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L’accession sociale responsable et sécurisée : les coopératives d’Hlm veulent faire plus et mieux

Mise à jour : 10/06/2011
Cette table ronde, organisée le jeudi 12 mai 2011 dans le cadre de l’assemblée générale de la Fédération des coopératives d’Hlm, était animée par Aline Pailler et réunissait les personnalités suivantes :
 
  • Franck CARO, directeur de la stratégie et du développement des programmes de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
  • Marie-Christine DETRAZ, adjointe au maire de Lorient en charge du logement
  • Anne GUILLOU, sous-directrice du financement du logement à la DHUP
  • Christophe ROBERT, directeur général adjoint de la Fondation Abbé-Pierre
  • Marie-Noëlle LIENEMANN, ancien ministre, Présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm

Aline PAILLER

Nous avons passé un moment très agréable sur la terrasse de la Maison internationale. Je suis heureuse de voir à quel point vous échangez de région à région et de pratique à pratique dans une grande convivialité. L’an dernier, la table ronde était consacrée aux normes environnementales. Cette année, la Fédération a souhaité se recentrer sur son cœur de métier et son défi : faire plus et mieux pour l’accession sociale à la propriété.
 
Ce matin, tous les participants ont d’eux-mêmes constaté que l’on ne pouvait pas faire plus et mieux sans partenaire. Avant d’échanger avec les partenaires présents, nous avons souhaité faire un point sur les valeurs de la Fédération, sur le contexte dans lequel les coopératives interviennent. Cette mission a été confiée à Vincent Renault, président d’Habitation Familiale.

Vincent RENAULT, Président de la coopérative Habitation Familiale

Bonjour à tous. Je suis en effet président de la coopérative Habitation Familiale à Rennes et également conseiller fédéral. Pour introduire le débat, nous avons souhaité replacer les coopératives dans leur contexte. Notre action s’articule autour de deux spécificités. Notre première spécificité est notre statut, à la fois coopérative et Hlm.
 
En tant que coopératives, notre fonction repose sur l’ouverture de notre capital aux sociétaires utilisateurs mais également aux partenaires institutionnels avec un mode de gouvernance partagé. En tant qu’organismes Hlm, notre action se concentre sur les familles les plus modestes qui ne peuvent accéder au marché libre de l’immobilier. Nous intervenons pour cela dans un cadre réglementé fixé par les pouvoirs publics.
 
En tant que coopérative Hlm, notre objet social est bel et bien non lucratif. Les moyens que nous dégageons ne sont pas distribués mais dédiés à l’accompagnement des programmes que nous réalisons. Nous sommes néanmoins des entreprises qui pour poursuivre ces actions ont l’obligation d’assurer leur équilibre économique.

Parallèlement à ce statut, nos coopératives se caractérisent par leur cadre d’intervention. Tout d’abord, nous ciblons les ménages sous plafond de ressource PLS et PLAI dans le cadre de l’achat de leur résidence principale. Ensuite, nous nous engageons à respecter des prix de vente plafonnés compatibles avec les ressources de nos accédants. Ces plafonnements sont déclinés suivant les territoires et les PLH et généralement associés à des clauses anti-spéculatives. Nous nous engageons aussi à accompagner nos accédants pour pallier aux éventuels aléas de la vie.
 
A cet effet, nous apportons la sécurisation Hlm. Mais il ne faut pas oublier que nos acquéreurs sont également coopérateurs. A ce titre, ils sont pleinement associés à la vie de nos coopératives, soit au sein des Conseils d’administrations, soit en participant aux Assemblées générales. Ils sont à la fois contributeurs et garants de notre mission. Ce lien peut être renforcé par l’activité de syndic développée par certaines coopératives.

L’action de nos coopératives ne trouve écho que dans les territoires où l’accession sociale est reconnue comme une des composantes du parcours résidentiel et là où le marché libre ne peut répondre aux besoins des ménages. Nous ne pouvons nous appuyer que sur des collectivités qui se sont engagées dans cette analyse en dégageant des moyens financiers pour améliorer les montages de nos programmes et qui ont su mettre en place une véritable politique foncière.
Au travers de notre projet fédéral, nous avons pour objectif de développer la production pour faire en sorte que les coopératives soient des acteurs encore plus reconnus de l’accession à la propriété des ménages les plus modestes. Au sein de la coopérative que je représente, je dis souvent que nous sommes reconnus mais qu’il nous faut maintenant devenir incontournables sur les sujets de l’accession. Cette reconnaissance passe par l’augmentation de la production de nos coopératives mais également par l’accroissement du nombre de coopératives actives.

Certaines de nos coopératives sont centenaires. Nous avons toujours accompagné les pouvoirs publics dans le développement de leur offre de logement quelles que soient les turbulences immobilières traversées. Encourager l’accession sociale aujourd’hui c’est d’abord une prise de conscience sur les territoires par les politiques locales des besoins réels et la mise en œuvre d’une stratégie locale et nationale pour l’accompagner. Notre activité repose sur des cycles de production longs. Aussi, pour assurer la lisibilité de notre engagement, il est primordial de pouvoir s’appuyer sur des mécanismes financiers stables fixés par les pouvoirs publics.

Dans l’agglomération rennaise, le besoin annuel de logements est de l’ordre de 4 500 logements dont 50 % de logements aidés. Parmi ces derniers, plus de 1 100 logements sont identifiés en accession sociale. Dans le budget de l’agglomération, 10 % sont consacrés au logement aidé. Nos plafonds de prix de vente s’établissent à 1 900 euros TTC le m2.

Aline PAILLER

Merci pour cette introduction. Nous pouvons maintenant ouvrir la table ronde. N’hésitez pas à échanger et à vous interpeller mutuellement. Nous ne sommes pas dans une discussion formelle. Le premier des trois thèmes que nous souhaitons traiter est celui du rôle des pouvoirs publics dans l’engagement à l’accession. Hier, vous avez constaté une augmentation de 30 % de la production de logement. Dans une période de crise, c’est un bilan positif. La question qui se pose aujourd’hui est de savoir si cet élan va pouvoir continuer.

Anne Guillou, quel est le sens mis dans le choix des mécanismes par les pouvoirs publics depuis quatre ans ? Dans un contexte très contraint, comment a-t-il été possible d’offrir des prix bas, d’être efficace d’un point de vue environnemental et d’accompagner les personnes dans la durée ? Toutes les opérations s’inscrivent dans des dispositifs très serrés. L’abandon de certains mécanismes peut remettre en jeu ce fragile équilibre.

Anne GUILLOU

L’Etat essaye d’être un partenaire régulier en termes d’accompagnement. Depuis quatre ans, l’accession est un fil conducteur de la politique du logement menée par le gouvernement. Notre objectif est d’augmenter le nombre de propriétaires. Nous comptons aujourd’hui 57 % de propriétaires. Nous souhaitons rejoindre la moyenne européenne de deux tiers de propriétaires. Cet objectif répond au souhait de la plupart des ménages d’avoir un parcours qui aboutisse à une accession. Nous considérons ensuite que l’accession représente une garantie de stabilisation économique du ménage. La volonté claire des pouvoirs publics est donc d’accompagner les ménages dans l’accession, notamment dans une accession sociale sécurisée.

Cet objectif a été indiqué par le Président de la République le 11 décembre 2007 dans son discours sur la politique du logement. Pendant la crise, l’Etat a essayé d’être présent sur le sujet de l’accession. En 2009 et 2010, dans le cadre du plan de relance de l’économie, l’Etat est intervenu pour mettre en place des dispositifs qui ont permis d’atteindre un niveau de solvabilisation des ménages jamais atteint jusque-là. Je pense notamment au doublement du prêt à taux zéro et au Pass foncier.

A l’issue du plan de relance, dans un souci de continuité de l’effort engagé, l’Etat a mis en place le PTZ+ à partir du 1er janvier 2011. Ainsi renforcé, le prêt à taux zéro offre des montants plus importants à des ménages modestes. En termes d’outils, j’aimerais rappeler que certains outils offrent un fort niveau de sécurisation, notamment les aides personnelles au logement en accession. Elles constituent un vrai filet de sauvegarde lorsque le ménage connaît des difficultés financières. Lorsque c’est nécessaire, l’aide personnelle au logement en accession prend le relais.

Citons ensuite le prêt à l’accession sociale mis en place en partenariat avec les établissements de crédit. Il permet à des ménages aux ressources financières modestes qui auraient pu être exclus du dispositif bancaire de bénéficier d’un prêt. Ce dispositif prévoit un mécanisme d’indemnisation des pertes supportées par les établissements de crédit en cas d’insolvabilité des ménages. Par ailleurs, le prêt d’accession sociale offre l’aide personnalisée au logement qui est plus solvabilisatrice que l’allocation logement en accession de base.

Le PSLA est pour nous le produit principal d’accession sociale à la propriété. C’est un dispositif particulièrement intéressant d’un point de vue financier. Il permet en effet de bénéficier d’une TVA à 5,5 %. Le PSLA offre aux ménages un apprentissage lors de la phase locative. C’est donc une bonne manière d’accéder à la propriété. Grâce aux opérateurs qui le mettent en œuvre, notamment les coopératives Hlm, ce dispositif est très bien accompagné. Il offre une garantie de rachat et de relogement. Un ménage qui subit des difficultés ou qui doit faire face à un impératif de mobilité professionnelle peut sortir du dispositif dans de très bonnes conditions par rapport au droit commun.

Au-delà de la mise en place du PTZ+, la réforme de l’accession à la propriété donne lieu à un dispositif clair en matière d’accession sociale ; il permet une meilleure articulation avec le PSLA, l’instauration du concept du revenu plancher, l’individualisation des ressources et un alignement du zonage. Au-delà de cette réforme, le PSLA connaîtra bientôt des assouplissements par voie réglementaire. Ces assouplissements nous ont été demandés par les coopératives Hlm : extension de six mois de la phase de commercialisation et possibilité en cas d’échec de la commercialisation de loger des ménages en PLS à la place de locataires-accédants. Je pense que cette possibilité est sécurisante pour les organismes qui proposent du PSLA.

Aline PAILLER

Christophe Robert, souhaitez-vous réagir à ces initiatives de l’Etat et à la disparition de certains outils à l’issue du plan de relance ? Plus largement, comment concevez-vous l’accession sociale pour les personnes dont vous vous occupez ?

Christophe ROBERT

Je crois qu’il faut s’interroger sur ce que signifie la logique d’une France de propriétaires. Je pense que nous ne devons pas avoir de conception idéologique de la question de l’accession à la propriété. Dans le rapport annuel de la Fondation sur l’état du mal logement, nous avons regardé qui accédait réellement à la propriété et dans quelles conditions. La question des outils doit être posée dans un second temps. Sur les points que vous avez abordés, le prêt à taux zéro plus est plus favorable que le prêt à taux zéro précédent mais sur d’autres sujets, il est extrêmement préoccupant.
 
 
Nous pouvons discuter de ces outils mais il ne faut pas oublier de parler des autres segments d’offre et des conditions dans lesquelles on accède à la propriété. Il faut se projeter dans l’avenir.
Qui accède à la propriété aujourd’hui ? Clairement, ce sont de moins en moins les modestes. Nous comptons moins de propriétaires modestes aujourd’hui qu’il y a vingt ans. Je ne parle pas ici des plus pauvres mais bien des classes moyennes inférieures et des classes modestes. Lorsque ces personnes accèdent à la propriété, elles le font avec un coût plus important, avec des durées et des montants d’endettement élevés. Où les modestes accèdent-ils à la propriété ? Deux fois sur trois, on les retrouve en zone C, avec un fort impact sur l’étalement urbain et sur la question environnementale.

Vous avez raison de dire que les ménages ont globalement envie d’accéder à la propriété. Mais n’est-ce pas un rêve qui peut piéger ? Il faut y réfléchir. Il faut aussi examiner l’impact du choix d’une France de propriétaires. Un tel choix suppose des moyens réels et des outils techniques.

J’aimerais revenir sur la question du coût du PTZ+ universel, ouvert à toutes les catégories de revenus dans notre pays. Avant le 1er janvier 2011, seuls 80 % des ménages pouvaient bénéficier du PTZ. Le PTZ+ est désormais ouvert aux 20 % de ménages les plus riches. Ce choix va coûter 450 à 500 millions d’euros en 2011. Dans le même temps, on a réduit les APL de 240 millions d’euros et ponctionné les Hlm de la même somme. Nous devons savoir qui nous voulons faire accéder à la propriété. Il faut en effet faire attention à ne pas mettre des familles en péril et à ne pas créer d’inégalités. Dans notre rapport, nous avons constaté une augmentation de la multipropriété. Le prix de l’immobilier ayant flambé, ceux qui peuvent devenir propriétaires creusent les inégalités avec ceux qui ne peuvent pas le faire.

Si aujourd’hui les modestes ont de plus en plus de mal à accéder à la propriété, c’est parce que l’accession coûte cher et parce que l’ascenseur social est en panne. Nous devons donc mener une réflexion autour des prix du foncier et de l’immobilier. Pour conduire à l’accession tous ceux qui le souhaitent dans de bonnes conditions, il va falloir s’interroger sur les prix et ne pas mettre le marché sous perfusion en permanence. Je me pose par exemple des questions sur l’effet prix du prêt à taux zéro.

Aline PAILLER

Le prix du foncier est en effet un élément fondamental. Marie-Christine Detraz, comment les collectivités locales se sont-elles emparées de l’accession sociale et comment l’accompagnent-elles ?

Marie-Christine DETRAZ

Notre expérience se décline dans un territoire de 190 000 habitants avec un revenu médian de 2 000 euros. Nous travaillons dans le cadre du PLH en grande coopération avec les partenaires que sont les coopératives. En effet, toute notre politique s’élabore avec des partenaires avec qui les élus sont en permanence en relation. Quand on veut définir l’accession sociale, il faut s’interroger sur ce qu’est le coût abordable, sur ce que doit être le prix du logement par rapport aux capacités financières de ceux qui veulent acheter sur un territoire.

Comment lutter contre cette injustice criante, ce fossé qui se creuse aujourd’hui en matière d’accession à la propriété ? Augmenter le nombre de personnes qui accèdent à la propriété est facile. De plus en plus de personnes y accèdent mais ce ne sont pas celles que nous voudrions. Dès lors que nous ouvrons des programmes, énormément de personnes qui revendent un bien à Paris pour s’installer à Lorient se présentent. Nous voudrions que l’aide à l’accession arrive aussi à ceux qui en ont le plus besoin, sans pour autant faire rêver ceux qui n’y auront jamais accès.

Pour déterminer des prix, nous considérons les revenus des personnes sur notre territoire. Nous savons par exemple que 18 % de nos ménages ont des revenus inférieurs à 3 500 euros alors que les biens sont vendus en moyenne à 220 000 euros. Or, pour acheter un bien à ce prix sans apport, il faut gagner 3 500 euros par mois. Comment aider les personnes qui ne sont pas en mesure d’acheter ? Le Pass foncier a été une aide importante, notamment avec la TVA à 5,5 %. Malheureusement, à peine avons-nous atteint un rythme de croisière que ce produit s’est arrêté. Comme cela a été dit, la stabilité des politiques publiques est essentielle. Sans cela, les élus n’arrivent pas à construire des programmes.

En nous appuyant sur les statistiques, nous travaillons avec les bailleurs et avec les coopératives pour déterminer les prix de production et du foncier. Nous savons ainsi que pour des ménages qui gagnent moins de 3 500 euros par mois, le prix ne doit pas dépasser 1 950 euros le m2 avec un terrain entre 75 et 100 euros le m2. Sans TVA à 5,5 %, nous ne parvenons pas à ces niveaux de prix. Il est finalement essentiel que les collectivités publiques interviennent et que l’Etat joue son rôle de garant d’équité territoriale.

Aline PAILLER

Du point de vue de l’ANRU, quels sont les leviers les plus efficaces pour favoriser l’accession sociale ?

Franck CARO

Pour l’ANRU, l’accession sociale n’est pas un objectif en soi. C’est un moyen pour parvenir à nos objectifs. Nous intervenons sur 490 quartiers qui bénéficient d’une contractualisation pluriannuelle. Vous avez parlé de garanties de stabilité de l’Etat. Très clairement, des partenaires sociaux, – notamment le 1 %, permettent aux collectivités de disposer d’une lisibilité dans le temps de la parole publique sur les investissements lourds consentis. Notre objectif est de diversifier les statuts d’occupation (accession sociale, investissement locatif normal) afin de rendre ces quartiers attractifs, de les banaliser. Certains de ces quartiers sont des quartiers ghettos. Nous avons un objectif de solidarité nationale en direction de ces quartiers afin de les banaliser et peut-être même de les rendre beaux. Nous devons cet effort aux personnes qui habitent dans ces quartiers et qui pour la plupart ont envie d’y rester.

Pour permettre à des locataires du parc Hlm d’accéder à la propriété, nous devons effectivement vous écouter. J’aimerais d’ailleurs remercier les coopératives car elles sont les premiers opérateurs bénéficiaires des primes d’accession. Merci de vous mobiliser très fortement sur ce sujet. Comme vous le savez tout, la valeur d’un bien est liée à sa localisation. Vous pouvez tout à fait accéder à la propriété dans un quartier ghetto mais la valeur de ce bien a toute chance de péricliter si un effort de longue durée n’est pas consenti dans le quartier. Notre devoir est donc de permettre aux personnes d’accéder à la propriété et de sécuriser la valeur patrimoniale des biens dans le long terme grâce à une rénovation de longue durée.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Monsieur Caro, que pouvez-vous nous dire des primes ANRU ? A ma connaissance, les primes vont s’assécher, sauf si la collectivité fixe comme priorité dans son contrat ANRU de les maintenir. Nous allons donc devoir convaincre les collectivités.

Madame Guillou, j’aimerais vous poser une question sur la sécurisation. Les opérateurs coopératifs évoluent dans un univers relativement banalisé. En effet, les promoteurs privés ont pu eux aussi proposer du Pass foncier avec sécurisation. Comment contrôlez-vous le fait que cette sécurisation soit acquise dans la longue durée pour l’accédant ? Nous savons que nos coopératives ne disparaîtront pas car le mouvement Hlm est solidaire et responsable. Si une coopérative rencontrait des difficultés, nous trouverions un moyen de sécuriser les accédants. En revanche, vous donnez de la TVA à 5,5 % à des opérateurs pour lesquels vous ne savez pas si la sécurisation fonctionnera encore dans cinq à dix ans. Comment l’Etat aborde-t-il cette question du contrôle de la sécurisation ? Je pense que pour les coopératives c’est un atout particulier de proposer une sécurisation garantie dans le temps.

Je voulais ensuite remercier Madame Detraz de nous expliquer à quel point la question du plafond de prix est centrale pour définir une politique d’accession et choisir si elle sociale ou abordable. N’est-ce pas une voie pour contrecarrer l’effet d’augmentation des prix par le PTZ ?

Monsieur Robert, je crois qu’il ne faut pas mettre toute la zone C dans le même panier. La zone C comprend des villes moyennes qui doivent être consolidées. Il est important de distinguer le lotissement périphérique ou le mitage en zone C de la consolidation de zones urbanisées, de villes moyennes. Or, les nouvelles dispositions du PTZ+ ne font pas la différence entre les villes intermédiaires et les zones de mitage urbain. N’oubliez pas que la majorité des ouvriers vit en zone C.

Franck CARO

Merci à tous d’avoir rappelé que rien n’était possible et que rien ne se décidait sans les élus, y compris dans les politiques d’accession à la propriété et de production de logements sociaux.
 
Concernant les primes, les douze milliards d’euros que nous devons dépenser pour la mise en œuvre des projets de rénovation urbaine ont été contractualisés. Aucune somme nouvelle ne peut donc être contractualisée sauf en cas d’économies sur certaines opérations ou d’économies liées à des dégagements d’opérations qui sont remplacées par d’autres. Ces marges locales sont laissées à l’appréciation des porteurs de projets, c’est-à-dire des élus. Certains fonds sont régulièrement réorientés vers des opérations d’accession.

Anne GUILLOU

Concernant la sécurisation, deux dispositifs offrent une garantie de rachat et de relogement. Le premier est le PSLA qui est principalement géré par les coopératives Hlm. Le second est le Pass foncier, avec un partenariat entre l’Etat, les collectivités et le mouvement Action logement. C’est ce mouvement qui est supposé mettre en place la garantie de rachat et de relogement.
 
J’aimerais revenir sur l’abandon du Pass foncier. Ce produit a offert une solvabilisation très forte en matière d’accession sociale. C’était nécessaire en période de relance. Mais le Pass foncier n’est finalement que l’héritier de la maison à quinze euros par jour et de la maison à 100 000 euros. Les dispositifs ont changé de nom mais cela ne doit pas faire oublier que la formule est arrivée à maturité.

Marie-Noëlle LIENEMANN

Pourquoi arrêter ce dispositif si c’est un succès ?

Anne GUILLOU

Il a été arrêté pour des raisons budgétaires. Pour l’Etat et pour Action logement, il n’était pas soutenable de débourser un milliard d’euros sur deux ans comme en 2009 et 2010. Les partenaires ont donc fait le choix d’arrêter le Pass foncier afin de se consacrer à d’autres politiques, notamment la rénovation urbaine.

Je partage ensuite votre avis sur le fait que la zone C n’est pas un tout. Dans le dispositif PTZ+, il existe d’ailleurs des différences d’appréciation au sein des barèmes, notamment entre le neuf et l’ancien. Dans la constitution du barème, nous avons considéré qu’il fallait donner un plus à l’ancien de manière à ce que les petites villes existantes soient favorisées et à éviter un phénomène d’étalement urbain. Le concept de mitage doit cependant être considéré avec attention. Au-delà des mesures d’accompagnement à la réforme de l’accession à la propriété à travers la réforme de l’urbanisme, les collectivités locales ont un rôle à jouer. Ce sont en effet elles qui sont à la manœuvre en matière d’aménagement.

Sur la question des prix, le discours de Monsieur Robert m’a semblé un peu paradoxal. J’ai entendu que des aides importantes pouvaient avoir un effet inflationniste. Mais par rapport à la quantité de crédits qui circulent, je ne crois vraiment pas que les aides puissent contribuer à l’inflation. Ceci dit, nous travaillons en ce moment sur ce sujet que nous ne connaissons pas bien.
 
Concernant le PTZ+, n’oubliez pas que les tranches 9 et 10 remplacent un crédit d’impôt. 80 % des 2,6 milliards d’euros sont bien destinés aux ménages modestes, soit un montant bien supérieur à ce qui était disponible auparavant sur les produits d’accession pour les ménages modestes. Les cinq premières tranches du barème reçoivent 38 % des prêts mais 65 % des fonds. Je pense donc sincèrement que le produit PTZ+ représente une aide certaine pour les ménages modestes et les classes moyennes inférieures.

Marie-Christine DETRAZ

Nous avons fait l’exercice de regarder si les bénéficiaires du Pass foncier auraient pu boucler leur financement avec le PTZ+. Généralement, la réponse est non.

Christophe ROBERT

Je partage l’analyse selon laquelle il ne faut pas considérer la zone C en bloc. Le PTZ+ tient d’ailleurs compte de cette dimension. Je pense que nous devons trouver les moyens d’avoir une lecture plus fine des territoires. Nous voyons bien que lorsque nous fixons un prix à dix euros du mètre carré, il peut être en dessous du marché pour certaines communes et au-dessus pour d’autres. L’absence de possibilité d’intervenir finement sur la connaissance des territoires pose problème.
 
Dans les ménages que nous avons rencontrés pour produire notre rapport annuel, nous voyons que beaucoup se sont éloignés des villes pour trouver un bien correspondant à leurs moyens. Ils n’avaient cependant pas intégré un certain nombre de coûts : deuxième voiture etc.
Concernant le PTZ+, je veux bien entendre que le Pass foncier ait été supprimé pour des raisons financières et que 80 % des fonds du PTZ+ (ce qui est bien le moins) soient destinés aux classes modestes. Mais idéologiquement, le choix de dépenser pour les plus riches pose problème. Dans une période de disette budgétaire, avec 3,5 millions de personnes mal logées et 730 000 personnes vivant dans des copropriétés dégradées, il faut faire des choix. Il est heureux que le PTZ+ profite d’abord aux modestes mais c’est un problème qu’il soit aussi ouvert aux plus aisés.
 
Nous avons déjà débattu avec Monsieur le Ministre de savoir s’il fallait aider les personnes gagnant 4, 5 ou 6 000 euros à accéder à la propriété. Je pense que non. Finalement, je crois que la stratégie adoptée par la mairie de Lorient est la bonne : regarder qui gagne quoi et qui peut accéder à quoi dans de bonnes conditions.

Aline PAILLER

De nombreux sujets ont déjà été couverts mais peut-être avez-vous des questions ?

Marc SIMON, Président du groupe Arcade

J’aimerais revenir sur la problématique du contrôle de la protection sociale d’un acquéreur en difficulté. A Rennes, tout est verrouillé en termes de maîtrise foncière, de répartition des opérations, de contrôle des acquéreurs. Les modes de fonctionnement sont-ils les mêmes dans l’agglomération lorientaise ? Etes-vous rassurée par la réponse de Madame Guillou à propos de la responsabilité du mouvement Action logement sur la sécurisation ? Nous pouvons bien entendu souhaiter une longue vie à cet organisme dont nous avons besoin.

Un participant

Je me demande si le choix d’ouvrir le PTZ+ aux Français qui n’en ont pas besoin n’est pas autre chose que du clientélisme et la volonté de donner du sucre au peuple. J’aimerais par ailleurs que l’on m’explique le découpage des zones. Est-il prévu de les redécouper dans un proche avenir ?
 
Autour d’Amiens par exemple, certaines communes qui ont choisi de ne pas faire partie de l’agglomération sont en zone C quand d’autres plus éloignées qui font elles partie de l’agglomération sont en zone B2. Je ne comprends pas bien la logique de ce découpage qui ne tient pas compte de la notion de bassin d’emploi.

Anne VAUVRAY, Coopérative d’accession sociale de Plaine Commune

Sur les 10 000 primes ANRU annoncées, savez-vous combien représentent des permis de construire déposés ?

Un participant

Le 1 % est considéré comme un joker pour l’ANRU, pour l’ANAH et maintenant pour la sécurisation. Quelles vont être les démarches pour arriver à assurer une longue vie à ce 1 % ?

Marie-Christine DETRAZ

Lorient est une bien plus petite agglomération que celle de Rennes. Nous nous rendons compte que plafonner les prix coûte très cher. Nous devons en effet mobiliser 200 ou 300 000 euros par opération, ce qui n’est pas facile pour une commune peu riche. Nous comptions étendre ce principe à l’agglomération. Les premières discussions étaient basées sur le Pass foncier. J’espère que nous allons être rassurés sur le PSLA car la TVA à 5,5 % est un élément très important pour nous. Vous savez en effet que les collectivités locales se heurtent actuellement à de grandes difficultés et qu’elles doivent faire plus avec moins.

Je ne sais pas si je peux être rassurée par une sécurisation assurée par Action logement. En tout pragmatisme, je demande à voir. Le flou en tout cas ne me rassure pas. Jusqu’à maintenant, les mécanismes de sécurisation du PSLA ont été fiables et solides. J’attends de voir quelle sera la suite.

Franck CARO

Concernant la volumétrie des 10 000 logements pour lesquels l’ANRU versera une prime, nous pouvons estime que 30 à 40 % des permis de construire ont été déposés. Nous ne sommes donc pas en retard par rapport au calendrier qui s’étale jusqu’en 2015 et 2016. Les opérations de construction sont en effet souvent prévues à la fin de calendrier, à l’issue de la démolition et de la reparcellisation du foncier.
 
En conclusion, je veux rappeler l’idée que l’accession n’est pas pour nous un dogme mais une obligation. La diversification des 490 quartiers est clairement obligatoire pour les banaliser. Nous sommes tout aussi attachés à la qualité du bâti et de l’environnement dans un objectif de sécurisation du patrimoine des accédants à la propriété.

Christophe ROBERT

Il est en effet très intéressant de considérer le quartier comme un lieu de promotion sociale pour ses habitants. Au-delà de la problématique des primo accédants, nous n’avons pas évoqué la question des propriétaires actuels qui se trouvent en situation de grande détresse. En effet, la propriété ne protège pas forcément du mal logement. Je pense notamment à ces propriétaires qui en zone rurale n’ont pas réussi à entretenir leur logement. Je ne voudrais pas que nous les oubliions, de même que les habitants des copropriétés dégradées. Je ne sais pas si les Fonds d’aide aux accédants en difficulté pourront intervenir.

Anne GUILLOU

Le zonage a été mis en place à travers un arrêté d’avril 2009. Pour des raisons de stabilité, il est prévu qu’il soit revisité tous les trois ans. C’est au moment de l’examen du dispositif avec les associations d’élus que nous avons souhaité avoir une cohérence au niveau des communautés d’agglomération. Il semblait logique que les communes d’une agglomération fassent toutes partie de la même zone. J’aimerais enfin préciser que la mise en œuvre des garanties de rachat et de relogement est très faible.

Marie-Christine DETRAZ

Tous nos débats montrent que la question du logement peut vite devenir très technique, notamment en termes de chiffres. C’est pourtant un passage obligé pour savoir de quoi nous parlons. En même temps, quand il est question de technique, nous ne sommes plus audibles auprès des citoyens. L’accession sociale comme l’ensemble du logement est vraiment une problématique politique qui touche à la manière dont nous mettons en œuvre un pacte républicain pour permettre un parcours résidentiel et un brassage des populations.

Aline PAILLER

Merci à tous les participants. Nous avons besoin du mouvement des coopératives. En tant que citoyenne, c’est pour moi rassurant de constater d’année en année votre dynamisme.
 
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