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Convention d’utilité sociale "accession" : le décret d’application est paru

Mise à jour : 05/10/2011

La loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 créée une "convention d’utilité sociale accession". Ce document, qui est obligatoire pour les organismes n’ayant pas d’activité locative, doit être discuté et signé avec le Préfet de région d’ici le 17 novembre. Nous vous présentons ici les caractéristiques de ce document et vous proposons des outils de mise en oeuvre.

Ce que prévoit la loi
 

L’article 127 loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 prévoit que « dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, les organismes d’habitations à loyer modéré n’ayant pas de patrimoine locatif concluent avec l’État une convention d’utilité sociale « accession » d’une durée de six ans renouvelable selon des modalités définies par décret. »

Si votre coopérative d’Hlm a pour seule activité l’accession à la propriété et n’est pas concernée par la convention d’utilité sociale mise en place par la loi du 25 mars 2009, vous êtes donc tenu de conclure avec votre préfet de région une convention d’utilité sociale « accession ».
 
Le décret du 28 septembre précise le contenu de la convention. Ce texte règlementaire a été complété par une "fiche technique" destiné aux services de l’Etat et diffusée le 3 octobre 2011. Nous vous en présentons ici les contours tels qu’ils ont été discutés avec les pouvoirs publics.
 
En bas de page, vous trouverez les principaux textes, une présentation détaillée du dispositif ainsi qu’une trame de CUS accession mise à jour au 5 octobre.

Les organismes concernés

La CUS accession est obligatoire pour les organismes d’Hlm qui ne disposent pas d’un patrimoine locatif mais exercent une activité d’accession à la propriété, en secteur groupé comme en secteur diffus.

Par extension, elle ne concerne pas les coopératives d’Hlm qui n’auraient aucune activité de maîtrise d’ouvrage (coopératives de gestion de syndic, coopératives inactives, c’est-à-dire n’étant pas adhérentes à la SGAHLM et n’ayant pas réalisé d’opérations d’accession récemment).

Elle ne concerne pas non plus les coopératives d’Hlm qui ont une activité mixte locatif/accession.
 
Cependant, rien ne s’oppose à ce qu’un organisme qui aurait signé une convention d’utilité sociale signe également une CUS accession. Dans ce cas, la CUS accession est considérée comme un avenant à la convention d’utilité sociale qui devra être élaboré et signé dans les mêmes conditions que la CUS locative (cf. association des collectivités). Dans ce cas, les indicateurs ne pourront faire l’objet de sanctions.
 
Les étapes
  1. Le conseil d’administration doit délibérer et engager la négociation de la CUS accession (voir exemple de délibération ci dessous). Cette délibération est envoyée au préfet de région et au préfet du département du siège social ainsi que, le cas échéant, aux communes, EPCI et départements associés.
  2. Cette délibération peut prévoir les conditions d’associations de certains EPCI et départements (voir plus bas)
  3. Le projet de CUS accession est présenté au préfet de région. Nous préconisons que cette présentation soit commune avec les autres coopératives d’Hlm concernées de votre région
  4. Le conseil d’administration approuve le projet de CUS accession et autorise sa signature par le mandataire social de la coopérative d’Hlm.
  5. La signature avec le préfet de région doit intervenir au plus tard le 17 novembre.
Compte-tenu de la brieveté des délais pour la signature de la CUS accession, il est possible qu’un même conseil d’administration engage l’élaboration de la CUS accession et donne délégation aux dirigeants pour la conclure. Dans ce cas, deux délibérations distinctes devront être prises.
 
Le contenu de la CUS accession

Le décret du 28 septembre 2011 précise que la CUS accession comporte une définition de la politique de développement de l’organisme, comprenant notamment les territoires d’intervention, les produits envisagés et la cible de clientèle visée, des éléments sur la politique en faveur de la qualité de service rendu aux accédants et deux indicateurs de performance :
  • un pourcentage minimal de contrats signés par an avec des ménages sous plafonds PLUS,
  • une proportion de contrats signés par an comportant les clauses de garanties de rachat et de relogement sur la totalité des ventes de l’année.
Ces indicateurs ne concernent que les ventes destinées à des ménages sous plafonds de revenus PLI majorés destinant leur logement à leur résidence principale. Ne sont donc pas à prendre en compte au numérateur comme au dénominateur les ventes à investisseurs ou aux ménages ayant des revenus supérieurs aux plafonds PLI majorés ainsi que les ventes à personnes morales (CPI à la Foncière Logement, Vefa à d’autres organismes d’Hlm).
 
Dans le cas de vente par le biais d’une SCI ou d’une SCCV, ces ventes seront rapportées en proportion de la participation de la coopérative d’Hlm, indépendamment de la qualité des autres associés de la SCI ou de la SCCV étant entendu que l’ensemble des ventes se placent dans la règlementation Hlm.
 
Ces indicateurs font l’objet d’une évaluation dans les mêmes conditions que la CUS locative.

De même, d’autres engagements et objectifs qualitatifs peuvent être ajoutés sur la demande du préfet de région, sans que des sanctions puissent être applicables en cas de non respect des engagements.

L’association des collectivités locales (communes, EPCI et départements)

Le décret du 28 septembre 2011 prévoit que l’association des collectivités locales est facultative mais peut être prévue par la délibération engageant la préparation de la CUS accession.
 
Cette disposition laisse à chaque coopérative d’Hlm la libre appréciation d’associer et d’inviter à signer une ou plusieurs collectivités locales dans l’élaboration de leur CUS.
 
L’association peut consister en un simple échange de courriers par lesquels la collectivité précise les attentes qu’elle peut fonder sur votre coopérative d’Hlm.

La préparation des discussions avec l’Etat
 
La Fédération suggère à ses adhérents de se réunir en amont afin d’échanger sur leur démarche et de préparer collectivement la rencontre des services préfectoraux.
 
Plusieurs réunions ont ainsi été arrêtées :
  • Pays-de-la-Loire : mardi 13 septembre à Angers, sur l’invitation de l’URCOOP (Mme Lemesle, présidente - Castors Angevins)
  • Ile-de-France : jeudi 15 septembre à 8h30 à l’AORIF (M Mercier, Vitrycoop Habitation)
  • Normandie  : vendredi 16 septembre à 14h à l’USH Hte Normandie (M Leroy, Seine-Manche Promotion)
  • Nord-Pas-de-Calais-Picardie : vendredi 7 octobre matin sur l’invitation de l’URCOOP (Jean-Pierre René, président - Notre Cottage)
Par ailleurs, une réunion est organisée le mardi 4 octobre au matin à Paris pour les coopératives d’Hlm non concernées par ces réunions régionales ou n’ayant pas pu y participer. Les inscriptions se font auprès du secrétariat fédéral (01 40 75 79 48 - federation@hlm.coop).
Documents associés Documents associés
A voir sur le net A voir sur le net
Présentation de la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit
Exemple de délibération engageant la négociation d’une CUS
Décret du 28 septembre 2011
Fiche de la DHUP à l’attention des DREAL
Présentation détaillée de la CUS accession - à jour au 4 octobre 2011
Trame de CUS accession - à jour au 5 octobre
 
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