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Le logement intermédiaire

Mise à jour : 06/12/2016
Le logement intermédiaire doit répondre aux critères suivants :
  • il fait l’objet d’une aide directe ou indirecte accordée par l’Etat, une collectivité locale ou l’un de ses groupements, ou par une personne morale de droit privé. Cette aide est conditionnée au respect, pendant une certaine durée, d’engagements quant à son occupation et à son prix ;
  • il est destiné à une occupation à titre de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds déterminés en fonction de la typologie du ménage, la localisation et le mode d’occupation du logement ;
  • il fait l’objet d’un prix d’acquisition ou un prix de location qui n’excède pas des plafonds déterminés en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement.
  • il concerne l’ensemble des communes à l’exception de celles faisant l’objet d’un arrêté de carence au titre de l’article 55 de la loi "SRU"
Le logement locatif intermédiaire
 
Les plafonds de ressources des ménages bénéficiant d’un logement locatif intermédiaire sont ceux applicables au dispositif d’investissement locatif dit "Duflot".
 
Ces plafonds sont indexés chaque année au 1er janvier sur la base de l’IPC.
 
Les plafonds de loyer à appliquer sont alignés là aussi sur deux du dispositif "Duflot" :
 
Pour les logements situés en zone C, les plafonds sont égaux à ceux de la zone B2.
 
A ces valeurs s’applique un coefficient multiplicateur prévu par le dispositif "Duflot".

Les conditions d’intervention des organismes en logement locatif intermédiaire

Les organismes d’Hlm peuvent construire et gérer des logements locatifs intermédiaires, dans la limite de 10% de leur patrimoine conventionné en gestion. A cet effet, le décret du 30 septembre 2014 aligne les plafonds de loyer et de ressources des PLI sur ceux du logement intermédiaire. La loi du 6 août 2015 prévoit néanmoins qu’à compter du 1er janvier 2020 les logements locatifs intermédiaires ne feront plus partie du SIEG et seront donc soumises de plein droit à l’impôt sur les sociétés.
 
Ces même organismes d’Hlm sont également autorisées à créer, selon des conditions très encadrées, seules ou avec d’autres organismes d’Hlm, des filiales dont le seul objet serait l’acquisition et la gestion de logements locatifs intermédiaires.

Ces filiales peuvent, par mandat, se voir confier la gestion de logements locatifs intermédiaires, ou confier la gestion de ce type de logements à une autre personne morale.

La création de ces filiales est soumise à un encadrement très strict :

  • elle est soumise à l’accord du ministre chargé du logement qui ne pourra s’y opposer, dans un délai de trois mois après le dépôt de la demande, que si elle porte atteinte à la capacité de l’organisme d’Hlm de remplir ses missions en matière de logement social, notamment de construction et de rénovation de logements locatifs sociaux
  • l’organisme pourra apporter au capital de sa filiale des logements intermédiaires qu’il possède ou des PLI dont la demande de permis de construire est antérieure au 1er mars 2014. À défaut, le capital sera fixé à un euro
  • les fonds propres nécessaires au financement de l’activité de la filiale seront apportés par les associés n’ayant pas le statut d’organisme d’Hlm ou par ses tiers sous forme d’avances en compte courant ou de prêts participatifs. Toute autre forme de concours financier provenant des organismes d’Hlm ne peut être issue que des activités ne relevant pas du service d’intérêt économique général défini par l’article L.411-2 du CCH
  • l’interdiction d’avoir des administrateurs communs avec ceux de l’organisme actionnaire prévu par l’ordonnance a été supprimée par la loi du 6 août 2015.

Le décret n° 2016-1680 du 5 décembre 2016 précise les modalités d’opposition du ministre chargé du logement à la création d’une filiale de logement intermédiaire.

L’arrêté du 5 décembre 2016 fixe le contenu du dossier de création de filiales dédiées au logement intermédiaire par les organismes d’habitation à loyer modéré ou d’augmentation de capital ou de participation de ces organismes aux sociétés ayant le même objet.

Un régime de TVA spécifique

La loi de finances initiale pour 2014 a mis en place un taux réduit de TVA à 10% applicable aux logements locatifs intermédiaires construits dans des communes éligibles au dispositif d’investissement "Pinel" dès lors que ces logements sont intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de surface de logements sociaux. Ces logements locatifs intermédiaires sont alors exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de vingt ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement et ce à compter des impositions établies au titre de 2015 et des années suivantes. Une instruction fiscale en date du 8 octobre 2014 commente cette disposition.
 
Le logement intermédiaire en accession
 
Les plafonds de revenus à respecter sont les mêmes que ceux du logement locatif intermédiaire :
 
Ces plafonds sont indexés chaque année au 1er janvier sur la base de l’IPC.
 
Les plafonds de prix ont été calculés pour une rentabilité brute de 3,25% à partir des plafonds de loyer du dispositif "Duflot" auquel s’ajoute le coefficient de structure du même dispositif :
 
 
Les organismes d’Hlm peuvent réaliser des logements intermédiaires en accession dès lors que ces logements respectent les plafonds de revenus et de prix de la règlementation Hlm (voir ici).
 
L’intégration du logement intermédiaire dans les politiques locales de l’habitat
 
L’ordonnance du 20 février 2014 autorise la prise en compte des logements intermédiaires dans la typologie des logements pouvant faire l’objet d’une programmation sur le territoire couvert par un programme local de l’habitat.

La loi du 6 août 2015 introduit un nouveau mécanisme de majoration des droits à construire pouvant aller jusqu’à 30 % (contre 50 % pour le logement social). Les communes couvertes par un PLU ou un document en tenant lieu ont ainsi la faculté, depuis le 8 août 2015, de délimiter dans leur règlement, des secteurs à l’intérieur desquels se situent des programmes de logements comportant des logements intermédiaires. La création de ces zones de majoration permet ainsi à ces derniers de bénéficier d’une majoration du volume constructible des programmes de logements.

Cette même loi prévoit aussi que les aides en faveur du logement intermédiaire puissent être déléguées par l’État aux collectivités territoriales et à leurs groupements, délégataires des aides à la pierre. Pour les EPCI qui disposent d’un PLH exécutoire, les nouvelles conventions portent obligatoirement sur ces nouvelles compétences. Les conventions conclues avant l’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015 peuvent faire l’objet d’un avenant pour prendre en compte ces nouvelles compétences.

 
Le bail réel immobilier logement (Brilo)
 
Un nouveau contrat de bail de longue durée dit « bail réel immobilier » réservé à la production de logements abordables par la dissociation du foncier et du bâti pour diminuer le prix des logements qui seront proposés sur le marché est mis en place.
 
Ce contrat est aussi bien accessible à des personnes publiques qu’à des personnes privées prévoit qu’un preneur s’engage à produire du logement intermédiaire (tel que nouvellement défini au code de la construction et de l’habitation) par la construction ou la réhabilitation de constructions existantes, en vue de son occupation par des personnes physiques remplissant des conditions de résidence et de ressources du logement intermédiaire.
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