsèques à la copropriété privée. Le problème ne se pose pas dans les mêmes termes entre un ménage incapable de rembourser son emprunt et un ménage qui ne peut plus payer un loyer.

Certaines personnes refusent de s’installer dans des logements sociaux, qui incarnent pour eux un déclassement social. Un travail de conviction est à mener pour les rendre solvables. Nous avons dû nous substituer à la copropriété. J’attire votre attention sur le problème des syndics privés qui doivent gérer des copropriétés dégradées. Le pouvoir est détenu par les conseils syndicaux et les assemblées générales, où rien n’est voté. Aujourd’hui 70 % des locataires ne comprennent pas le manque de marge de manoeuvre des élus. Les changements de destination de baux sont difficiles à mener.

Sur le plan de sauvegarde, nous avons opté pour un système donnant-donnant. Toutes les voiries étaient privées, et nous avons mis 20 ans pour effectuer le réaménagement. C’est un véritable problème, car nous n’avons pas avancé de façon parallèle sur les voiries, logements etc. Le travail d’information auprès des familles est très difficile. Leurs revenus étant très modestes, la moindre augmentation de charges représente une contrainte. Nous devons éviter que ces personnes se retrouvent expulsées.

La solution qui s’impose est de faire racheter leur logement par un bailleur HLM, grâce auquel elles disposent d’une APL. Certaines familles dont le logement est démoli souhaitent demeurer propriétaires. Dans ces cas, les frais de notaire et de déménagement sont pris en charge. Les familles en situation d’impayés ou en dysfonctionnement grave se retrouvent exclues du logement social en général.

Ces particularités nécessitent un accompagnement social aujourd’hui insuffisant. L’administrateur judiciaire a fait rentrer 30 % d’impayés en 6 mois. En 15 ans, je n’ai pas réussi à construire la moindre aire de jeux car elle relève de la copropriété privée. C’est une aberration. Nous versons près de 800 000 euros aux deux copropriétés. Nous leur avons demandé de garder l’argent pour l’entretien de leurs parties communes. Dans le plan de sauvegarde nous avons réalisé des efforts considérables. Nous ne voulons pas que l’argent de la vente soit réinvesti dans les impayés. Quand une personne achète dans ce type de quartier, c’est parce qu’il y est contraint.

Globalement, j’estime que nous manquons d’opérateurs compétents sur l’accompagnement social. Les élus sont confrontés à des habitants copropriétaires et à des locataires qui éprouvent une certaine rancoeur à leur égard, chacun pour des raisons différentes. Les premiers voient d’un mauvais oeil les changements, tandis que les seconds attendent une amélioration de leur qualité de vie. Une fois que nous avons investi l’argent dans une copropriété, nous devons attirer des familles désireuses d’y vivre. Nous devons gérer ces copropriétés sur le long terme.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Ces sujets montrent la nécessité d’un tiers entre le citoyen accédant et les pouvoirs publics, syndics etc. Blanche GUILLEMOT va aborder la question des zones tendues : comment intervenir sur des zones en déclin ? Comment aider les tiers qui interviennent entre propriétaires bailleurs et propriétaires occupants ? Leur mobilisation est différente, et il y a un travail de médiation à mener. Quelle est l’ambition du PNRQAD ? Quelle place pour l’accession sociale ?

Blanche GUILLEMOT

La crise du logement nous conduit logiquement à évoquer les zones tendues et la concentration de pauvreté qui y règne. Des formes de mal-logement persistent de manière importante, avec au coeur de ce problème la question du centre-ville et de la dégradation des quartiers anciens. Ces zones détendues peuvent être des zones d’arrière-pays derrière des littoraux attractifs, des bourgs anciens à la frange de grandes régions ou départements, ou encore des zones péri-urbaines de métropoles dynamiques qui éloignent la pauvreté. Or nous manquons d’outils à ce niveau.

L’ANAH se concentre sur la lutte contre l’habitat indigne et la rénovation du parc privé. Nous sommes présents dans ces copropriétés construites en même temps que les grandes barres d’HLM. Nous assistons à la paupérisation de ces propriétaires, dont 25 % sont éligibles aux aides de l’ANAH. Ils ont un revenu moyen similaire aux locataires du parc social. Ils ont un patrimoine mais pas forcément les moyens de l’entretenir. Les OPA sont portées par les collectivités et font partie de notre ADN. Ces projets doivent désormais s’inscrire dans des dynamiques de territoires plus générales. L’ANAH recherche donc des partenariats afin d’améliorer l’efficacité de ses outils.

Nous souhaitons proposer aux élus une boîte à outils commune entre ANRU et ANAH, facile à utiliser. Dans l’appel à projets centre-bourgs dont l’ANAH est partie prenante, notre intervention sur l’habitat fait partie d’un projet plus global. Ces bourg-centres de 6 000 à 8 000 habitants sont marqués par la présence de logements vacants (7 à 10 %), des usines abandonnées, etc. Une vraie politique d’aménagement du territoire est à mener. L’appel à projets a apporté l’ingénierie nécessaire.

Sur la question des tiers dans les copropriétés, il faut garder à l’esprit que la France est un pays où l’attachement à la propriété est très fort. La législation est soutenue par l’idée qu’il faut préserver l’intérêt de chacun des copropriétaires, au détriment de celui de la copropriété. La loi ALUR a contribué à faire évoluer les idées, notamment en baissant les règles de la majorité. Nous voulons faire de ces copropriétés un ensemble économique qui partage un destin.

Nous avons besoin d’ingénierie sociale très fine. Nous finançons ce type d’opérateurs mais nous manquons de spécialistes de la copropriété. La loi ALUR ouvre la porte à de nouveaux outils juridiques, et nous essayons de notre côté de développer des outils préventifs. Avant d’arriver à un état du bâti complètement dégradé, la prévention passe par un syndic dynamique et des copropriétaires éclairés dans leurs choix. Nous avons mis en place un dispositif expérimental que nous espérons pérenniser.

Le portage ciblé est une question intéressante en parallèle du portage massif de redressement. Il permet de stabiliser la copropriété, et les aides de l’agence ne sont pas encore pleinement adaptées à ce type de portage. Les opérations sont longues et déficitaires, et nous travaillons donc sur l’élaboration d’aides plus pertinentes.

Enfin sur la question du PNRQAD, nous souhaitons que nos opérations soient mieux dimensionnées pour s’adapter aux situations de vacances. Nous avons assoupli nos règles pour favoriser de la mixité sociale sans pour autant s’astreindre à du « 1 pour 1 ». Produire du logement attractif passe aussi par des procédés plus souples, du recyclage et de la création d’espaces. Nos outils sont pertinents mais sont réservés à la résorption d’habitat insalubre.

Les opérations de requalification qui ne sont pas assises sur un arrêté d’insalubrité sont plus difficiles à mettre en place. Nous souhaitons travailler avec vous sur les 54 bourgs identifiés, car nous manquons d’opérateurs pour nous accompagner. Vous portez des projets extrêmement fins qui répondent aux attentes de vos accédants. Il s’agit d’un champ que vous pouvez explorer et sur lequel nos attentes sont fortes.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Il serait judicieux de conclure un accord avec l’ANAH dans ce cadre. Sur ces sujets, nous pouvons intervenir avec vous. Néanmoins nous aurons besoin que des propriétaires privés vendent leurs biens pour permettre l’accession de ménages plus modestes. On en revient à l’importance du PSLA, qui pourrait être utile pour de la réhabilitation / acquisition. Nous devons trouver un produit capable d’aider le nouvel acquéreur à entrer dans ce parc privé.

Cela doit pouvoir être financé par un biais ou par un autre. Souvent les propriétaires dans ces zones en crise ne peuvent ou ne veulent pas réaliser les travaux, et la valeur du bien n’est pour eux pas suffisamment attractive pour vendre. Je propose que nous travaillions ensemble sur ce sujet des copropriétés.

Nous allons maintenant solliciter Odile pour bénéficier de son éclairage sur les méthodes nouvelles à adopter ensemble. Nous aimerions que la Caisse des Dépôts participe à notre groupe de travail sur les rénovations de centre-bourgs. Nous aurons aussi besoin d’être accompagnés par une équipe technique financier.

Comment voyez-vous le rôle de la Caisse des Dépôts dans la cohésion des territoires ? Dans l’accession sociale à la propriété ? Dans l’amélioration du PSLA ? La CDC n’intervient jamais sur des aides individuelles. Comment voyez-vous votre intervention dans l’habitat participatif ?

Avez-vous des idées pour aider l’émergence des initiatives citoyennes d’habitat participatif ? Votre rôle de soutien à l’innovation social et à l’économie circulaire est important. Avez-vous initié des pôles de réflexion auxquels nous pourrions participer ?

Odile RENAUD-BASSO

La cohésion des territoires est notre objectif majeur, avec une approche globale. Sur le volet du logement, nous sommes mobilisés en particulier dans les zones tendues. Nous travaillons aussi sur les questions de reconversion, financement de travaux, etc.

Notre approche n’est pas focalisée sur les pôles de croissance. Nous réfléchissons à la gestion des mutations dans les zones en crise. La collecte de l’épargne que nous faisons est réallouée à des besoins sur l’ensemble des territoires. Par ailleurs, nous essayons d’adapter nos instruments d’intervention aux besoins.

Nous sommes actuellement en train de réformer la Caisse en mettant l’accent sur notre réseau territorial. Nous voulons mettre ce réseau en capacité de nous faire remonter les besoins spécifiques des différents territoires. Pour les prêts, notre intervention est très cadrée, alors que nous sommes plus flexibles en ce qui concerne les investissements en fonds propres.

Nos contraintes sont de pouvoir récupérer notre capital et de conserver notre rentabilité ainsi que notre capacité d’intervention dans le futur. Nous sommes en train réexaminer nos doctrines d’intervention en fonds propres pour le développement économique des quartiers. Nous avons en effet constaté la difficulté issue d’un certain nombre de règles que nous voulons désormais assouplir, tout en restant dans la logique d’une institution financière.

En ce qui concerne les copropriétés dégradées, c’est un domaine d’intervention difficile à aborder. Nous n’intervenons pas en direct sur ce type d’opérations. Il faut donc trouver des intermédiaires (collectivités, bailleurs sociaux) capables d’agir dans ce domaine. Nous pouvons intervenir en capital pour financer une structure de portage, une expérimentation qui nous semble prometteuse. Mais cela reste une démarche au cas par cas.

Sur la question de l’accession sociale à la propriété et du PSLA taux fixe, nous avons des contraintes financières que nous ne pouvons ignorer. Nous portons un risque de transformation important. L’essentiel dans ce dispositif est d’assurer une visibilité sur le remboursement, qui donne une sécurité.

Le prêt Gaïa est adapté à la dissociation du foncier et du bâti. Nous devons maintenant nous saisir de cette opportunité. A ce stade, nous avons la possibilité de financer les collectivités locales dans le cadre de solutions de portage, comme cela a été le cas à Clichy. Cet outil est disponible pour répondre aux préoccupations de durabilité.

En matière d’aide à l’innovation, nous pouvons mobiliser des ressources d’ingénierie et d’études. Nous pouvons accompagner différents projets et nous sommes tout à fait disposés à participer au groupe de travail sur les centre-bourgs, une problématique qui nous préoccupe en termes de logement et de développement économique.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Fixons-nous pour objectif d’annoncer au Congrès HLM les solutions que nous aurons trouvées un an après avoir pris cet engagement. Concernant l’habitat participatif, la prise en charge du financement des espaces communs va être un point important. Si nous trouvons une structure collective qui représente l’opération, nous pourrons envisager des prêts de la part de la Caisse.

Odile RENAUD-BASSO

Pour les surfaces collectives, nous devons d’abord régler la question de la réglementation d’abord avec le Ministère.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Nous allons maintenant passer aux questions.

De la salle

Le rôle du syndic évoqué par Madame GUILLEMOT est tout à fait central. Je souhaite mentionner l’existence d’une association qui vient d’être créée, rassemblant des professionnels, des syndics, et des coop, avec pour objectif de créer un référentiel commun en ce qui concerne le travail d’un syndic. Le syndic d’une copropriété dégradée n’a pas les mêmes tâches que dans une copropriété classique, et c’est là un des axes de la réflexion que l’association mène.

De la salle

Je souhaite revenir sur les territoires à reconquérir dans les villes moyennes, nés de la forte industrialisation d’après-guerre. Les friches qui en découlent sont très difficiles à faire disparaître : amiante, fondations etc. Or ces espaces sont précieux mais les villes moyennes ne sont pas capables de les reconquérir.

Sans reconquête de ces espaces, vous ne pourrez pas ranimer ces villes. Elles ont pourtant constitué l’armature urbaine de la France avant de vivre une dégradation fulgurante. Comment aider à la reconquête de ces friches ?

Marie-Noëlle LIENEMANN

Nous pouvons espérer que les OPF s’emparent de ce sujet. La dépollution et la remise en état globale nécessitent un plan national de reconquête des friches. A la fermeture d’une usine, la mise en place d’une structure de dépollution fait émerger des savoir-faire extrêmement utiles que l’on peut exporter par la suite. Nous pouvons interroger les pouvoirs publics sur ce sujet. Cela pourrait soutenir des filières d’activité porteuses d’avenir.

Odile RENAUD-BASSO

Nous sommes engagés avec un fonds qui effectue ce travail de reconversion, en rachetant des terrains pour les revendre. Cette activité naissante, n’est pas subventionnée et doit donc être rentable.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Comme toujours, le problème est que ces outils doivent s’autofinancer. Dans ce cas de figure, nous devons prendre le temps de défricher pour une revitalisation ultérieure. C’est la grande crise de l’Etat contemporain. Nous n’avons plus d’outils qui investissent aujourd’hui pour du moyen et long terme. Tout est pensé pour répondre à l’instant présent. Je préfère qu’on déséquilibre nos comptes pour créer de la richesse ultérieure. Nous avons besoin de planification. Le Mouvement HLM doit pouvoir montrer les enjeux de société.

De la salle

Je rappelle que dans la boîte à outils dont nous disposons, il existe le financement des actions de l’ANAH, qui ne donne sa subvention que lorsque les travaux sont terminés. Nous disposons de ressources importantes. Cela doit être intégré dans le travail des collectivités locales. Le CICA est un outil exceptionnel qu’il ne faut pas oublier dans notre réflexion.

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