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Circulaire n°14-090 du 23 juillet 2014 relative à l’accession sociale

Mise à jour : 23/07/2014
Destinataires :
  • Sociétés coopératives d’Hlm
  • Conseil Fédéral, pour information
Objet : Accession sociale 

Circulaire n° 14.090 
 
Paris, le 23 juillet 2014

Madame, Monsieur le Directeur Général,

Le Gouvernement s’apprête à publier plusieurs textes règlementaires qui modifient les conditions d’exercice de votre activité en accession sociale sécurisée à la propriété.

Ces textes portent sur l’évolution du cadre règlementaire du logement intermédiaire et l’amélioration du prêt à taux zéro. Leur publication a pour effet « collatéral » de modifier les plafonds de prix de l’accession sociale bénéficiant d’une TVA à taux réduit ainsi que les plafonds de prix et de revenus de l’accession sociale exercée par les organismes d’Hlm au taux normal de TVA. Il nous semble utile de partager avec vous ces éléments avant la publication de ces textes qui devrait intervenir dans les prochaines semaines.

1. Le logement intermédiaire

Un décret va fixer les plafonds de loyer, de prix et de ressources applicables pour le régime du logement intermédiaire prévu par l’article L.302-16 du Code de la construction et de l’habitation créé par l’ordonnance du 20 février 2014. Pour mémoire, cette ordonnance met en place une nouvelle définition du logement intermédiaire, tant en locatif qu’en accession, et donne la possibilité aux collectivités locales d’intégrer dans leurs programmes locaux de l’habitat des objectifs de production spécifiques, au même titre que le logement locatif social.

Les plafonds de loyer et de ressources du logement intermédiaire sont alignés sur ceux applicables au dispositif d’aide à l’investissement dit « Duflot ». Les plafonds de prix du logement intermédiaire en accession ont été fixés en fonction des plafonds de loyer du dispositif « Duflot » auquel s’applique un coefficient de structure.

Une fiche jointe à cette circulaire vous décrit plus précisément les valeurs à appliquer.

Ces plafonds de ressources et de prix étant supérieurs aux plafonds encadrant l’activité des organismes d’Hlm en accession, cette dernière peut s’inscrire naturellement dans le cadre du logement intermédiaire.

2. Le prêt à taux zéro et le prêt PAS


A compter du 1er octobre 2014, le prêt à taux zéro est modifié :
  • Les seuils des « tranches » de ressources et certains plafonds de revenus sont augmentés en zone B2 et C et diminués en zone A
  • Les plafonds d’opération (et donc le montant maximum des prêts) sont également augmentés en zone B2 et C et diminués en zone A
  • Les profils de remboursement des ménages de la tranche 2 et 3 sont modifiés, avec un allongement du différé d’amortissement pour la tranche 2 (qui passe de 5 à 7 ans) et l’introduction d’un différé pour la tranche 3 (5 ans).
Une fiche jointe à cette circulaire vous décrit plus précisément les valeurs à appliquer.

Par ailleurs, à compter de la même date, les plafonds de ressources du prêt à l’accession sociale (PAS) sont alignés sur ceux du prêt à taux zéro.

La loi de finances pour 2015 devrait apporter d’autres modifications au prêt à taux zéro, en l’élargissant notamment au logement ancien sous conditions de travaux dans un certain nombre de communes de la zone C définies règlementairement. De même, la condition de performance énergétique sera supprimée, la RT 2012 et le BBC 2005 étant désormais la norme.

3. L’accession sociale à la propriété des organismes d’Hlm

Les plafonds de prix devant être respectés par les organismes d’Hlm sont modifiés, par souci de cohérence avec les nouveaux plafonds de prix du logement intermédiaire. La principale modification porte sur la création d’une zone Abis et la diminution, de l’ordre de 24%, du plafond de prix applicable à la zone A.

Ce nouveau barème entrera en application de manière différenciée :
  • pour les logements PSLA agréés à compter du 1er février 2015
  • pour les logements en secteur Anru et en accession avec une TVA à taux normal, le projet d’arrêté prévoit une application à compter du 1er octobre sauf pour les opérations situées en zone A et dont le permis de construire aurait été déposée avant cette date et dont les actes de vente seraient signés dans les 18 mois suivant l’obtention du permis de construire. La Fédération a demandé à l’administration que l’application de ce nouveau barème soit reportée au 1er janvier 2015.
Du fait de la suppression des plafonds de ressources PLI et de leur substitution par les plafonds du nouveau logement intermédiaire, les plafonds de ressources « PLI accession » qui fixaient la borne haute du service d’intérêt général confié aux organismes d’Hlm en matière d’accession sont modifiés à la baisse, sur la base des plafonds de ressources du « nouveau » logement intermédiaire revalorisés de 11%. La Fédération est intervenue pour que l’entrée en vigueur de ce nouveau barème se fasse au 1er janvier 2015 et non pas à la publication de l’arrêté comme cela avait été envisagé initialement.

Une fiche jointe à cette circulaire vous décrit plus précisément les valeurs à appliquer.

Les autres plafonds de ressources applicables à l’accession sociale (PSLA, ANRU) ne sont pas modifiés.

Nous avons saisi l’opportunité de ces différentes modifications règlementaires pour demander de nouveau une indexation automatique des plafonds de ressources PSLA, qui n’ont pas été revalorisés depuis 2009.
 
4. Une mise à jour du classement des communes par zone

Le ministère du logement nous a confirmé qu’une évolution du zonage A/B/C devrait intervenir au cours de l’été pour une application au 1er octobre, sans que nous ayons eu communication des modifications apportés par le texte à paraître. Contrairement aux premiers projets qui ont pu circuler, peu de communes seraient concernées par un déclassement, plusieurs agglomérations passant de la zone B1 à la zone A.

Restant à votre disposition,

Vous en souhaitant bonne réception, je vous prie de croire, Madame, Monsieur le Directeur général, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs.


Vincent Lourier
Directeur
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